小區(qū)周邊的馬路被停放的私家車堵得水泄不通，但小區(qū)的地下停車場卻空空蕩蕩，成為一些人最理想的廣場舞場所。

這樣的怪事就發(fā)生在北京市海淀區(qū)某小區(qū)，業(yè)主反映小區(qū)房子售價在3.8萬元/平方米左右，和周邊小區(qū)相比價格較低，但小區(qū)的地下停車位售價30萬元起，租金要1000多元/月，高額的停車費(fèi)用導(dǎo)致業(yè)主無奈將車停在小區(qū)周圍的馬路旁。

事件曝出后引發(fā)民眾熱議，不少網(wǎng)友表示“感同身受”，并紛紛“吐槽”自家小區(qū)高昂的停車費(fèi)用。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海近日接受《法治日報》記者采訪時指出，當(dāng)前針對住宅小區(qū)的停車收費(fèi)，一般實(shí)行的是開發(fā)商自主定價，但考慮到實(shí)際中屢屢出現(xiàn)天價停車費(fèi)，可考慮對住宅區(qū)停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價管理，并針對住宅小區(qū)停車費(fèi)問題出臺定價規(guī)范。

自家小區(qū)停不起

每天下班開車回家后，家住北京市豐臺區(qū)某小區(qū)的張超都需要再步行10分鐘才能回到家，原因是他將車停在了家附近一棟寫字樓的地下停車場內(nèi)。

張超家是商品房，小區(qū)內(nèi)建有地下停車場，但讓他“舍近求遠(yuǎn)”的原因是小區(qū)地下車位收費(fèi)太高。

“我們小區(qū)地下車位不出售，固定車位月租金800元，整年租也沒有優(yōu)惠，我現(xiàn)在停車的寫字樓地下車位按年租一個月才550元。”張超告訴記者，自己小區(qū)內(nèi)有不少業(yè)主都因?yàn)樾^(qū)車位收費(fèi)過高而選擇將車停在其他地方，有些人甚至下班后直接將車停在小區(qū)路邊，早上起床后再去挪車。

不僅如此，更讓張超氣憤的是，由于小區(qū)地下停車位價格高，導(dǎo)致還有些車位沒租出去，因此變成了外來車輛進(jìn)入小區(qū)后的臨時車位。由于張超所在小區(qū)施行的是“人車分流”管理，因此開車來“串門”的人只能將車停在小區(qū)內(nèi)，但小區(qū)內(nèi)的臨時停車費(fèi)竟然達(dá)到6元/小時，和附近商場的停車費(fèi)持平，這也招致了他一些朋友的吐槽，直言這個小區(qū)“停不起”。

張超所在小區(qū)算不上高檔小區(qū)，他也了解過周邊一些房價更高、設(shè)施更好的小區(qū)停車費(fèi)是多少，發(fā)現(xiàn)價格都沒有超過他所在小區(qū)，這讓他“難以理解”。

有張超這種經(jīng)歷的并非少數(shù)，在近日北京市海淀區(qū)某小區(qū)高價停車費(fèi)被曝出后，很多民眾紛紛“響應(yīng)”，吐槽自己所在小區(qū)高昂的停車費(fèi)用，有網(wǎng)友甚至表示，自家小區(qū)內(nèi)停車一年的費(fèi)用，比養(yǎng)車的費(fèi)用還高。

記者注意到，業(yè)主們判斷停車費(fèi)用是否過高的一個“標(biāo)準(zhǔn)”是與小區(qū)附近的商場或?qū)懽謽堑耐＼囐M(fèi)用對比。有網(wǎng)友表示，小區(qū)停車應(yīng)當(dāng)是購房的配套服務(wù)，如果定價比那些商業(yè)化的商場、寫字樓還要高，那就完全脫離了服務(wù)業(yè)主的功能，而淪為開發(fā)商牟利的手段。

業(yè)主難有話語權(quán)

小區(qū)停車費(fèi)過高的問題之所以會一石激起千層浪，在張超看來，就是因?yàn)檫@個問題一直“訴說無門”。

針對小區(qū)停車費(fèi)問題，他找過物業(yè)公司，但物業(yè)公司表示車位是由開發(fā)商定價的，他們無權(quán)進(jìn)行干涉，只能替業(yè)主反映。此后，物業(yè)公司給他的回復(fù)是：“地下車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，定價符合規(guī)定，小區(qū)內(nèi)有很多業(yè)主是可以接受這個價格的，因此價格不會下調(diào)。”

“難道針對小區(qū)內(nèi)停車費(fèi)的問題，業(yè)主沒有任何話語權(quán)?”對于張超的疑問，華東政法大學(xué)副教授孫煜華解釋稱，在這個問題上首先要確定小區(qū)停車位的權(quán)屬。民法典第二百七十五條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因此，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，對于開發(fā)商擁有所有權(quán)的地下車位以及未包含在總建筑面積內(nèi)由開發(fā)商投資建設(shè)的人防地下車庫，開發(fā)商確實(shí)擁有自主定價權(quán)。

“按照‘誰投資誰受益’的分配原則，住宅區(qū)地下車位的處置權(quán)歸開發(fā)商所有，這也意味著開發(fā)商具有定價的決定權(quán)。”劉俊海以北京為例進(jìn)一步解釋稱，早在2016年，北京住宅小區(qū)的停車費(fèi)就已全面放開，不由政府統(tǒng)一定價，而是將定價權(quán)完全交由市場，對于車位已經(jīng)售賣給業(yè)主的，一般僅收取物業(yè)管理費(fèi)，未售賣的車位則由產(chǎn)權(quán)方收取租金，這也導(dǎo)致相關(guān)部門在這個問題上“不好插手”。

記者注意到，上述海淀區(qū)某小區(qū)業(yè)主就曾因停車費(fèi)問題投訴到相關(guān)部門，但海淀區(qū)市場監(jiān)管局給予業(yè)主的回復(fù)是，該小區(qū)人防及產(chǎn)權(quán)停車位收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由經(jīng)營者自主制定，對于業(yè)主反映的價格過高問題，價格執(zhí)法部門對此無執(zhí)法依據(jù)，未發(fā)現(xiàn)價格違法行為。

“不過，小區(qū)車位定價也不是完全由開發(fā)商說了算，民法典第二百七十五條同樣規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”孫煜華舉例稱，這樣的情況主要針對的是小區(qū)的地面停車位。一些小區(qū)會規(guī)劃出一塊地用于臨時停放進(jìn)入小區(qū)的車輛，此種情況下，停車費(fèi)的制定和調(diào)整必須通過業(yè)主共同決議或者和業(yè)主協(xié)商，超過半數(shù)業(yè)主同意才可以。

此外，孫煜華表示，根據(jù)民法典第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，占用公共區(qū)域收取的停車收益也應(yīng)分配給業(yè)主。

定價過高恐違法

記者注意到，僅在北京，此前因?yàn)樾^(qū)停車收費(fèi)過高導(dǎo)致矛盾糾紛的案例不時見諸報端。而在這些案例中，開發(fā)商的自主定價權(quán)也往往被當(dāng)做一塊“免死金牌”。

針對這一問題，早在2015年，就有全國人大代表提出建議，將住宅小區(qū)機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)納入政府指導(dǎo)價管理。

所謂政府指導(dǎo)價是指依照價格法規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。記者了解到，《廣西壯族自治區(qū)定價目錄》中就將所有普通住宅的停車服務(wù)收費(fèi)納入政府定價目錄，各小區(qū)可以依據(jù)市場自行調(diào)整定價，但不得超過政府指導(dǎo)價。

“制定小區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商即便手握定價權(quán)，也應(yīng)充分尊重業(yè)主的權(quán)益，通過與業(yè)委會協(xié)商等，制定多數(shù)人可以接受的價格，否則因定價過高導(dǎo)致車位空置，也會造成資源的浪費(fèi)并有損企業(yè)形象。”在劉俊海看來，小區(qū)停車位的定價應(yīng)當(dāng)參考多方面來考慮，比如該小區(qū)所處地段、小區(qū)建造檔次以及附近其他小區(qū)停車位價格等。

不過，考慮到目前不少小區(qū)并未成立業(yè)主委員會，業(yè)主缺乏與開發(fā)商議價維權(quán)的能力，劉俊海認(rèn)為有必要考慮對住宅小區(qū)停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，以此進(jìn)行合理限制。但他指出，價格區(qū)間如何設(shè)定必須聽取多方意見，做到公平公開公正。此外，還可考慮出臺一些專門針對住宅區(qū)停車收費(fèi)的定價規(guī)范，明晰定價認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、最高限價要求等，對其進(jìn)行約束。

“即便車位租金是市場調(diào)節(jié)價，但也要遵循相關(guān)的定價規(guī)定，如果定價過高，也可能涉嫌違法。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣解釋稱，根據(jù)《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》，某一商品或者服務(wù)的價格水平不超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的市場平均價格的合理幅度。如果違反規(guī)定，將由價格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)責(zé)令改正;拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

此外，王玉臣指出，2015年國家發(fā)展和改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運(yùn)輸部三部門發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)政策的指導(dǎo)意見》也明確提出要健全市場價格行為規(guī)則，加強(qiáng)停車服務(wù)收費(fèi)市場行為監(jiān)管，對交易雙方地位不對等的，要通過指導(dǎo)雙方制定議價規(guī)則、發(fā)布價格行為指南等方式，合理引導(dǎo)經(jīng)營者價格行為，維護(hù)市場正常價格秩序。

關(guān)鍵詞： 住宅小區(qū) 天價停車費(fèi) 業(yè)主話語權(quán) 定價標(biāo)準(zhǔn)