截至到目前，北京萬通新發展集團股份有限公司（下稱"萬通發展",600246.SH）宣布"去地產化"已經整整十年。

期間，公司曾將觸角伸向了商用物業、地產金融、物流地產等多個領域，但其業績并未見起色，反而在頻頻轉舵間下滑。2011年至2020年，萬通發展營收從48.18億元滑落至13.62億元，歸母凈利潤從3.11億元降至5086萬元，降幅達83.60%。

看上去，萬通發展并不打算走回頭路，其表示："2021年，將繼續在空間文化生活、新消費業態、大文娛商業、數字生態等領域布局并落地，夯實文、商、旅運營能力與內容資源布局。"

萬通這一次能做對嗎？時間不等人。

轉型"雷聲大雨點小"

萬通發展的轉型歷程，可以用"雷聲大雨點小"來概括。

2011年，萬通發展確立了商用物業的轉型路徑，并定下"2015年，地產旗下商用物業開發面積要超過100萬平方米，目標年租金收入11億元"的戰略目標。

但直到2020年，商業地產僅貢獻營業收入4.58億元，在營收中占比33.6%。不僅如此，商業地產的毛利率還減少了10.57個百分點，僅為34.38%。

與此同時，商業地產業務營業成本日益增加，2020年同比增幅高達98%，這是萬通發展整體營業成本同比增長36%至7.24億元的重要原因。公司財報對此解釋稱："受新冠疫情影響，2020年全國商辦寫字樓空置率持續走高，大幅影響了租金水平"。

地產金融業務也不順利。2020年，萬通發展資產管理業務營收同比下降80%至4449.8萬元，房屋租賃營收降2.41%至2.5億元。

另外還有多個新業務嘗試不了了之。2017年，公司引入中植系旗下的投資管理公司作為戰投未果；2018年，萬通發展擬入局新能源電池領域，但當年12月又終止并購；2020年3月，萬通控股宣布將接手天津天海足球俱樂部，最終未能成行。

新業務往往需要大量的資金來培育，而萬通發展在這方面卻顯得較為謹慎。近五年來，公司負債率均未超過52%，流動比率與速動比率均維持在正常水平以上。

2020年年報顯示，萬通發展經營活動現金凈流量12.24億元，較上年增長461.34%。貨幣資金余額25.44億元，未有新增借款，存量借款均為長期借款。資產負債率穩定在34%以下，有息負債率僅為18%。

發散的轉型戰略

雖然頻頻發力轉舵，但房地產銷售依然占據萬通發展營收的近半壁江山。2020年年報顯示，其住宅業務營收達到6億元，在營收中占比44%。

值得一提的是，近兩年來，萬通發展不再新增土地儲備。在房地產領域，唯一的進展就是引進工業地產巨頭普洛斯。公司稱"為堅定戰略轉型，2020年公司未做增量房地產開發業務。"

為了轉型，萬通發展多次出售旗下項目，準備押上身家背水一戰。2019年將香河項目大部分股權轉讓給世茂。2020年，萬通完成了香河萬通70%股權的轉讓。

不僅如此，公司還在2020年8月，完成了從"萬通地產"到"萬通發展"的更名，以彰顯其多元化發展的決心。

新的轉型戰略同樣發散，布局面較大。

公司表示："將'新城市科技+生活綜合運營服務商'作為轉型目標，以'原有核心地產業務'為載體，橫向'開發股東資源'、縱向'高效聯動合作方'，以此來拓展地產關聯度較高的相關產業。"

繼宣布向物流地產轉型之后，萬通發展2020年9月與商湯科技簽署戰略合作框架協議，雙方將在人工智能應用場景落地，人工智能產業集群和智慧城市等多領域進行戰略合作。

目前，萬通發展的重心在股權投資領域，公司直接或間接持有數十家企業的股權，其中以科技類公司為主。

不過，二級市場似乎對于萬通發展的新轉型戰略響應并不樂觀。

2021年以來，萬通發展股價多徘徊在6.5元/股左右，相比去年下半年10元/股的階段性高點跌去約三成。直到公司大筆回購之后，股價才開始企穩回升。

原因之一或在于，財報并未提振投資者信心。2020年年報顯示，萬通發展營業收入13.62億元，較上年增長23.55%；歸母凈利潤5086萬元，同比減少91.59%；扣非凈利潤僅為1468.8萬元，同比下滑92%。

公司的股東回報水平在行業中已經墊底。2020年，萬通發展凈資產收益率（加權）為0.66%，截至4月23日，在房地產板塊已披露年報的64家上市公司中排名倒數第三位；每股收益僅為0.02元/股，行業排名倒數第五。

2020年，公司毛利率從2019年的51.7%降至46.88%；應收賬款從2019年的2579萬元提升至4522萬元。

同期公司預收款（合同負債）為3.3億元，同比下滑17.5%。房企往往以預收形式結算，該指標的下滑意味著短期內公司銷售額依然不樂觀。

大股東陷"資金渴"？

上海中原地產市場分析師盧文曦稱："房企多元化也要以主業為主，占用資金比重不宜太高；萬通發展土儲本就不充足，長期不拿地意味著淡出市場、被邊緣化，未來生存都成了難題。"

而在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，萬通地產的轉型和萬科、遠洋等企業多元化是不同的，萬通在地產領域幾乎已經無法再繼續守業才轉型，只能背水一戰往前走。

萬通發展的底氣或許在于其作為"老牌房企"的積淀。上世紀90年代，"萬通六君子"（潘石屹、馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪）在海南共同成立了海南萬通，1993年在北京成立了萬通發展，2000年在上交所掛牌上市。

萬通發展表示："經過其控股股東近十年的全面布局，已整合了全球眾多頂級優質資源，使萬通發展在新城市運營管理、新基建、新科技、新消費和新文化等領域，儲備了獨特的資源及能力優勢。"

另外，一度重視財務穩健的萬通發展，賬面有充足的"彈藥"。

4月22日，東北證券發布研報稱，萬通發展現金流明顯向好，貨幣資金充足；多元生態助力戰略轉型，三大領域閉環價值變現；財務穩健安全墊充足，二次回購彰顯信心。

但這些并不能完全消除市場人士的擔憂。除了多變的戰略，不穩定的控股權也為公司如今處境埋下伏筆。

在萬通發展借殼上市之初，創始人馮侖施展資本運作的手段，從嘉華東方手中奪得控制權；10年后，嘉華東方卷土重來，董事長王憶會成為公司實際控制人，并迫使馮侖徹底退出。

這期間，萬通發展的董事長多次變更。

而今雙方的博弈似乎仍在繼續。今年3月有媒體報道，公司控股股東嘉華東方被公安部門立案偵查，原因與涉嫌高利轉貸有關，涉案資金規模達數億元級別，屬特大案件。

3月23日，萬通發展全天停牌并發布公告稱，未收到公安部門立案偵查的任何通知文件。媒體報道所涉及的控股股東相關借款合同糾紛等事項與上市公司無直接關系，不會對上市公司控制權產生影響。

另外，從質押頻率來看，控股股東目前面臨一定的資金壓力。Wind數據顯示，嘉華東方控股股權質押率高達100%，二股東萬通投資股權質押率達到66.17%，合計占總股本的48.6%。

為了安撫投資者，萬通發展啟動了回購。

截至今年3月末，萬通發展已耗資2.32億元回購3528.8萬股，占公司總股本的1.7%。在其刺激下，公司股價企穩回升。4月23日，萬通發展報收7.69元/股，市值158億元，滾動市盈率高達311倍。

針對公司發展中遇到的一系列問題，《投資者網》近期致電致函公司證券部，等待一周后仍未獲答復。

關鍵詞： 凈利 下滑 八成 多次