中華網財經4月23日訊：“三條紅線”下房企融資增幅受控于其自身債務的增長，拆分物業平臺上市成了眾多房企的必選項，而通過并購快速擴大物業平臺規模又是其實現收入快速增長的手段。據統計，2020年共有17家物業公司成功上市，遠超2019年的12家，創下了物業上市以來的最高峰，而弘陽服務也是其中一員。

據年報數據顯示，2020年末，弘陽服務在管項目數量為159個，合約面積3990萬平方米，在管建筑面積為2701萬平方米，同比增長71.4%。盡管在規模上仍處于行業中等偏下位置，但近年來增速迅猛。

填補汽博城物管領域空白 附三年業績承諾收購高力控股子公司80%股權

圖片來源弘陽集團官微截屏

最新據弘陽服務發布公告稱，該公司擬以7353.6萬元的代價收購高力集團旗下負責家居港及汽博城物業管理服務公司的80%股權。

圖片來源弘陽服務公告截屏

公告顯示，4月20日，弘陽服務的間接全資附屬公司弘生活物業管理、高力控股及目標公司訂立股權轉讓協議，據此，弘生活物業管理同意7353.6萬元收購而高力控股同意出售高力物業及江蘇高力美家（即目標公司）各80%股權。

目標公司作出三年業績承諾，其中2021年承諾營業收入4240萬元，承諾利潤881萬元；2022年承諾營業收入4876萬元，承諾利潤1013萬元；2023年承諾營業收入5607萬元，承諾利潤1165萬元。倘目標公司在業績承諾期內任何財政年度未能達到承諾營業收入及/或承諾凈利潤，高力控股須以現金逐年向弘陽服務作出補償。

資料顯示，目標公司共擁有12項物業管理服務項目，簽約總建筑面積約為119.47萬平方米，并就彼等所有簽約項目共享相同的管理團隊。收購事項完成后，目標公司將各由弘生活物業管理及高力控股分別持有80%及20%權益，目標公司及高力物業的附屬公司于2020年12月31日的未經審核合并資產凈值約為人民幣2202.09萬元。

對于此次收購，弘陽服務表示，此次收購填補了集團在汽車博覽城物業管理細分領域的空白，在后疫情時代宏觀經濟復速的背景下，汽車產業園及汽車博覽城物業發展潛力巨大，該公司有望在此新的細分賽道取得新突破。同時，目標公司作為總部位于南京本土的物業管理公司，此次收購事項將有利于達致該集團于該區域內的規模經濟效應，并擴大該集團在江蘇省、吉林省、湖南省等區域的業務的規模和覆蓋范圍促進本公司的增值服務及其他業務的發展，進而為公司帶來新的增長機會。

營收利潤大增難掩盈利能力偏弱

對于弘陽服務的業績狀況，中華網財經獲悉，此前弘陽服務發布的2020年財報顯示，期內，弘陽服務實現了規模與收入雙增長。其中，社區增值服務收入增長超300%尤為突出，對整體毛利率提升起到有效助推作用。業績發布會上，弘陽服務財務總監賈杰表示，2020年，公司整體增值服務收入占比在整個收入的占比較2019年有顯著的提升，大約提升了10個百分點，特別是社區增值服務提升了11.4%，使得整個收入結構也得到改善。

值得注意的是，盡管弘陽服務2020年營收利潤均有超過50%上漲，但盈利能力仍然是其一大弱點。年報顯示，公司2020年凈利潤率9.55%，同比下降1.8個百分點，這一指標在物業服務行業中屬于較低水平。

數據顯示，作為物業龍頭碧桂園服務凈利潤位列行業第一，凈利率為17.83%。而凈利率位居行業第一的祈福生活服務為30.58%，凈利潤在行業內墊底的是華發物業服務凈利率僅2.23%。

超一半收入依賴母公司

不僅如此，年報數據顯示，弘陽服務來自母公司的收入為2.71億元，占比超過一半。據往期數據顯示，2017年-2019年的數據，弘陽地產所開發物業分別占其在管總建筑面積的73.1%、72.3%及61.8%，可以看出弘陽服務對于母公司的依賴程度仍然較高。

業績發布會上，就有關弘陽地產及其關聯方與第三方占比計劃上，弘陽服務透露，2020年是50:50，2021年爭取外拓第三方占到60%，關聯公司提供占比40%，2022年第三方提供項目是70%，這也是未來三年的目標和實施的方向。

四年來毛利率幾近腰斬

而母公司弘陽地產2020年業績有怎樣呢？中華網財經翻閱弘陽地產2020年年報獲悉，2020年，弘陽實現營收201.6億元，同比增長32.9%；歸母凈利潤同比增長13.2%至16.61億元；毛利則同比增長18.2%至45.1億元，毛利率22.36%，同比下降2.78個百分點。

雖然毛利增長，但弘陽地產毛利率仍沒有擺脫下跌趨勢。數據顯示，2017年至2020年年報中，弘陽地產毛利率分別為40.58%、31.25%、25.14%、22.36%，四年來毛利率幾近腰斬。

毛利率仍遠低于上半年行業平均水平

此外，據克而瑞數據顯示，在經歷新冠疫情影響下，2020年上半年，行業179家樣本房企毛利率中位數為31.3%，同比下滑2.4個百分點；凈利率中位數為9.7%，同比下滑2.6個百分點，且與歷年相比，凈利率中位數降至2015、2016年水平。

而在2020年弘陽地產毛利率、凈利率分別為22.36%、9.2%，而經歷了下半年市場復蘇的弘陽，毛利率仍遠低于上半年的平均水平，同時凈利率也低于行業中位數。

曾煥沙“百店千億”失策

從弘陽地產主要業務板塊看2020年業績，年報顯示，物業銷售收入196.16億元，同比增長33.3%；商業經營業務收入5.05億元，同比增長22.8%；酒店經營則同比下降5.3%為3763.2萬元。

資料顯示，弘陽地產董事長曾煥沙曾在2017年7月提出“百店千億”的三年發展規劃，即在2020年，弘陽房地產業務要實現千億銷售額，弘陽廣場則須開業100座。

很顯然，2020年弘陽地產給出的數據印證了曾煥沙的失策，與其計劃的“百店千億”相差甚遠。年報顯示，2020年內，弘陽開業了6座弘陽廣場，另有9座正在籌備，加上2019年開業的4座，弘陽在建及運營的弘陽廣場僅有19座。此外，2020年，弘陽地產合約銷售額僅為865億元，與千億目標尚有135億元的差距。

三道紅線企業“歸綠”

另，在財務數據方面，值得注意的是弘陽地產增長的少數股東權益與下降的少數股東利潤頗為蹊蹺。2020年，弘陽地產少數股東權益122.23億元，同比增長近194%。而公司同期的少數股東的應占利潤為1.94億元，同比增長僅約15%。

“三道紅線”方面，截至2020年末，弘陽剔除預收款后資產負債率為69.4%、凈負債率為50.3%，現金短債比為1.6倍，企業歸“綠檔”。

仔細查看，弘陽地產年報，截至2020年，其賬面貨幣資金為185.3億元，除去受限資金28.6億元及質押存款約為32.5億元，弘陽地產實際可用的現金數額將縮水至124.2億元。而弘陽地產一年內到期的債務數額為114.39億元，很顯然賬面資金勉強能夠應付短期借款。

業界：寄希望物業收入大增短期內收效有限

有金融人士對中華網財經表示，“在政策收緊的今天像弘陽這類房企不在少數，由于此前習慣了高債務擴規模，遇上政策“剎車”后，日子并會不好過，這也是對房企自身盈利能力與融資能力的考驗，前者更是關鍵。就拿任澤平的觀點說吧，“中國房地產還有十年...”，其實不然，也就3至5年的窗口期，后續更多的是房企們大魚吃小魚，要不轉型、被并購或倒閉。像弘陽這樣的房企自身盈利近年來急轉直下，當然盈利空間收窄，這也是行業大勢所趨，后續更考驗房企的“耐力”，在管理與運營上更要精益求精地擴大盈利基本面。而對于弘陽寄希望于物業平臺通過收并購擴大規模帶來收入大增長，短期來看收效有限。為什么這么說呢？看看弘陽服務最新年報，它賬面上可用的錢并不多，在收并購選擇上也就有局限，其中風險也蠻大。”

（中華網財經綜合 文/散水）

關鍵詞： 地產 年來 毛利率 幾近