中華網財經9月16日訊：房地產調控趨緊+疫情影響下，瑞安房地產2021年中期財報給出了小驚喜——“同比扭虧”了。與此同時，瑞安房地產便迫不及待將旗下“商業投資物業板塊——瑞安新天地”推上港交所。

值得注意的是，此前，8月24日，瑞安房地產主席羅康瑞就商業投資物業上市在中期業績會上曾表示，十年前已研究是否要分拆新天地上市，但當時市場條件和旗下物業還沒有全部成熟，故未有具備足夠的上市條件；而目前仍處于研究階段，董事會還沒有做出決定，但強調正研究怎么樣才能夠為股東創造更大的價值。

而在上一次被問到上市問題是在2019年，彼時羅康瑞曾表示“折讓太大”，因而暫無計劃。但在當前地產、物業皆陷入回調的背景下，瑞安新天地登陸資本市場能否獲得一個讓羅康瑞滿意的估值，仍是個未知數。

而如今這邊“話音剛落”，瑞安新天地便披露了上市申請。有甚者猜測“或許對于上市估值已經不是那么重要？”

據悉，在9月13日，瑞安房地產有限公司旗下經分拆后的商業投資物業及物業管理及資產管理的業務開啟獨立赴港上市之路，向港交所遞交了招股書，該等業務將由瑞安新天地營運，瑞安新天地為一家在開曼群島注冊成立的獲豁免有限責任公司，主要從事商業物業及配套業務，瑞安新天地于2021年6月30日的資產淨值約為人民幣312.03億元。

招股書披露，瑞安新天地此次赴港上市，摩根士丹利亞洲有限公司及瑞銀証券香港有限公司為全球發售的聯席保薦人。

據披露信息顯示，緊隨全球發售完成后，瑞安新天地將繼續作為瑞安房地產的附屬公司，而瑞安房地產將仍然是瑞安新天地的控股股東。

業務模式方面，招股書披露經營業務分三部分，分別為物業投資、物業管理、資產管理，此外其他業務產生部分收入，主要來自物業銷售，其中主要是停車場物業銷售及工作站孵化服務等。

具體來看，瑞安新天地的物業組合大部分為瑞安房地產于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區等主要商業空間，如上海新天地、佛山嶺南天地、武漢天地、南京國際金融中心等。

收入也主要來自于租金收入、物業管理費等。截至2021年前6月，瑞安新天地實現收入13.77億元，毛利10.4億元，歸屬股東凈利潤4.04億元。

收入依賴上海物業

截至2021年6月30日，瑞安新天地物業總建筑面積為200.5萬平方米，其中52.7%位于上海。根據萊坊的獨立估值，其物業總值為人民幣531.35億元，其中71.9%位于上海。

具體來看，瑞安新天地共13項商業物業中有7項位于上海，瑞安新天地在上海的物業組合包括上海新天地、新天地時尚II、瑞安廣場和新天地廣場、虹橋天地、創智天地、INNO創智以及企業天地5號及湖濱道。

這其中，在零售物業的租金方面，上海新天地處于絕對高位，2018年以來連年上漲，截至2021年6月底，其平均實際租金達到了20.26元/平方米/日。但同期，平均實際租金處于第二、第三位的新天地時尚II、新天地廣場則出現下滑，分別從9.41元、8.49元的高位，下降至7.32元、5.53元。

招股書內容顯示，瑞安新天地總建筑面積有170萬平方米已取得外部可持續發展及/或綠色認證。另根據不競爭契據，有權收購瑞安房地產于總建筑面積約130萬平方米儲備商業物業以及未來商業物業的權益。因此，瑞安新天地在上海的物業組合及收購藍圖的總建筑面積達到約220萬平方米。

此外，招股書披露，瑞安新天地物業組合大部分為瑞安房地產于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區的主要商業空間，當中亦包括虹橋天地、上海創智天地社區(“創智天地”)及南京國際金融中心。

除物業投資業務外，瑞安新天地擁有另外兩個業務分部，即物業管理業務，包括商業及住宅物業管理服務及商業資產管理服務。

毛利率超過70%、凈利潤率達34.4%

財務數據方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止6個月，瑞安新天地收益分別為23.93億元、25.8億元、23.58億元、13.77億元；毛利分別為15.79億元、17.57億元、16.62億元、10.4億元；對應毛利率分別為65.98%、68.1%、70.48%、75.53%。

從凈利潤率來看，于2018財年、2019財年分別為28.5%、22.6%；截至2021年6月30日止6個月的利潤率為34.4%。

于截至2018年、2019年及2020年12月31日，瑞安新天地流動負債凈額分別為28.69億元、11.43億元、9.69億元，減少的主要原因是償還銀行借貸令于一年內到期的銀行借貸減少；凈資產負債比率分別為21.9%、22.3%、21.6%。

截至2021年6月30日，流動負債凈額增至12.82億元，主要是由于于一年內到期的證券化安排的收款增加人民幣7.41億元。凈資產負債比率為19.8%。

于往績記錄期，瑞安房地產主要資金來源為內部資源、發售債務證券、銀行貸款及合營伙伴注資。其稱，日后擬通過與上述相同的資金來源及股權發行為未來資金需求撥資。

而對于此次瑞安新天地上市是否有個好價格，好估值，業界也有不同聲音，一位不愿具名的行業人士表示，“隨著房地產融資環境趨緊，部分房企發債拿錢越來越難，成本越來越高，分拆部分旗下業務上市成了急需之選，對于瑞安房地產來說，商業板塊早上早好。”

截至今日收盤，包括合景悠活、遠洋服務、榮萬家、新希望服務、越秀服務、時代鄰里等在內的多只在港物業股票均已跌破發行價。即使是有商業管理的華潤萬象生活，其近期股價表現也在持續下降，從6月底逾55港元/股的價格一路走低至35港元/股，跌幅超三成。

此外，以商業物業收入為主的寶龍商業股價已經跌至近一年新低。截至今日收盤，寶龍商業每股報價18.12港元，下跌7.17%，盤中現一年新低，每股17.96港元。而較今年4月29日沖高的上市以來最高價每股31.47港元，目前已經跌去42.4%。

瑞安新天地此次上市市場將給予怎樣的估值暫不得而知，中華網財經將持續關注其上市進展并保持跟進報道。

（中華網財經綜合 文/劉星）

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