近期，一則《關于懇請支持舊改項目退出的報告》（以下簡稱《報告》）在業內流傳。這份報告提出，一方面懇請市政府支持協調退回從化、增城3個項目的舊改履約保證金；另一方面，懇請市政府支持協調黃埔區五個項目由區政府指定單位或國企承接，并按照"城市更新10條"等有關政策，將前期投入資金歸還。

該消息傳開后，引起業內廣泛關注。有媒體報道稱，除了當事房企外，亦有其他民營房企退出部分城市更新項目。甚至引起一些傳聞觀察，說廣州城市更新大撤退。

此論嚴重不符合事實。

眾所周知，作為國內率先開放建設的城市，粵港澳大灣區內多個城市由于支持一二級開發聯動，成為城市更新的熱土。再加之這些城市基本為人口凈流入的高能級城市，因此，近年來大灣區城市更新逐漸成為房企眼中的“香餑餑”。

而且，2021年，全國商品房銷售額創新高達到181930億元，增長4.8%。而到了今年一季度，該數據掉頭下降22.7%。業內普遍預期，今年行業整體銷售金額將出現負增長，18萬億的整體銷售規模或會成為行業天花板。在這種情況下，高于行業平均毛利率的城市更新板塊，成為房企增長的第二曲線已成為業內共識。

誠然，住建部2021年8月發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》后，廣州、東莞、珠海等大灣區城市的更新項目大部分都出現了一定程度的暫緩或停滯情況，疊加樓市在2021年下半年進入下行期后房企銷售困難、融資困難等因素的綜合影響，城市更新項目推進周期的不確定性，以及所需一定量的流動資金沉淀，令個別高杠桿、高負債且重倉押注城市更新項目的房企在此輪市場洗牌中不堪重負。

但因此判斷房企所謂廣州城市更新“大撤退”，邏輯上顯然站不住。

一家深耕大灣區多年的房企人士直言，有意退出或已經退出部分城市更新的房企中，大部分是資金鏈流動性較為緊張的房企。“在經歷去年以來的行業下行后，有些房企資金狀況本來已經捉襟見肘，而城市更新本身需要一定的流動性資金沉淀，自然會有企業因自保而不得不忍痛退出。”

但是從整體來看，廣州城市更新市場仍然充滿活力，更多房企不僅沒有退出，反而是趁機進入。

在某國有大行廣州一支行負責人表示，廣州舊改項目貸仍然是香餑餑，個別資金周轉困難的房企退出，反而給其他企業帶來機會。銀行相對更支持國企背景的舊改貸款項目，并且在近期這種趨勢明顯加強。

現實也是如此，但有從舊改項目中抽身退場，立馬就有國企背景的企業接盤。2021年10月底，寶能集團退出了黃埔楓下村舊改項目合作企業的股東列表，科學城（廣州）城市更新集團成大股東。在更早之前的2021年6月，升龍集團因違約，被夏園村行使單方解除權踢出局，廣州開發區投資集團現身接手。

也因為舊改項目往往獲之不易，也并非所有房企都選擇全身退出。廣州不少民企的舊改項目都在已經找或者正在找國資背景的企業合作開發，在減輕自身壓力的同時保留部分權益。奧園、富力、佳兆業等皆有如此動作。

“未來很長一段時間，大灣區高能級城市的舊改項目仍會比較搶手，但對參與者有著更高要求，”上述房企人士坦言。在他看來，不同于現金流緊張的房企激流勇退，優質房企當下已經在這一領域果斷加倉。“這塊蛋糕未來更多將會由現金流穩定的民企與港企、以及國企央企來分享。”

事實上，這一現象去年已經出現。2021年以來，港資房企新世界中國在大灣區舊改繼續發力，動作頻繁，直接將總部落戶廣州。2021年9月，該公司宣布投資70億拿下廣州市增城區荔城街夏街村舊村全面改造項目。12月20日，又于深圳和廣州獲取3宗城市更新項目。

而近期，央企招商蛇口與佳兆業、長城資產簽署戰略合作協議，擬建立戰略合作關系。據悉，三方合作內容最重要的一點是：搭建發展平臺，推動城市更新合作。合作載體搭建后，三方以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源為基礎，進行全面的梳理研究，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。

就連此次處于漩渦中心的這家房企，在面對媒體時都表示，針對近期廣州市及下屬各區城市更新政策及計劃的修正及變動，未來積極與政府相關部門就個別項目事宜溝通新的推進解決方案，是正常的企業經營行為。該公司同時強調，城市更新是其核心業務之一，目前各地的城市更新項目均在穩步有序推進當中。

業內房企人士預測，隨著當下房地產政策面逐漸見底，未來各地因城施策差異化愈加明顯，位于大灣區內的優質城市更新項目，將會成為房企扭轉盈利狀況的有力抓手。“市場起著配置資源的作用，未來優質項目爭奪激烈程度不會降低，會有更多優質房企切入這一領域。”

房企因行業原因或自身經營問題而在城市更新領域戰術性回撤，顯然屬于行業個案，絕非長期行為。更重要的是，房地產市場“存量時代”已經到來，要求從宏觀背景出發，城市更新符合存量時代房企的發展要求。核心城市建設用地日趨緊張，通過城市更新盤活存量用地已經成為現實之選，未來有望成為行業主賽道。

關鍵詞： 招商蛇口 佳兆業集團 時代中國控股 舊改退出