3月10日，越秀地產股份有限公司(00123.HK)公布其截至2021年業績公告。公告顯示，2021年越秀地產累計合同銷售金額約為人民幣1151.5億元，同比上升20.2%；全年營業收入約為人民幣573.8億元，同比上升24.1%；核心凈利潤約為人民幣41.5億元，同比上升3.2%。3月14日，知名投行浙商證券首次覆蓋越秀地產，并給予“買入”評級。同時多家境內外知名投行機構、中金公司、花旗銀行、建銀國際、興業證券、農銀國際、中信里昂、中銀國際等也對越秀地產維持了“買入”建議。此外，越秀地產持續獲得多家投行優先推薦，包括中金公司（積極推薦）、星展銀行（行業首選）、建銀國際（行業首選）、農銀國際（中小盤股首選），并首次獲花旗銀行推薦為“中小盤股最佳選擇”。

業績增長獲投行認可，2022年銷售穩健增長

越秀地產2021年實現全年累計合同銷售金額1151.5億元，同比上升20.2%，對應年度銷售目標1122億元完成度為103%，完成情況超過預期。

對此，農銀國際、中信里昂報告中表示，截至2021年末，越秀地產已售未入賬銷售額約為1506.5 億元，同比增長25.9%，這將支撐越秀地產未來幾年的收入增長，銷售業績將長期保持穩定，因此，對越秀地產維持“買入”建議。此外，中金證券、花旗銀行、中信里昂、中銀國際均在報告中提到，越秀地產計劃2022年銷售額同比增長7%至1235億元。考慮到可售資源充裕達2146億元（隱含去化率同比大體持平于 58%）且可售資源布局優越，約六成在大灣區，達成該目標的可見度較高。同時，憑借越秀地產的財務穩健、逆周期收購土地的顯著表現以及較強的合同銷售前景，預計將繼續跑贏大市并獲得市場份額，2022年越秀地產的銷售穩健增長。

財務健康穩健，信用評級展望“穩定”

據越秀地產業績報告顯示，2021年，公司剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為69.1%、47.1%和1.36倍，財務健康穩健，三道紅線指標保持綠檔達標；公司平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%，債務結構持續優化，融資渠道多元。穆迪、惠譽繼續維持 Baa3 和 BBB-投資級信用評級，展望“穩定”。

花旗銀行、中金公司、興業證券、浙商證券、中銀國際、建銀國際等機構均在報告中表示，越秀地產財務狀況穩定，維持三線綠檔達標，融資渠道暢通、在下行的市場中仍表現突出。其中，中金公司認為，越秀地產作為國企融資優勢突出，去年下半年新發三期公司債票面利率基本低于3.5%，財務端優勢凸顯有望助其今年在招拍掛和收并購等市場逢低吸納優質土儲，進一步提升增長動能。

低成本多元納儲優勢凸顯，助力業績增長

2021年，越秀地產充分運用“6+1”特色化、多元化增儲模式，于18個城市共新增37幅優質土儲，總建筑面積約為918萬平米，其中來自 TOD、城市運營、國企合作等多元化渠道增儲占比達56%。在區域策略上，越秀地產堅持聚焦優勢區域并持續深耕，截至2021年末，其總土儲達2711萬平米，同比增長10.5%，其中大灣區占比55%，一、二線城市總土儲占比 91%。

充裕的優質土儲，將持續有力地推動越秀地產業績長期穩健增長。花旗銀行指出，多元化的土地儲備和有利的融資渠道可以助力越秀地產實現2022年5-10%的增長，預計公司銷售穩定在5-10%的增速以及收入復合年增長率約5%。鑒于越秀地產可見的銷售增長、資源優勢和估值，投資價值可觀，維持越秀地產“買入”評級。

中信里昂、浙商證券也在其報告中指出，融資成本與獨特的產業資源優勢，是越秀地產進行多元擴儲的基礎，有利于公司形成長周期、高利潤項目與“短平快”項目的合理搭配。而中金公司、浙商證券評價，越秀地產土儲充足且聚焦一二線城市，為其未來增長提供強有力支撐，多元增儲有望實現彎道超車。兩家機構更強調截至2021年底越秀地產土儲未售貨值可覆蓋約4年銷售，未來可供貨值充足，銷售規模仍有上升潛力。

獨特TOD模式深化，有利于行業突圍

興業證券、浙商證券在報告中指出，越秀地產獨特的TOD 模式有利于公司在行業格局演化過程中實現突圍，TOD項目周轉快，毛利率高。為未來公司穩定釋放利潤奠定基礎。截至2021年12月31日，越秀地產TOD項目保持穩健，全年共實現合同銷售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%。2021年上半年，越秀地產成功獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）TOD項目，新增TOD土地儲備21萬平方米。截至2021年末，公司TOD項目總土儲為376萬平米，占總土儲的13.9%，占大灣區土儲的 25.2%。因此，借力獨特的TOD資源，有望進一步鞏固公司的競爭優勢。

2021年越秀地產成績表現優異，依托國企背景、穩健的財務表現和多元化、特色化增儲模式，以及獨特的TOD模式獲得資本市場多家投行青睞。未來，越秀地產有望進一步提升市場占有率，持續全國化布局的腳步，努力為股東及投資者創造更亮眼的成績。

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