“70城房價環比漲幅較上月有所擴大。”2月23日，國家統計局公布了2021年1月70城房價數據。

其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，二手住宅銷售價格環比上漲1.3%，漲幅均比上月擴大。

房價開年加速上漲，原因是什么?會不會繼續上漲?調控政策是否會有新變化?

二手房價格上漲，帶動一線城市領漲全國

“一線城市成為2021年開年房價上漲龍頭，出現了全面上漲。”中原地產首席分析師張大偉表示。

此次70城房價漲幅擴大的背后，相較于新房，二手房的上漲更為突出。

國家統計局數據顯示，1月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅銷售價格環比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

“1月房價漲幅擴大依舊主要是一線城市二手房價格上漲的帶動。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，深圳、廣州及上海二手住宅價格環比漲幅居70城TOP4，這與1月一線城市二手房市場的明顯升溫高度相關。

貝殼研究院數據顯示，2021年1月，重點18城的鏈家二手房實際成交環比增加約23%，其中一線四城總成交環比增幅在29%，且成交絕對水平均處在2019年以來月度高位上。

“二手房價上漲和教育資源有著較大關聯，從一線城市房價上漲較多的板塊來看，教育優質資源集中的房源表現尤為明顯。”58安居客房產研究院分院院長張波分析道。

張大偉同樣認為，疫情影響下，一線城市學區房的需求明顯上升，是出現二手房價格上漲的核心原因。“包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學區房表現最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。”

調控加碼之下，為何依然見漲？

“市場上依然存在炒作者，既有炒房者在部分城市頻頻露頭，更有部分房地產從業者和一些不良自媒體跟風炒作，對市場的合理預期產生影響。”張波認為，此番房價上漲也映射出此前各地的樓市亂象。

自去年12月以來，“打新熱”“萬人搖”“二手房跳價”等現象輪番登場，炒得各地樓市一片“火熱”。對此，許小樂說，“前期的市場升溫加快購房者入市節奏，市場供需矛盾加劇，價格漲幅擴大。”

貝殼研究院數據顯示，1月份，18城客源快速成交率環比提升4個百分點，處在2019年以來月度高位上。

基于此，開年以來，諸多城市密集發布新的樓市調控政策，針對購房資格、資金面等的問題“打補丁”。其中，以上海、深圳為代表的一線城市的密集調控尤為突出。

中原地產研究中心統計數據顯示，整體看，2月中上旬，各地房地產調控超過28次，1月累計發布房地產調控政策超過42次，2021年各地房地產調控累計已經高達70次。

調控之下，房價環比漲幅卻仍在擴大，這是正常的嗎?

“上海、廣州、北京，均處于調控抑制后的市場反彈，價格上漲速度快。”在張大偉看來，漲幅的加快是因為市場的反彈。

“一線城市漲幅最大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，“1月份部分大城市購房政策收緊，尤其是信貸收緊的聲音較多，或出現一波恐慌性交易。這使得部分房價的環比漲幅有所擴大。”

政策還有加碼空間嗎？房價漲幅能否回落？

“當然一線城市近期房地產政策調控升級，客觀上也使得此類城市后續房價有趨穩的可能。尤其是近期部分一線城市信貸政策明顯收緊，這都會影響后續的市場交易和房價走勢?？傮w來看，2021年房價的走勢會受信貸政策影響較大。”嚴躍進表示。

張大偉同樣認為，這一輪樓市2020年市場翹尾到2021小陽春核心原因是信貸政策，特別是經營貸入樓市有關。“2020年全年信貸增量刷新歷史紀錄，部分城市企業貸款與個人按揭貸款均比較寬松，這也拉動了一線城市需求。”

“目前看雖然各地政策加碼，但供應量短期很難增加，信貸政策處于逐漸收緊中，預計一線城市房價上漲的趨勢將依然持續。”在張大偉看來，2021年小陽春已經出現。

但在漲幅方面，許小樂認為，預計2月商品住宅銷售價格漲幅收窄。在1月下旬密集調控出臺及春節周影響下，2月市場降溫，價格上漲動力走弱。從更長期看，2021年仍是房價上漲與調控博弈加劇的一年，總體看，房價漲幅會較2020年有所收窄。

至于現在正火熱的二手房市場，嚴躍進認為，后續二手房方面參考價制度勢必推進，尤其是需要積極和市民進行公開，以真正指導二手房的定價和監管。“就近期部分城市二手房貸款市場的變動情況看，已經有所收緊。接下來，二手房相對一手房更容易降溫。”

貝殼研究院數據顯示，2月以來，一線城市中北京、上海及深圳的二手房市場景氣度已經高位走平或回落，業主報價由漲轉跌。

張波說，“北上深在一季度已經頻頻出臺政策，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。雖然一線城市之前的調控政策的嚴厲程度從全國來看已屬‘頂格’，但不代表沒有進一步收緊的空間，不代表會任由投資炒作氛圍提升。”

“1月房價數據公布后，或有更多城市發布升級的調控政策。”張大偉預計，2021年一季度房價繼續上漲的趨勢依然持續，但越來越收緊的加碼政策有望平穩市場，房價漲幅會繼續放緩。

你近期買房了嗎?房價如何?(左宇坤)

關鍵詞： 房價上漲 調控政策 70城房價