中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)2月10日訊：康橋悅生活2月9日向港交所遞交招股書(shū)，建銀國(guó)際為獨(dú)家保薦人。

物業(yè)百?gòu)?qiáng)河南第二名

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)翻閱招股書(shū)了解到，康橋悅生活是全國(guó)知名的綜合物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，在華中地區(qū)處于領(lǐng)先地位。康橋悅生活一直深耕河南省，并逐步將業(yè)務(wù)拓展到河南以外的重點(diǎn)地區(qū)，包括浙江省、江蘇省、湖北省、河北省、廣東省、山東省及陜西省。被中指研究院評(píng)為2019年及2020年中國(guó)華中區(qū)域物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌，且根據(jù)中指研究院的資料，按照截至2019年12月31日的在管建筑面積計(jì)算，于總部設(shè)在河南省的物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，排名第二。

股權(quán)關(guān)系：宋革委家族信托控股95%

康橋悅生活的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司則為康橋集團(tuán)，IPO前51歲的康橋集團(tuán)掌門(mén)人宋革委家族信托透過(guò)康橋悅生活BVI間接持有康橋悅生活95%的股權(quán)，繼而成為后者的控股股東。

公開(kāi)報(bào)道顯示，在康橋地產(chǎn)上市雖不明朗形勢(shì)下，康橋集團(tuán)分拆物業(yè)上市或欲先行。2月1日，康橋集團(tuán)旗下的物業(yè)服務(wù)公司——康橋悅生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“康橋悅生活”）實(shí)際控制人從宋革委變更為了香港康橋悅服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“香港康橋悅服務(wù)”）。隨著實(shí)控人的變更，康橋悅生活正式走上了剝離地產(chǎn)之路，這與上市前大多數(shù)房企分拆物業(yè)板塊的做法尤為相似。

剝離之前，康橋悅生活已暗自布局將近1年。

在管面積1370萬(wàn)平

招股書(shū)顯示，截至2020年9月30日，康橋悅生活擁有100個(gè)在管物業(yè)，總在管建筑面積約為1370萬(wàn)平方米，覆蓋三個(gè)省的17個(gè)城市。

截至同日，康橋悅生活已簽約管理218個(gè)物業(yè)，總合同建筑面積為3650萬(wàn)平方米，覆蓋八個(gè)省的28個(gè)城市。

凈利率19.56%，歸母凈利6931萬(wàn)元

招股書(shū)顯示，與傳統(tǒng)物業(yè)管理公司無(wú)異康橋悅生活業(yè)務(wù)線收入來(lái)自三方面：(i)物業(yè)管理服務(wù)；(ii)非業(yè)主增值服務(wù)；及(iii)社區(qū)增值服務(wù)。2020年前三季度物業(yè)管理服務(wù)非業(yè) 、主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)收入分別占比為49.6%、34.1%、16.3%。

截至2018年末、2019年末，康橋悅生活營(yíng)業(yè)收入2.28億元、3.62億元。同期毛利5397萬(wàn)元、1.11億元，歸屬股東凈利潤(rùn)2181萬(wàn)元、6017萬(wàn)元。

截至2020年9月末，康橋悅生活營(yíng)業(yè)收入3.65億元、毛利1.25億元，凈利潤(rùn)6931萬(wàn)元。

近65%非業(yè)主增值服務(wù)收入來(lái)自關(guān)聯(lián)公司

招股書(shū)顯示，大部分收入來(lái)自于為康橋集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目提供的物業(yè)管理服務(wù)。 于往績(jī)記錄期間有很大部分物業(yè)管理服務(wù)合同與康橋集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理有關(guān)。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，康橋集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)分別占其在管總建筑面積的37.8%、39.9%及39.3%。此外，于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個(gè)月，從康橋集團(tuán)產(chǎn)生的非業(yè)主增值服務(wù)的收入分別占非業(yè)主增值服務(wù)總收入的70.6%、64.6%及64.8%。

95%在管面積、超9成物業(yè)管理服務(wù)收入來(lái)自河南省

招股書(shū)顯示，截至2018年及2019年12月31日以及2019年及2020年9月30日，位于河南省的在管總建筑面積分別占在管總建筑面積約100.0%、95.3%、100.0%及95.0%。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個(gè)月，來(lái)自河南省的在管物業(yè)所得的物業(yè)管理服務(wù)收入分別占總物業(yè)管理服務(wù)收入約100.0%、99.5%、100.0%及91.8%。

向第三方出借款收利息超千萬(wàn)

招股書(shū)顯示，于往績(jī)記錄期間，康橋悅生活向關(guān)聯(lián)方及第三方提供若干貸款，而提供該等貸款可能不符合中國(guó)法律法規(guī)。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個(gè)月，其錄得向關(guān)聯(lián)方及第三方貸款的利息收入分別為310萬(wàn)元、50萬(wàn)元、 380萬(wàn)元及1070萬(wàn)元。該等貸款預(yù)計(jì)將在IPO前悉數(shù)償還。

資本負(fù)債率258.3%

康橋悅生活擁有負(fù)債，并可能在未來(lái)產(chǎn)生額外負(fù)債，這可能會(huì)對(duì)其財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生重大不利影響。于往績(jī)記錄期間，產(chǎn)生了若干負(fù)債。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，銀行借款分別約為470萬(wàn)元、5510萬(wàn)元及3544萬(wàn)元。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，資本負(fù)債率分別為149.2%、86.6%及258.3%。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）

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