首輪集中供地，融創大殺四方，今年前5月，其在公開市場的拿地金額已經超過900億元。廣州市場也不例外，去年，僅拍下一宗宅地的融創，在廣州首輪集中供地中，一口氣拿下3宗。相比之下，其他頭部房企在本輪土拍中顯得十分低調。

據時代財經統計，4月27-28日，廣州成功賣出42宗涉宅地塊，其中由TOP10房企拿下的地塊僅有7宗，分別落袋融創、招商、華潤和碧桂園，總體占比不到16.67%。

最近5年，廣州涉宅地塊的推出有所增加，但頭部房企的拿地比例卻在下滑。2016年，廣州合計出讓31宗涉宅地塊，其中由TOP10房企斬獲的地塊高達15宗之多，占比達48.39%，而2020年這一數字下降到16.5%。

在利潤承壓的市場環境下，縮小公開市場拿地的比例，在近幾年似乎已經成為頭部們的共識。實際上，公開市場拿地不是頭部們的唯一選擇，較早進入舊改或收并購領域的房企，相關項目甚至已經開始產生“反哺”。

萬科、碧桂園“孵化”廣州核心地塊

在公開市場“打盹”，并不意味著頭部房企們放棄了廣州。

近日，兩則信息受到市場關注。一是廣州住建局對番禺區2021年第四批“三舊”改造地塊標圖建庫動態調整成果進行批前公示，大石舊改項目赫然在列；二是碧桂園與廣州地鐵就荔灣區白鵝潭樞紐綜合體項目展開進一步合作會談。

這兩個地處廣州相對核心位置的項目，實際上，分別由萬科和碧桂園在2017年收購而來。

天眼查顯示，番禺大石舊改項目原本由廣州本地知名房企頤和地產全資持有，該房企陷入財務困頓后，于2017年1月將項目公司55%股權轉讓給萬科持股60%的廣州啟佑房地產開發有限公司。

經過4年多的“孵化”，該項目終于走到了“標圖建庫”這一步。值得一提的是，“標圖建庫”是廣州舊改項目啟動改造的第一步，通過對比歷史影像圖、土地利用現狀圖、土地利用規劃圖等條件確認符合納入“標圖建庫”的用地，并建立“三舊”監管數據庫。

相比番禺大石舊改項目，向來偏愛郊區的碧桂園，拿下的荔灣白鵝潭樞紐綜合體項目位置更為核心，屬于廣州老城區范圍。

該項目的前身為香港房企恒基兆業的“芳村立交項目”。2017年3月，碧桂園以17.27億元的價格將其收購。根據媒體報道，這個項目由恒基兆業在上世紀90年代獲得，占地面積將近20萬平方米，原計劃建為住宅、商業混合項目。不過，由于拆遷進度緩慢，直到轉手他人時還未完成拆遷工作。

時移勢遷，隨著荔灣區的發展規劃逐步清晰，這個項目所在的白鵝潭片區，被規劃為對標珠江新城的商務區，而碧桂園項目則占據了白鵝潭商務區最為核心的位置。

頭部房企不愛拍地，偏愛收購和舊改

實際上，這兩個項目的背后，是頭部房企掀起收并購浪潮的大環境。

根據中國指數研究院，2017年，境內房地產收并購規模創下歷史的最高值，產生的并購交易高達346宗，交易金額高達5232億元；2018-2020年，這兩項數據分別是：253宗和2909億元、333宗和2961億元、257宗和2338.1億元。

中國指數研究院的數據顯示，頭部房企始終是收并購市場中一股支撐的力量。2018年TOP30企業參與的收并購事件占比約28.1%，貢獻了約41.9%的交易金額，其中以當年的頭部房企融創、華夏幸福、陽光城和萬科最為活躍；2020年，TOP100房企的收并購占比為32.5%，其中碧桂園、招商等頭部房企又尤為熱切。

與收并購的大背景交錯出現的，是廣州市自2017年以來對城市更新的強力推動，由此房企開始謀求在廣州布局舊改市場。目前，廣州主要是城中村改造允許社會資金參與，這也是房企在廣州做舊改的主要方向，而2021-2030年，廣州將對約400條城中村進行改造。

雖然相比公開市場拿地，收并購和舊改項目入市的時間更長，但規模龐大且成本更低，也使得它們成為頭部房企們補充土地儲備的主要途徑之一。

根據時代財經的統計，2016年以來，廣州對涉宅地塊的供應逐年增加，但TOP10房企拿地的占比反而是逐年下降。2020年，廣州成交了85宗涉宅地塊，其中僅有14宗落入TOP10房企之手，且主要是保利、中海等央企。

以萬科和碧桂園為例，2016年，萬科在廣州拿地數量為3宗，碧桂園為2宗；2017年，萬科拿地3宗，碧桂園7宗。此后，這兩家房企縮減開支，2018-2020年，萬科通過公開市場拿下的宅地僅2宗，而碧桂園則是4宗。

然而，從克而瑞的廣州權益銷售排行榜來看，這兩家房企的市場份額不減反增，規模也始終在廣州市場的TOP5里浮動。

實際上，近幾年萬科在廣州的土地儲備主要由收購和舊改項目轉化而來。根據廣州房天下，目前萬科在售和即將入市的8個住宅項目中，有4個屬于并購或舊改項目，主要來自黃埔、白云舊改以及2017年收購的廣信資產包。

而碧桂園方面，曾于2018年成立直屬集團總部的區域平臺廣恒指揮部，與當時的廣清區域并列，主要從事收并購和城市更新的業務。直到2020年并入廣清區域，廣恒指揮部已下轄15個項目，包括芳村恒基項目、向廣物收購的白鵝潭國際金融中心、廣州天河區·金融城兩個超高層項目等。

時代財經獲悉，盡管廣恒指揮部已不復存在，但相關業務仍由廣清區域繼續承擔，目前碧桂園已在廣州介入了至少3個城中村改造項目，其中位于番禺的南浦村舊改項目實施方案已獲得番禺區城市更新局的批復。

實際上，不止萬科和碧桂園，包括恒大、融創、保利和華潤等頭部房企，都對廣州的收并購或舊改項目表現出了濃厚的興趣。

以華潤為例，去年位于廣州增城的“巨無霸”新塘立交項目，曾一度傳言萬科和保利在互相角力，最后卻由華潤置地入股，令市場頗為意外。時代財經獲悉，華潤置地對于廣州市場的興趣遠不止于此，其在廣州多個區域參與收購或舊改項目，分布于黃埔、白云、南沙、天河和花都，其中尤以天河賽馬場項目最為搶眼。

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