限競房“末班車”該趕嗎?
拾問2020:盡管去年行業曾經悲觀地預測:站在未來,去年可能是最好的一年。疫情的黑天鵝落下之時,行業也曾經悲觀地喊出:失去的春天。我們依然看到在逆境中堅持產品品質的企業,看到營銷人們從線下到線上的全面探索,看到了競合出的未來,看到了在第二賽道不斷探索的身影。勞動不僅光榮,更應該能致富。于是,整個行業收獲了五年來最好的“金九銀十”,在錯過了一個春天的情況下,依然有企業提前一個月撞線全年業績。欣喜之余,我們必須更加清醒地看到在行業不確定性更加突出的當下,有的問題迫在眉睫。已經接近公開報價的銷售榜,“三條紅線”盡踩的品牌房企們,被渠道綁架日益嚴重的銷售,以及靠優化、賣資產活下去的“問題寶寶”,資本泡沫破裂的物管行業……在2020年的最后一個月,北京商報新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問·2020》,回看整個行業。
2020年末歲尾,北京樓市一個較具標志性意義的事件是:第一批啟動預售的限競房相繼 “交房+下房本”。而在此事件背后,另有一個現象值得關注:北京土地市場格局現已出現顯著變化,限競房供應“退燒”,不限價商品房重回市場。從2018年地塊成交占比超六成,到2020年成交占比不足兩成,帶著調控任務登上北京房地產市場舞臺的限競房,供應量已從前期的井噴走向了當下的低頻。
購房者憂心房少急“上車”
據北京商報記者梳理,2020年內,北京土地市場已累計出讓47宗住宅地塊,除3宗純共有產權房、36宗不限價純商品房用地外,年內僅有8宗限競房地塊,僅占到了成交總數的17%。8宗限競房地塊中,2宗位于朝陽區東壩,2宗在大興區西紅門,3宗在昌平區沙河和東小口,1宗在房山區良鄉。
從2020年內限競房出讓數量來看,帶著調控任務登上舞臺的限競房,相比過往兩年明顯“退燒”。據了解,2019年全年,在北京累計出讓的50宗住宅用地中,限競房地塊供應達到21宗,占比為42%;2018年全年,北京合計出讓72宗土地,限競房地塊占到了成交總數的62%。
當下“不限價”地塊的持續供應,似乎也進一步印證了北京純商品房的“上位”。據北京市規劃和自然資源委員會12月17日披露,北京擬掛牌5宗預申請宅地,其中包含不限價地塊4宗,限競房地塊僅1宗,限均價5.5萬元/平方米。
諸葛找房高級分析師陳霄向北京商報記者表示,由于前兩年限競房大量供應,產品同質化現象嚴重,去化艱難導致庫存大量積壓。今年北京限競房供應減少,正是看到了去化難題,加之疫情沖擊市場活躍度下降,今年土地供應結構適時作出了調整。
值得一提的是,在外界慨嘆“不限價地重回市場,限競房將退市”之際,很大一部分購房者擔心,如果現階段不抓緊上車,未來購房成本將明顯增加。近期出讓的限競房地塊限價的走高,以及“70/90”政策在部分限競房地塊出讓條件上的變動,似乎加重了市場的這一擔憂。
地塊限價的走高,在近期出讓的朝陽東壩一限競房地塊中得到了充分體現。12月14日,“回爐”半年的朝陽東壩1104-611限價地塊,以“35.02億元+4%自持”成交。該地塊憑借71000元/平方米的限定均價以及 78000元/平方米的最高單價,一舉成為五環外最貴的待售限競房。而這也是五環外,首個均價“破7”的限競房項目。
好地段不愁、冷門區域蕭條
據第三方數據梳理,當下北京的限競房供給“大戶”非亦莊莫屬,項目主要集中在河西、路東、臺湖、瀛海、舊宮等區域;其次是大興黃村板塊、順義后沙峪板塊,盡管板塊內限競房項目開售時間已久,但受鄰近熱門區域項目“分流”、板塊內競品比拼等因素影響,仍有不少貨值。此外,在五、六環之間的部分相對“冷門”地段,也有零星限競房項目供給。
多家機構披露的最新數據顯示,盡管在限競房供應整體“退燒”之下,存量房源也被不斷入市的市場需求所逐步消化,但年內北京限競房的去化仍然不夠樂觀。
據貝殼研究院統計,自限競房入市以來,北京市場合計供應量為9.1萬套,去化總量為5.4萬套,去化率為59%,低于近三年整體新房市場74%的去化率。 庫存方面,截至今年12月21日,已成交的限競房地塊仍有近七成等待去化,按照當前去化速度計算,限競房產品至少需要5-10年才能去化完畢。
“北京限競房放開供應以來,合計入市項目已達100個,共183張預售證,總體供應限競房住宅91060套。截至目前,整體去化不足六成,大致還有1.5萬-2萬套房源有待去化。”中原地產首席分析師張大偉直言,北京不同的限競房項目在去化方面存在著一定差異:25%的項目不愁賣,基本能做到一年清盤;60%的項目順銷,慢慢賣;15%的項目已經基本封盤,很難成交。
現實情況也顯示,各家項目銷售可謂“幾家歡喜幾家愁”。
熱銷項目代表有昌平東小口的奧森ONE以及綠城·奧海明月項目。據悉,奧森ONE項目于11月30日開盤,官方公布8分鐘賣了63億元;綠城·奧海明月一期開盤賣出了1000多套房源,創下了熱銷50億元的銷售額;此后因銷售火爆,接連兩次“上新”,11月28日二期開盤,11月29日加推最后三棟樓。
成交冷落的項目,主要分布在競爭“紅海化”的大興,以及位置偏遠、配套不盡完善的房山或順義等區域。代表項目有位于房山良鄉的旭輝城,該項目開盤于2018年6月,到今年底將交房,但尚未清盤。
貝殼研究院高級分析師潘浩給北京商報記者的一組數據,也證實了限競房區域去化“冷熱不均”的現狀。據貝殼研究院統計數據,2018年以來,在北京限競房累計供應量在50萬平方米以上的區域中,朝陽區及豐臺區去化率較高,分別為87%和67%;而房山區和順義區去化率分別為47%和39%,低于平均水平。
限競房“末班車”該趕嗎
盡管限競房整體去化不力已幾乎成為業內共識,但在不限價地增多、新限價地漸貴等因素刺激下,對于內城部分區位配套優越、產品力較高的限競房項目而言,購房者“乘勢上車”的緊迫性也真實存在。
引發購房者對“購房成本增加、在京置業門檻提升”擔憂的,還包括年內上漲的樓面價。第三方統計數據顯示,2020年前11月,共成交44宗住宅用地,面積513.7萬平方米,同比2019年全年減少約129萬平方米,但成交金額卻比2019年增長76億元,比去年全年提高約7%,樓面價同比上漲31.7%,每平方米貴了7366元。
限房價地塊供應高峰期已過,眼下限競房還有多少?優質板塊的庫存情況又是如何呢? 據北京商報記者不完全統計,截至2020年12月下旬,五環內在售限競房主要集中在花鄉、西紅門、舊宮3個地段,包括“花鄉三兄弟”——中鐵·諾德逸府、春風和院、京投發展·臻御府以及新城·熙紅印、龍湖·熙悅宸著5個限競房項目。從環線位置來看,位于四環外的“花鄉三兄弟”,是當前北京在售限競房中最靠近內環的項目,限定均價為6.77萬元/平方米。
五至六環仍是限競房供給最多的地方,其中尤以南邊供應地塊最多,東、西則最少。在總價方面,這個區間絕大部分樓盤總價控制在500萬元左右,是目前剛需上車的首選,年內部分“首付百萬即上車”的限競房項目,因為“低首付”更是受到了購房者的追捧。
有業內人士指出,廣大購房者尤其是剛需群體是否要趕眼下這趟限競房的“末班車”,還須結合個人需求綜合考量、謹慎決策。
一方面,對于當下是剛需但幾年內有望轉化為改善型置業的購房家庭而言,購買限競房就要接受此類住房產品的“五年禁售期”,即:限競房在個人取得不動產權證滿五年或繳納契稅滿五年后,才允許上市交易。尤其是對于有意購買剛剛啟動預售的限競房的購房者,未來等待房產上市交易的時間顯然更長:按照一般進度,兩年期房、一年辦契稅和不動產權證,再等滿五年,基本需要八九年時間。
另一方面,業內人士普遍認同,當下北京樓市進入“暖冬”,會對原本有意購買限競房群體產生“爭奪”。數據顯示,2020年內除10月外,5月以來北京二手住宅網簽量一直保持在1.6萬-1.73萬套之間。基于此,業內有觀點認為,在北京二手房市場的平穩狀態仍將在一定時間內延續的預期之下,相比在有限的區域內擇優選擇在售限競房,或將有部分購房者選擇“踮踮腳”,在地段選項更多、周邊配套更為成熟的區域買入二手房。
北京商報記者 盧揚 榮蕾
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