“中午給你介紹那套240萬元的房子，房東剛剛把價格調到了252萬元。還有另外一套240萬元的，不過是紅磚房，環境條件比較差，只能用來掛戶。”

按照中介的反饋，第一財經記者發現，這套房子單價已經突破了5萬元/平方米。

泡桐樹小學是成都小學“五朵金花”之一。接待記者的某中介房產經紀人介紹，去年這個時候，這里的學區房最低的總價大概是190萬元左右，現在最低總價240萬元。學區房面積越少單價越高，一般是五六十平方米的最好賣，單價大概四萬多。

跟隨二手房價格的上漲趨勢，成都的學區房近年來也在持續上漲。為了應對學區房熱，成都在實行多年的小初升“多校劃片”的基礎上，去年在其天府新區也開始推行小學入學“多校劃片”來抑制學區房熱。

化解學區房熱更為根本性的舉措還在于進一步推動教育質量均衡化。近日，中共成都教工委、成都市教育局印發《2021年工作要點》。這一文件提出，今年要形成《成都市幼兒園、中小學布局規劃(2017-2035)》正式成果。新建改擴建幼兒園、中小學80所，新增學位10萬個。同時，還將深化拓展義務教育優質資源覆蓋面，推動武侯區等4個區(縣)爭創全國義務教育優質均衡發展縣。評估認定60所義務教育新優質學校，重點提升68所公辦初中辦學水平。

學區房價格上漲

成都小學“五朵金花”是指公立小學中最好的五所小學。坊間對此存在兩個版本，一個版本是泡桐樹小學、龍江路小學、成都市實驗小學、成都師范附屬小學和鹽道街小學。另外一個版本是泡桐樹小學、龍江路小學、成都市實驗小學、升平街小學和東城根街小學。

成都在小學入學階段實行的是“單校劃片”，就是一個區域對應一所小學，戶籍決定了可以入讀哪所公立小學。因此，只要通過購買學區房并落戶后，就可以進入對口的最好的小學，像泡桐樹小學周邊的學區房就非常走俏。

成都市在2014年試點義務教育學區制試點。在坊間市民認為最好的學區是青羊二區和錦江二區。這個學區劃分來源于小升初的多校劃片。就是教育局把小學升初中通過多校劃片的方式進行編號，按照片號1、2、3、4進行排序，青羊二區和錦江二區教育資源在全市范圍來看最為優質。

其中，青羊二區被廣泛認為最好的學區。一方面小學好，擁有“五朵金花”中的泡桐樹小學和成都市實驗小學，勝西小學和東城根街小學也很有名氣;另外一方面是初中好，其對應的初中有成都王牌中學“四七九中”中的兩所，其他兩所初中也并不差。

一位在東城根小學片區購買了學區房的家長向記者表示，購買學區房一方面是看中小學，更重要的看中的是初中，因為初中升高中有不低的比例會被分流去讀中職業技術學校。如果能進入這幾個初中，那么上重點高中以及重點大學就比較穩當。

因此，在這樣的背景下，很多家長愿意花比較高的價格來購買學區房。另外一位在東城根小學的房產經紀人向記者表示，一套學區房大概每天都有10多個人來看，大家都沖著學位而來。記者現場看房時也遇到多個中介帶來的不同看房人。

但是，學區房的供應是有限的，尤其是泡桐樹小學和實驗小學。這位經紀人告訴記者，在某互聯網找房平臺上，泡桐樹小學片區的學區房只有50套，成都市實驗小學的學區房則更少，只有30來套。這兩所小學所劃片區都很小，房子供不應求。

學區房的價格因此水漲船高。前述家長在2017年花了96萬元買了一套東城根小學的學區房，而她的朋友在2013年左右買的大體相當的房子才花了30多萬元。最近幾年學區房更熱，記者探訪的那套泡桐樹小學學區房此次已經是第二次漲價，去年年底由230萬元漲到了240萬元。

“我一位客戶2016年買了一套房子，當時價格33萬元，后來這個小區被劃進了東城根小學片區，升值不少，最近以100多萬元的價格賣了出去。”這位經紀人表示，“從2016年至今，成都的二手房價格也已經翻了一倍，作為學區房，物以稀為貴，比其他房子貴一些也正常。”

來自安居客的數據，成都2月二手房均價14045元/平方米，環比上月上漲0.44%，同比去年同期上漲6.01%。青羊區2月二手房均價22658元/平方米，環比上月上漲0.31%，同比去年同期上漲8.21%。

學區房和非學區房之間的價格差距十分明顯。比如東城根小學片區價格大多是2萬-3萬元，而相鄰的屬于金牛區的小區，差不多品質的房子單價才1萬多。在學區里面也存在不同學校之間差距，相比而言，泡桐樹小學學區房平均單價最高，需要4萬多。

學區房價格在這一總體水平下也因不同房屋條件而呈現不同單價。在某互聯網找房平臺可以看到，泡桐樹小學片區的學區房，最高的單價達6萬元，最低的也有2萬多。單價高的房屋可能因為其具有商業條件或者裝修條件不同，而單價低一般是大戶型，這類房子因為總價高并不好賣。

其實，這些學區房的居住價值低，使用率比較低。記者跟隨房產經紀人看過的幾套房子大都處于閑置狀態，或者拿來出租，但是租金偏低。這是因為這些房屋很多是老破小，大多是上世紀90年代甚至更早，最晚的也是本世紀頭幾年的房子。

房產經紀人介紹，這些學區房買來大多是掛戶不會自住，也不會拿來炒作，因為一個學位有6年的限制。大家都沖著學區資格而來，不愿意投入更多資金在這里。一般選擇面積比較低的，雖然單價高一點但是總價低，相當于拿出一筆錢在這里存幾年。

政策出手抑制學區房熱

學區房熱并非只在青羊二區上演，各個熱門學校周邊的學區房都面臨同樣的境況。學區房熱已經帶來諸多弊端，很多人擠到這些學校就讀使得一些熱門小學面臨爆倉，報名人數超過招生人數。

房產經紀人介紹，這種爆倉的壓力在很多學校出現。比如，被戲稱為“金沙大學”的金沙小學一年級已經開到23個班;東城根小學一年級16個班，新建了C校區來緩解招生壓力;天涯石小學原本按每個年級6個班來規劃，但是現在已經突破10個班，等等。

在這樣的背景下，一些學校已經要求學位落戶年限，官方也對一些學校進行統籌。以青羊二區為例，目前除了泡桐樹小學、成都市實驗小學和勝西小學之外，學區內的東城根小學等都已經實行統籌，即報名人數超過招生人數之后，學生就有可能搖號到其他學校去。

也就是說，在這些統籌學校招生爆倉之后，擁有該校學位的學生可能并不能就讀這個學校，這對學區房是一定的打擊。不僅如此，政策層面也在進行改革探索，以破解學區房熱的問題，推進教育資源均衡。

2017年，成都市教育局發布了《成都市義務教育階段學區制建設指導意見》(下稱《意見》)明確了各區(市)縣將進行學區制建設，在區域內因地制宜組建不同形式的學區。《意見》規定了4種學區形式，即相同學段學區、教育主題學區、直對入學學區和其他形式學區。

其中，《意見》規定，相同學段學區就是將按相對就近的原則，把幾個相同學段的學校組建為一個學區，縮小相鄰學校教育教學質量差距，實現相鄰學校協同發展，實現學區內義務教育校際均衡。其一般可分為小學學區和初中學區。

實際上，成都已經在小學升初中階段實行了多年的“多校劃片”。就是將區域內的熱門學校和相對薄弱學校，大致均衡的劃分到同一個學區，學生通過自主報名+電腦搖號的方式，來決定最終就讀哪所學校。

成都小升初的“多校劃片”已經在一定范圍推進了教育資源均衡化，但是在幼升小階段卻一直進展不大，面臨諸多問題和阻力。這涉及到學區房的房東和購房者等相關利益群體，以及學區內學校配比的技術問題。

2020年5月，成都天府新區正式公布《四川天府新區成都直管區2020年小學學區劃分方案》。首次將天府新區內的36所小學，按區域劃分成了12個小學學區(一個學區內有多所小學)。并提出會采用“多校劃片”、“單校劃片”兩種招生方式。

這是成都市內首個推行小學階段多校劃片的區域，這樣熱點學校和普通學校劃分到同一個學區，原來非該校學區的學生也有機會就讀，而購房學區房卻不一定能夠就讀這些學校，這樣“學區房”的情況就會得到抑制。

天府新區能夠實行的原因還在于是城市新開發區域，大部分是新興區域，學校也以新學校為主，沒有畢業生，也沒有具體的升學率數據可以參考，所以在新區推行“多校劃片”的阻礙不會太大。

作者：謝豆豆

關鍵詞： 學區房熱 教育質量均衡化