來源：中房報(bào)

截至4月11日，港股物業(yè)股普跌，當(dāng)日最高跌幅超13%。

此前，49家港股物企已發(fā)布了2021年年報(bào)。

令人欣喜的是，49家發(fā)布2021年的港股物企整體負(fù)債率相對(duì)較低，平均負(fù)債率約為44.94%。

不過，港股49只物業(yè)股的流動(dòng)負(fù)債總額達(dá)1010.2億元，超過千億規(guī)模。其中，負(fù)債最高的是碧桂園服務(wù)，為247.91億元，負(fù)債最低的是德商產(chǎn)投服務(wù)，為1.22億元。資產(chǎn)負(fù)債率最高的是華發(fā)物業(yè)，為114.68%，資產(chǎn)負(fù)債率最低的是中駿商管。有7家物企資產(chǎn)負(fù)債率超過60%。

值得關(guān)注的是，流動(dòng)負(fù)債最大的碧桂園服務(wù)，其營收也是在49家物企中最高的，以288.43億元居于營收榜首，而營收最低的德商產(chǎn)投服務(wù)以2.53億元處于行業(yè)末尾，其流動(dòng)負(fù)債也是最低的，為1.22億元。

可以看出，物企負(fù)債的高低與不同企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張及業(yè)務(wù)發(fā)展模式有關(guān)。

作為輕資產(chǎn)運(yùn)營的物企，44.94%的資產(chǎn)負(fù)債率不算高，但仍然要警惕風(fēng)險(xiǎn)。一位不愿具名的人士表示：“行業(yè)一方面需要設(shè)立負(fù)債率紅線，避免盲目舉債；另一方面要把握企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展實(shí)際情況，確保償債能力穩(wěn)定，盡量不要超過企業(yè)承擔(dān)能力。”

流動(dòng)負(fù)債總額達(dá)1010.2億元

根據(jù)已發(fā)布2021年年報(bào)的49家港股物企數(shù)據(jù)顯示，港股物企流動(dòng)負(fù)債排行前10分別是：碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、新城悅服務(wù)、金科服務(wù)。

值得一提的是，49家物企的流動(dòng)負(fù)債總額達(dá)1010.2億元，平均每家物企的流動(dòng)負(fù)債約20.6億元。其中，有11家物企流動(dòng)負(fù)債超過了均值，占比為22.45%。其它的38家物企都處于平均負(fù)債之下。負(fù)債最高的是碧桂園服務(wù)，為247.91億元，負(fù)債最低的是德商產(chǎn)投服務(wù)，為1.22億元。

不過，資產(chǎn)負(fù)債率的數(shù)據(jù)讓人頗感“意外”。在發(fā)布年報(bào)的49家物企中，資產(chǎn)負(fù)債率最高的是華發(fā)物業(yè)，為114.68%，資產(chǎn)負(fù)債率最低的是中駿商管，為20.15%。平均負(fù)債率約為44.94%。其中，超過負(fù)債率均值的有18家，占比為36.73%。其它31家物企均處于負(fù)債率均值以下。

一般而言，物企的資產(chǎn)負(fù)債率以60%為一個(gè)警戒值。值得一提的是，華發(fā)物業(yè)、金茂服務(wù)、銀城生活服務(wù)、中海物業(yè)、浦江中國、京城佳業(yè)、建發(fā)物業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均超過60%。

“對(duì)于物企來講，負(fù)債率保持在60%以下是相對(duì)合理的，部分物企負(fù)債率超過警戒值，需要予以警惕。”克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨表示，物業(yè)是輕資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較低。

另外，負(fù)債率最低的是星盛商業(yè)與中駿商管，負(fù)債率分別為20.5%、20.15%。很巧的是，這兩家是具有商管屬性的物企。此外，金科服務(wù)的負(fù)債率也較低，略高于星盛商業(yè)，為25.95%。

49家物企中，資產(chǎn)負(fù)債率40%～50%的有17家，占比為34.69%；資產(chǎn)負(fù)債率30%～40%（不包括40%）的有20家，占比為40.81%；資產(chǎn)負(fù)債率30%以下的有5家，占比為10.2%。

負(fù)債與規(guī)模擴(kuò)張、增值服務(wù)、提供貸款給關(guān)聯(lián)方有關(guān)

“物企負(fù)債的高低與不同企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張及業(yè)務(wù)發(fā)展模式有關(guān)。比如，一些物企大量并購其他企業(yè)，對(duì)現(xiàn)金要求較高，還有一些物企孵化期的增值業(yè)務(wù)投入需要大量資金。除此之外，也有一些物企增加的負(fù)債有可能通過貸款等方式提供給關(guān)聯(lián)方。”湯曉晨表示。

在規(guī)模擴(kuò)張上，碧桂園服務(wù)無疑是最舍得花錢的。去年，碧桂園服務(wù)僅收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)以及彩生活旗下核心資產(chǎn)就分別斥資約72億元、50億元、33億元，僅3家公司就為碧桂園服務(wù)增加了不小的管理面積。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，碧桂園服務(wù)新增6.17億平方米合約管理面積，其中收并購渠道貢獻(xiàn)的面積高達(dá)4.45億平方米。

值得一提的是，資產(chǎn)負(fù)債率最高的華發(fā)物業(yè)成為了49家物企中的“焦點(diǎn)”。

而拉高華發(fā)物業(yè)2021年資產(chǎn)負(fù)債率的主要原因是一筆不低的銀行借貸。

華發(fā)物業(yè)方便表示：“流動(dòng)負(fù)債包括受若干限制性契諾所歸限的銀行借貸5.04億元。”

事實(shí)上，從2020年開始，華發(fā)物業(yè)的負(fù)債率就開始直線上升。2018年～2021年，華發(fā)物業(yè)服務(wù)負(fù)債率分別為43.18%、64.39%、135.04%、114.68%。

不過，和華發(fā)物業(yè)同樣引人關(guān)注的就是具有商管性質(zhì)的中駿商管與星盛商業(yè)了，他們的資產(chǎn)負(fù)債率排名倒數(shù)第一第二，倒數(shù)第三的就是資產(chǎn)負(fù)債率25.95%的金科服務(wù)。

眾所周知，商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)就是毛利潤相對(duì)較高。

中駿商管方面的人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，“中駿商管是凈現(xiàn)金的公司(現(xiàn)金水平高于負(fù)債），有關(guān)負(fù)債只是日常營運(yùn)所生的應(yīng)付賬項(xiàng)，目前并沒有任何負(fù)債。”

在湯曉晨看來，“整體而言，當(dāng)前商管物企對(duì)外擴(kuò)張相對(duì)溫和，對(duì)資金的需求度不如其他綜合性物企高。市場上商管物企優(yōu)質(zhì)標(biāo)的稀缺，商管物企對(duì)外并購相比住宅物業(yè)更低。”

不同為商管物企，金科服務(wù)較低的資產(chǎn)負(fù)債率也同樣引入注目。

從2021年年報(bào)可以看出，金科服務(wù)上市募集資金仍有剩余，現(xiàn)金較為充裕。

金科服務(wù)在收并購上是比價(jià)謹(jǐn)慎的。“我們整體公司預(yù)判,當(dāng)時(shí)整個(gè)并購的成本是很高的,市盈率超出了一個(gè)不太理性的狀態(tài)。所以我們通過儲(chǔ)備能力,采取小步快跑的步伐,實(shí)現(xiàn)了我們?nèi)ツ甑臉I(yè)績增長。”金科服務(wù)執(zhí)行董事兼董事長夏紹飛在業(yè)績會(huì)上表示。

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