來源：地產壹線

“房地產還是賺錢的好賽道嗎？”

這是龍湖業績會上，記者對龍湖管理層的提問，也是近段時間一直縈繞在無數地產人心里的一個疑惑。

房地產從黃金時代，邁入白銀抑或青銅時代，行業增長的降速感讓房企和從業者感到困頓和壓力，疫情黑天鵝襲來，疊加“三道紅線”政策影響，放大了這種焦慮。

行業加速分化，但優秀房企和中小房企的日子大不相同。至少，對龍湖而言，房地產還是賺錢的好生意。

過去的一年，龍湖在弱環境下全年實現銷售業績2706.1億元，同比增長11.6%，超額完成全年2600億元銷售目標；實現營業收入1845.5億元，同比增長22.2%；核心歸母凈利潤186.9億元，同比增長20.2%，發展增速在頭部房企中保持領先。

“近一年來，諸多房地產政策相繼出臺，行業整體政策框架已經非常清晰，在‘房住不炒’的定位下，房地產行業回歸居住屬性，強管控力度的三道紅線，鼓勵保障性租賃住房開發等等政策，讓龍湖看到政策的確定性更加明確。”

龍湖CEO邵明曉表示，管理團隊對今年行業發展持充滿樂觀的態度。

龍湖和邵明曉的底氣，來自于龍湖長期主義的生存哲學和健康穩固的業務模型。在行業“水大魚大”粗放發展時，龍湖就清醒提出要關注內生業務能力，加碼商業等“地產+”業務鏈條；同時，降低財務杠桿，持續強化能力杠桿。

如今，三道紅線落地、行業環境趨緊時，為龍湖贏得了更多的選擇和自由。

穩健財務底色 長期主義“自律換自由”

“龍湖的危機感每天都存在”邵明曉稱。

與之相對的是，龍湖創始人也多次在公開場合強調“長期主義”和“自律”，這成為了龍湖的底層基因之一。

這種長期原則體現在財務報表上即是積極穩健的財務指標和健康的債務結構。

2020年，各項業務穩步增長的同時，龍湖保持了平均借貸成本4.39%的低位，平均貸款年限6.59年，凈負債率46.5%，剔除預收賬款后資產負債率為66.9%。

期末，在手現金778.3億元，現金短債比（在手現金除以一年內到期債務）4.24倍，一系列指標均維持行業內的較優水準，財務盤面扎實穩健，凈負債率達到近五年低點。

按照三道紅線的監管標準，龍湖無一踩線且已連續五年保持“綠檔”水平，這是龍湖長期財務自律的結果。

據邵明曉表示，在高杠桿率著稱的地產業，龍湖從來沒有前融、非標，沒有過資管計劃、沒用過影子銀行，非常堅定潔癖般地自律才走到今天。

這也為龍湖贏得了投資機構和資本市場的認可。龍湖CFO趙軼透露，三道紅線已經成為投資機構看待房企狀態的一個重要標準，而龍湖當前在很多銀行的授信額度不降反升。

毫無疑問，從房價的長效機制到金融的長效調控，“三道紅線”+集中供地等制度為行業中穩健、講品質、有運營能力、有品牌的玩家提供更好的運營平臺和機會。外部監管力量的強力監督，有助于龍湖在行業競爭力再上一個臺階。

基于此，龍湖獲得評級機構穆迪上調評級至Baa2，惠譽調升評級展望至正面，成為國內唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房企；同時，大公國際（AAA）、中誠信證評（AAA）、新世紀（AAA）展望均均為穩定，亦為民營房企的最佳信用評級。

3月15日，龍湖被納入恒生指數成分股正式生效，顯示其進一步獲得市場認可。截止發稿，在地產股整體持續低迷的背景下，龍湖市值重新站上3000億大關。

第二曲線高速增長 臨近整體盈利拐點

秉持“空間即服務”戰略，2020年龍湖的開發、服務雙引擎驅動的版圖愈發清晰，C1至C4航道業務間的協同效應凸顯。

2020年，龍湖經營性收入達135.7億元，同比增長33%，連續5年復合增長達到42%。其中，物業投資業務收入同比增長30.9%至75.8億元；物業管理及其他收入同比增長34.9%至59.9億元。

在疫情壓力下，2020年龍湖按照既定目標全年新開10個商場，截止目前龍湖整體開業商場達到49座，累計在手項目達102個，項目面積達481萬方，整體出租率為96.9%；實現租金收入增長23%至58.2億元，商場銷售額增長14%至305億元。

邵明曉表示，龍湖2011年起堅持每年把回款的10%作為上限，投入到持有型物業部分，十年時間里已看到初步成果，穩定增長的商業租金已經成為龍湖抵抗任何波動周期里的“壓艙石”。

C3航道（冠寓）經過4年的培育，目前已在全國30余個高量級城市開業運營。截至2020年底，冠寓累計開業房間數量達9.0萬間，租金收入18.1億元，同比增長55%，4年復合增長率達221%，現已成為集團經營性收入的穩定貢獻源。

值得注意的是，據邵明曉透露，按照龍湖的原有規劃，如果不是疫情因素冠寓去年應該已開始盈利。

“今年這個業務（冠寓）整體是盈利的，而且去年18.1億的收入，在今年會達到25億左右收入，規模可能開拓到11萬間，繼續在行業內保持前三名的位置。”

物業板塊方面，“龍湖智慧服務”實現營業收入58.4億元，增長幅度為36%，報告期內毛利率為24.2%，截至期末，龍湖智慧服務實際管理面積達到1.72億平方米，在行業處于前列。

目前，龍湖智慧服務目前已覆蓋住宅、商業、文旅、辦公、酒店、醫院、學校、康養、案場、產業園、租賃住房、市政配套、智慧城市13大業態的服務；非住宅業態占比29%，業態分布均衡。

近期，龍湖還以12.73億元的對價，整體收購億達中國旗下物業板塊億達服務100%股權，繼續加碼物業板塊。

得益于健康的財務狀況、資金成本較低的優勢，圍繞“空間即服務”的戰略和居住衍生的需求，龍湖也在繼續拓寬業務圍欄。

今年年初，C5房屋租售、C6房屋裝修業務正式升級為主航道業務，同時也宣布了其品牌名“塘鵝”，并由龍湖集團執行董事、高級副總裁王光建負責。

至此，龍湖形成了C1-C6六大主航道業務并行的業務格局。

CI-C6航道的2021年目標和想象空間

“我們對每個業務要求第一是要盈利，第二是要它經營性現金流為正。”

邵明曉表示，面向未來，龍湖的期待是從C1到C5、C6主航道業務，圍繞“空間即服務”業務圍欄來衍生出一些新的業務，把每個業務做得健康；而不是大跨度轉行到別的賽道；同時，既要注重各航道自有的商業邏輯與運營，也要看重充分凝聚、協同所帶來的效能。

針對新的業務版圖，龍湖管理層也對各航道業務做了全新的規劃：

C1地產開發實現穩步超越，增加小股操盤和輕資產模式；

C2商業運營在運營持有的同時，推出代運營甚至是小股操盤模式；

C3長租公寓把握機遇，攻堅克難，實現高質量穩健發展；

C4智慧服務繼續擴大規模和覆蓋范圍；

C5/C6成為戰略新航道，未來兩年不設強制性的數量化指標，更多的鍛煉團隊和把業務模式做得更加敏捷。

具體到2021年，公司全年的銷售目標要達到3100億，增幅15%，簽約規模維持前十名左右的行業名次；土地拓展方面，堅定布局一二線高能級城市，并適度下沉環都市圈衛星城。

商業運營今年繼續新開業11座商場，并完成全年85億收入目標，同時，大力加強TOD項目獲取。

冠寓業務繼續拓展，通過買服務、合作等方式，找到市場上比較好的品牌玩家或政府平臺上大量的租賃業務幫他們做運營，繼續在行業內保持前三名的位置，爭取在2021年實現盈利。

物業板塊，龍湖管理層表示龍湖不搞資本運作，沒有分拆上市計劃，而會更關注業務成長性和用戶體驗，未來將繼續在規模和質量持續做好平衡。

“塘鵝”因仍處于業務起步階段和孵化期，短期不會對這兩項業務提出規模要求。“起步階段，租售業務我們會在最有優勢的西部，重慶、成都先開始；我們看好這個業務的趨勢，但對龍湖來說，具體做成什么樣并沒有那么急。”

“長期原則是龍湖的主要原則，短期目標要讓位于長期目標”吳亞軍表示，這是龍湖最底層的基因，業務成果可能要很長時間才能反映在報表上；但你可以看到，你今天交的卷其實就是幾年前的付出。

吳亞軍認為，房地產是個周期性行業，要成為未來的地產贏家，第一要審慎，第二要提升經營型收入；這既符合龍湖的基因，也符合未來消費升級、服務升級的需求。

在她看來，未來中國城市存量房是巨大的市場，如果龍湖幾個航道的經營型收入每年保持40%左右增長，幾年之后會變成很大的業務；但是，必須要有耐心，回歸社會主流需求，重視客戶、以客戶利益為追求，提供有價值的服務，這會成為龍湖和其他同行拉開差距的地方。

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