世界觀焦點(diǎn):地產(chǎn)信托“暴雷”背后:“套殼融資”頻現(xiàn)
來源:中房報(bào)
11月以來,房地產(chǎn)信托成了信托公司踩雷的“高發(fā)地”。
(資料圖片僅供參考)
多名投資者向記者反映,截至目前陸家嘴信托旗下9個(gè)產(chǎn)品無法正常兌付,這些信托產(chǎn)品計(jì)劃總規(guī)模不低于40億元。部分信托產(chǎn)品底層資產(chǎn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目,涉及融信、旭輝等眾多品牌房企。
除此之外,興業(yè)信托的投資人也向記者表示:“興業(yè)信托筑地D015計(jì)劃”未能按期兌付,該項(xiàng)目規(guī)模4.5億元,期限18個(gè)月。
對(duì)此,記者針對(duì)相應(yīng)信托產(chǎn)品遇到的“套殼”、延期兌付等問題紛紛致電并發(fā)送采訪函致上述兩家信托公司。興業(yè)信托方面表示,目前正與旭輝做進(jìn)一步溝通,全力保障投資人的利益。
“你們關(guān)注信托違約應(yīng)該去問那些房企為什么不還錢。”陸家嘴信托綜合管理中心一名盛姓工作人員答復(fù)稱。至截稿前,記者未收到任何書面回應(yīng)。
用益信托數(shù)據(jù)顯示,2021年下半年以來,發(fā)生逾期、違約的信托產(chǎn)品規(guī)模中,房地產(chǎn)信托長期占據(jù)半數(shù)以上,并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地產(chǎn)信托違約規(guī)模都在100億元以上。
用益信托研究院認(rèn)為,房地產(chǎn)信托成為“違約大戶”的原因在于,一方面,房企營業(yè)收入和融資渠道雙雙受打擊,大面積的信用違約潮蔓延至信托領(lǐng)域;另一方面,部分信托公司前期業(yè)務(wù)較大程度依賴于房地產(chǎn)信托,存量規(guī)模太大導(dǎo)致潛在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。
國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場的困境可能會(huì)推高這些公司的信托資產(chǎn)逾期率,從而削弱信托計(jì)劃的底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性。他們估計(jì),2022年前9個(gè)月將有2520億元與房地產(chǎn)直接相關(guān)的信托資產(chǎn)到期。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在“暴雷”之前,信托公司往往擔(dān)保會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“托底”,口頭承諾“剛兌”,但“暴雷”之后又改口要求投資人自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這些信托產(chǎn)品被曝出現(xiàn)逾期兌付背后均存在違規(guī)操作、風(fēng)控不嚴(yán)的情況。
投資人提供/吳若凡整理
“受累”房企債務(wù)危機(jī)
房地產(chǎn)信托“大塌方”
在地產(chǎn)漩渦中,各大信托公司地產(chǎn)項(xiàng)目踩雷的消息不斷被廣泛傳播。
從“信托一哥”中信信托,到央企背景的中誠信托、光大信托、五礦信托等,不論是中融信托、民生信托、山東信托、吉林信托、陸家嘴信托等地方國企信托,抑或安信信托、四川信托等民營信托機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)信托成了“違約大戶”。
以陸家嘴信托為例,作為信托行業(yè)最高等級(jí)A級(jí)信托公司,近日卷入了多宗房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機(jī)。多名投資者表示,陸家嘴信托旗下的信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付問題,涉及“華鼎18號(hào)”“啟航282號(hào)”“尊元11號(hào)”“尊元22號(hào)”“尊元36號(hào)”和“錦城48號(hào)”等多個(gè)產(chǎn)品。
其中,陸家嘴信托發(fā)行的“尊元22號(hào)”產(chǎn)品,成立時(shí)間為2021年7月22日,期限不超過18個(gè)月,總規(guī)模不超過5.16億元,交易對(duì)手為平陽隆恒置業(yè)有限公司,信托資金用于向平陽隆恒置業(yè)有限公司進(jìn)行債權(quán)融資,用于溫州市平陽縣西灣圍涂區(qū)塊B09、B10合并地塊的開發(fā)建設(shè)。
根據(jù)最新的臨時(shí)公告,該信托計(jì)劃在今年9月份未按約定支付最近一期利息。
“金身不破”的興業(yè)信托也出現(xiàn)逾期。據(jù)投資者反映,“興業(yè)信托筑地D015計(jì)劃”(旭輝杭州新塘)未能按期兌付。
2022年10月25日,興業(yè)信托于官網(wǎng)發(fā)布了臨時(shí)公告稱:交易對(duì)手旭輝杭州新塘無力支付標(biāo)的股權(quán)回購款,興業(yè)信托作為受托方,第一時(shí)間催促有關(guān)交易對(duì)手履行回購義務(wù)和代償義務(wù)。也在與交易對(duì)手就本項(xiàng)目相關(guān)債務(wù)的處置方案進(jìn)行溝通和磋商,后續(xù)會(huì)推進(jìn)信息披露工作。隨后11月,興業(yè)信托出具的延期公告聲稱,2022年底還不少于3000萬元(已到賬1000萬元),2023年底前還不少于5000萬元,2024年10月20日前還余款,且相關(guān)債務(wù)由旭輝集團(tuán)承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
“興業(yè)信托筑地D015計(jì)劃”項(xiàng)目推薦資料和電子合同顯示,該項(xiàng)目規(guī)模4.5億元,期限18個(gè)月。
據(jù)悉,上述所涉的信托產(chǎn)品中,存在償還本金、停止付息;停止分紅;逾期償還;償還額度逐漸縮小等情況。
投資人反映的共性問題,包括未及時(shí)披露提供大額保底承諾事項(xiàng)、對(duì)信托資金使用缺乏有效監(jiān)管、信托公司出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后信息披露不及時(shí),公司內(nèi)部風(fēng)控存在重大缺陷等。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示,信托項(xiàng)目不斷發(fā)生“暴雷”,暴露出“投資者對(duì)信托公司項(xiàng)目管理信息完全依賴于信托公司的信息披露,信息披露報(bào)告系信托公司單方做出的報(bào)告,不排除有時(shí)候難免會(huì)避重就輕,就相關(guān)重要事項(xiàng)含糊其辭。”
穆迪表示,由于流動(dòng)性持續(xù)受壓,雖然中國房地產(chǎn)業(yè)在影子銀行體系中的占比下降,但房地產(chǎn)信托在2022年前7個(gè)月信托違約中占比約80%,預(yù)計(jì)仍對(duì)影子銀行體系構(gòu)成較大風(fēng)險(xiǎn)。
盡調(diào)浮于形式
資產(chǎn)情況披露不充分
曾被視為非標(biāo)業(yè)務(wù)中的“香餑餑”的房地產(chǎn)信托,在行業(yè)下行背景下潛藏的風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露,違約事件頻發(fā)。
以陸家嘴信托發(fā)行的“尊元36號(hào)”集合資金信托計(jì)劃為例,根據(jù)推薦資料和電子合同顯示,該產(chǎn)品總期限24個(gè)月,總規(guī)模不超過4.7億元,資金用途用于認(rèn)購某品牌房企在武漢金融資產(chǎn)交易所發(fā)行的私募債,債券投向用于象山大目灣項(xiàng)目8、9號(hào)地塊的開發(fā)建設(shè)。
投資人張玉于2020年12月購買了陸家嘴信托“尊元36號(hào)”二期計(jì)劃,認(rèn)購金額300萬元,她表示,在到期日前,分配了15%的本金。
今年5月20日,陸家嘴信托在臨時(shí)公告中披露,本信托計(jì)劃項(xiàng)下融資人未按約定向公司償付剩余全部標(biāo)的債券本息,截至本公告發(fā)布之日,公司仍未收到融資方應(yīng)償付的全部款項(xiàng)。2022年9月29日,陸家嘴信托宣布該產(chǎn)品還款期限為“無固定信托期限”。
一位從事資管行業(yè)超10年的信托人士王霞解釋:“所謂‘無固定信托期限’指的是信托項(xiàng)目沒有固定結(jié)束時(shí)間,是受托人對(duì)項(xiàng)目無法把控和處置的一種托辭。”
截至今年10月11日,陸家嘴信托“尊元36號(hào)”產(chǎn)品已違約近半年,張玉曾親自前往項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),債券投向的象山大目灣項(xiàng)目8、9號(hào)地塊現(xiàn)場只有一片爛尾樓,“項(xiàng)目早在2018年就因地質(zhì)問題停工。”
“這家品牌房企因項(xiàng)目停工,不能履行合同,無法交付成為被告的情況,并未告知投資人。”張玉說,多名投資人也證實(shí),2020年11月,陸家嘴信托在該產(chǎn)品進(jìn)行募集直至產(chǎn)品逾期,從未披露停工情況。
另一投資人王華告訴記者:“陸家嘴信托的理財(cái)師推介產(chǎn)品時(shí),普遍夸大宣傳,高頻使用‘項(xiàng)目終極處置目標(biāo)是信托剛兌’、‘陸家嘴信托的股東是陸家嘴集團(tuán),不會(huì)放任陸家嘴信托項(xiàng)目出問題’、‘此前項(xiàng)目100%兌付’等話術(shù)誘導(dǎo)投資人,影響投資人進(jìn)行獨(dú)立風(fēng)險(xiǎn)判斷。”
“當(dāng)初選擇陸家嘴信托是出于幾方面考慮。首先,投資標(biāo)的物就在自己所在城市;其次,陸家嘴信托方面在產(chǎn)品推介時(shí)宣稱項(xiàng)目無風(fēng)險(xiǎn)+100%兌付。”張玉說。
“興業(yè)信托筑地D015計(jì)劃”在項(xiàng)目募集過程中也存在未披露項(xiàng)目真實(shí)情況,“未主動(dòng)告知投資者其主要股東興業(yè)銀行對(duì)該項(xiàng)目(旭輝杭州新塘)已存在一筆18億元的開發(fā)貸。”投資人劉明表示。
他說,如果旭輝杭州新塘項(xiàng)目方無法償還18億元開發(fā)貸,且沒有安排其他資金,那么該筆信托債權(quán)資產(chǎn)就成了項(xiàng)目公司最后的還款來源,信托投資人已然成了其最佳的風(fēng)險(xiǎn)損失吸收者。
王霞表示,按照項(xiàng)目公司清算順序,房屋銷售回款的還款順序是:銷售回款——項(xiàng)目公司應(yīng)付供應(yīng)商等應(yīng)付賬款債權(quán)——興業(yè)銀行開發(fā)貸。當(dāng)開發(fā)貸償還之后,剩余部分方可用于股權(quán)收益清算。因此,該信托計(jì)劃中的投資人要等到開發(fā)貸還完之后并且還有剩余的情況下才能拿到兌付款。
“興業(yè)信托的做法直接將所有的風(fēng)險(xiǎn)敞口都留給了廣大投資人。”王霞說。
58安居客研究院分院院長張波也認(rèn)為,信托公司與投資人,存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱,信托公司不是以維護(hù)委托人利益作為根本出發(fā)點(diǎn),而是以追求資金募集,完成業(yè)績指標(biāo)作為出發(fā)點(diǎn),才會(huì)出現(xiàn)上述推介材料以及募集話術(shù)的過度包裝和對(duì)投資人誤導(dǎo)的行為和局面。
信托產(chǎn)品逾期背后
頻現(xiàn)“募投不匹配”
據(jù)投資者反映,陸家嘴信托多個(gè)出險(xiǎn)信托計(jì)劃中,募集推介材料中明確載明的作為主要或第一還款來源的項(xiàng)目,多數(shù)出現(xiàn)了爛尾、清盤、在售卻無法兌現(xiàn)回款的情況。
王霞認(rèn)為,這就是信托產(chǎn)品中的“募投不匹配”問題。
投資人張玉表示,“尊元36計(jì)劃”募投項(xiàng)目為某品牌房企持有的寧波市象山大目灣項(xiàng)目8、9號(hào)地塊的開發(fā)建設(shè),但項(xiàng)目實(shí)質(zhì)違約展期后告知資金并未用于該項(xiàng)目,而是用于位于襄陽的抵押物。
投資人謝敏也表示,在“暴雷”項(xiàng)目中,項(xiàng)目普遍簽有銀行、信托、項(xiàng)目公司三方《監(jiān)管協(xié)議》,陸家嘴信托卻有多個(gè)項(xiàng)目,未將募集資金打入監(jiān)管賬戶,更未進(jìn)行建設(shè)資金使用監(jiān)管。投資人一再主張要求陸家嘴信托提供監(jiān)管賬戶的資金流水,以證偽上述質(zhì)疑,陸家嘴信托均拒絕提供。
“沒有監(jiān)管寧波項(xiàng)目的資金流向及回款,何來還款能力?這是對(duì)于委托人明顯的欺詐和誤導(dǎo)。”多數(shù)投資人認(rèn)為,受托人陸家嘴信托明知資金被某品牌房企挪用,未按信托合同約定用途對(duì)寧波項(xiàng)目資金、工程、銷售、回款進(jìn)行監(jiān)管,導(dǎo)致無法按預(yù)期獲得還款資金。
興業(yè)信托也存在類似情況,投資人劉科表示,從信托資金用途來看,信托資金是投向SPV(平臺(tái)公司)的股權(quán)投資,但實(shí)際募投資金用于提前償付了當(dāng)時(shí)興業(yè)銀行杭州分行借給旭輝濱旭府項(xiàng)目18億元開發(fā)貸中的2.5億元貸款。
王霞表示,所謂“套殼”,是指監(jiān)管部門要求信托對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款要滿足“432”要求(即四證齊全、開發(fā)商30%自有資金、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)),但在實(shí)際操作中,信托公司利用地產(chǎn)開發(fā)商給的“殼”,將資金“繞道”拿去做土地款或是其他用途。
根據(jù)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第二十六條規(guī)定:信托公司運(yùn)用信托資金,應(yīng)當(dāng)與信托計(jì)劃文件約定的投資方向和投資策略相一致。
但在實(shí)際操作中,信托公司和房企相比,往往處于比較弱勢的局面,因此,“套殼”的目的就是為了規(guī)避項(xiàng)目做資金監(jiān)管。
“實(shí)際上經(jīng)驗(yàn)非常豐富的信托公司,在初始結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上哪怕是‘432套殼’的項(xiàng)目,也會(huì)要一部分股權(quán),目的是在項(xiàng)目出險(xiǎn)的時(shí)候更好地進(jìn)行議價(jià)。”王霞表示。
興業(yè)信托投資者在興業(yè)信托上海總部樓下投資人/供圖
投后管理缺失
資金監(jiān)管不到位
相關(guān)信息顯示,在前述幾款信托計(jì)劃存續(xù)期間,信托機(jī)構(gòu)的投后管理團(tuán)隊(duì)普遍存在有效監(jiān)管手段缺失和薄弱,導(dǎo)致信托資金未能“封閉運(yùn)行、專款專用”。
王霞認(rèn)為,針對(duì)資金挪用,信托公司理應(yīng)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銀行監(jiān)管、根據(jù)項(xiàng)目用款進(jìn)度劃撥資金、向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)人員、控制項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)用章等方式進(jìn)行基本的投后管理和風(fēng)險(xiǎn)控制。
投資人王華質(zhì)疑道:“陸家嘴信托從公司的組織結(jié)構(gòu)圖、部門崗位架編設(shè)計(jì)來看,風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和管控能力極弱。公司風(fēng)險(xiǎn)管理部門的負(fù)責(zé)人以及關(guān)鍵人員并不具備于其崗位相適應(yīng)的職業(yè)操守和專業(yè)能力。未能根據(jù)業(yè)務(wù)需要建立與之相匹配的資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)素質(zhì)和個(gè)人素質(zhì)的投后管理團(tuán)隊(duì),且缺乏關(guān)鍵崗位的設(shè)置。”
“在信托項(xiàng)目出險(xiǎn)后,上述信托公司均未及時(shí)有效的采取措施,反而是拖延、掩蓋出險(xiǎn)事實(shí)。”他補(bǔ)充道。
以本次違約的陸家嘴信托“華鼎18號(hào)”為例,項(xiàng)目成立于2021年3至6月,期限為24個(gè)月,資金規(guī)模不超過15億元,資金用途為投資認(rèn)購濟(jì)南萬達(dá)城建設(shè)有限公司,在武漢金融資產(chǎn)交易所(以下簡稱“武漢金交所”)發(fā)行的私募債券,用于濟(jì)南市萬達(dá)城項(xiàng)目D9、D11地塊的開發(fā)建設(shè),預(yù)期收益為6.7%~7.1%。信托計(jì)劃到期時(shí)由濟(jì)南萬達(dá)城還本付息實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出。
2022年7月4日,陸家嘴信托發(fā)布公告,宣布該產(chǎn)品進(jìn)入“靜默期”。公告顯示,“本信托計(jì)劃項(xiàng)下債務(wù)人未按期償付當(dāng)期應(yīng)付利息,公司已于第一時(shí)間催促債務(wù)人履行還款義務(wù),督促擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任。本信托計(jì)劃的后續(xù)退出將更多依賴于抵押物的銷售變現(xiàn)/或整體處置獲得的收入。”
公告稱,鑒于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程復(fù)雜且耗時(shí)較長且潛在收購方要求停止抵押物銷售,自本期付息之日起至本信托計(jì)劃到期日的期間為“靜默期”,該期間暫不進(jìn)行利息支付。
公告還提到,考慮到抵押物轉(zhuǎn)讓事宜具有一定的不確定性,在此過程中,若本公司發(fā)現(xiàn)本次轉(zhuǎn)讓事宜的推進(jìn)存在重大障礙,則本公司將督促交易對(duì)手積極推進(jìn)抵押物的開發(fā)銷售,以銷售回款作為信托計(jì)劃還款來源。
投資人并不認(rèn)同這一說法,張玉表示,“靜默期”本質(zhì)上就是融資方違約,他們(陸家嘴信托)找了個(gè)托詞,宣稱有國企考察該項(xiàng)目,所以停止付息。
“興業(yè)信托筑地D015計(jì)劃”的投資人也認(rèn)為,興業(yè)信托作為受托人,在杭州旭輝置業(yè)有限公司違約之后,既未查封凍結(jié)交易對(duì)手任何股權(quán)、資產(chǎn)、賬戶,又未申請(qǐng)相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保全,使得投資人的資產(chǎn)處于完全失控狀態(tài),完全未履行受托人維護(hù)投資者權(quán)益的職責(zé)。
今年以來,不少產(chǎn)品在出現(xiàn)兌付問題時(shí),均自動(dòng)進(jìn)入了“過渡期限”。中信信托于今年2月發(fā)布公告,深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃出現(xiàn)預(yù)期違約后,產(chǎn)品進(jìn)入“觀察期”。
張波認(rèn)為,信托公司自信自身管理能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。過分依賴擔(dān)保措施,忽視第一還款來源等問題,直接導(dǎo)致了對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的不利影響。
“按理說,項(xiàng)目銷售收入作為還款來源的路徑是非常通暢的,融資主體可以出現(xiàn)問題,如果信托資金專款專用,但陸家嘴完全忽視了第一還款來源,原因是沒有監(jiān)管能力,所以只能依賴于擔(dān)保措施。”謝敏表示。
興業(yè)信托的投資人也反映,興業(yè)信托作為受托人,既未查封凍結(jié)交易對(duì)手任何股權(quán)、資產(chǎn)、賬戶,又未申請(qǐng)相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保全,使得投資人的投資處于完全失控狀態(tài),完全未履行受托人維護(hù)投資者權(quán)益的職責(zé)。
王霞表示,信托公司的管理層和信托經(jīng)理不能正確理解項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)要素,不能有效判斷市場環(huán)境變化,業(yè)務(wù)發(fā)展策略未能及時(shí)調(diào)整。同時(shí),以完成業(yè)績指標(biāo)作為出發(fā)點(diǎn),將委托人暴露于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)敞口之下。
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