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保障性租賃住房REITs試點提速 為何如此受市場熱捧?

日,保障租賃住房REITs試點提速,連下三城。8月12日,國內(nèi)首只保障租賃住房REITs——中金廈門安居REIT正式發(fā)行,另一只保障租賃住房REITs紅土深圳安居REIT將于8月15日公開發(fā)行。第三只保障租賃住房REITs產(chǎn)品華夏北京保障房REIT也已發(fā)布招募說明書。

據(jù)媒體報道,前兩單保障租賃住房REITs產(chǎn)品在正式發(fā)售時間之前,就已被保險、券商、信托等機(jī)構(gòu)瘋搶,擬認(rèn)購數(shù)量均超初始網(wǎng)下發(fā)售份額百倍,創(chuàng)下公募REITs網(wǎng)下詢價認(rèn)購倍數(shù)新紀(jì)錄。有投資者直言:“參與REITs基金只需10元就可以當(dāng)房東,很難不心動。”

REITs為何如此受市場熱捧?REITs指的是不動產(chǎn)投資信托基金,它是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的一種重要方式。REITs產(chǎn)品通過集中投資于可帶來穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項目,以相應(yīng)租金收入和房地產(chǎn)升值,為投資者提供定期收入。而當(dāng)REITs遇上保障租賃住房,市場普遍認(rèn)為,二者相結(jié)合將對住房租賃市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

年來,我國不斷加快發(fā)展保障租賃住房,緩解新市民、青年人等群體的住房困難。然而,由于投資大、周期長而收益偏低,保障租賃住房難以大規(guī)模吸引社會資金的問題一直存在。而通過REITs方式,將保障房項目進(jìn)行資產(chǎn)證券化,盤活租賃住房存量資產(chǎn),拓寬融資渠道,促進(jìn)有效投資,將為住房租賃市場發(fā)展注入新的動力,進(jìn)一步提高保障租賃住房有效供給。

對于購買租賃住房REITs的投資者,不少媒體形象地將其比喻為“房東”,其收益主要來源于住宅出租形成的年度分紅,普通投資者也能參與到保障租賃住房的快速發(fā)展中,分享其發(fā)展紅利。

同時,相對于其他物業(yè)資產(chǎn),保障租賃住房有著更高的出租率、更為穩(wěn)定的租金,符合公募REITs對所投項目“擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的要求。這也使得保障租賃住房REITs具備一定的抗周期屬,成為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的理想資產(chǎn)類型之一。

當(dāng)前,我國公募REITs對資產(chǎn)的要求較為嚴(yán)格。公開募集“房東”,意味著項目自身的建設(shè)、運(yùn)營和管理等各方面能力需要直面市場的檢驗。與出租率、升值潛力息息相關(guān)的地理位置、建筑品質(zhì)、環(huán)境配套等,都將成為市場考量的重要因素。

實際上,利用金融創(chuàng)新破解住房租賃市場發(fā)展難題的思路,早已形成。2018年,中國證監(jiān)會、住建部就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》,明確提出支持大中型城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。此后,相關(guān)工作一直在穩(wěn)步推進(jìn)。期保障租賃住房REITs項目的加速落地,體現(xiàn)出政策全方位支持保障租賃住房發(fā)展,加快補(bǔ)齊租賃住房短板的決心。

“十四五”規(guī)劃提出擴(kuò)大保障租賃住房供給,全國40個重點城市計劃新增保障租賃住房650萬套。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,在政策支持下,后續(xù)REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將進(jìn)一步加速,保障租賃住房將成為公募REITs擴(kuò)容的主力軍。同時,公募REITs也將推動保障租賃住房服務(wù)模式進(jìn)一步向市場化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型,帶來更多、更高品質(zhì)的供給,讓租賃住房真正成為滿足新市民、青年人住房需求的壓艙石。

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