原標(biāo)題：實(shí)探降價(jià)漩渦中的廈門樓市：開發(fā)商虧了也要賣

　　證券時(shí)報(bào)記者 任曉冉

　　進(jìn)入8月份，在副熱帶高壓帶逼迫下的廈門，手機(jī)會(huì)持續(xù)收到高溫橙色預(yù)警信息。午后炙熱的街道上，行人寥寥；8月也是臺(tái)風(fēng)高發(fā)期，經(jīng)常會(huì)風(fēng)云突變，電視上都有專門頻道播報(bào)實(shí)時(shí)臺(tái)風(fēng)情況。而在今年這個(gè)酷暑，廈門房地產(chǎn)降溫的消息，比臺(tái)風(fēng)更引人關(guān)注。

　　日前，證券時(shí)報(bào)·e公司記者前往廈門島內(nèi)外一手、二手代表樓盤，實(shí)地探訪樓盤降價(jià)情況。

　　整棟打包出售

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響，今年上半年二手房市場(chǎng)持續(xù)冷淡。在這一背景下，廈門二手房?jī)r(jià)格、交易量出現(xiàn)下調(diào)。安居客統(tǒng)計(jì)，目前廈門二手房均價(jià)最新4.5萬元/平方米，環(huán)比下跌了4.38%，這一趨勢(shì)也與鏈家網(wǎng)發(fā)布的信息基本相符。

　　成交量也出現(xiàn)下滑。廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測(cè)顯示，今年上半年廈門二手房共成交10479套，比去年上半年同期下降超過一半。分區(qū)來看，位于廈門島外的海滄區(qū)和翔安區(qū)成為近一年來領(lǐng)跌區(qū)域，其中海滄區(qū)同比下降約14%。

　　參考鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，記者以意向購(gòu)房者身份前往了海滄區(qū)未來海岸浪琴灣小區(qū)某房源探訪，近期顯示降價(jià)超過20萬元。

　　“海滄區(qū)是現(xiàn)階段島外規(guī)劃最完善的，道路比島內(nèi)寬闊，車開著都舒服。”滴滴司機(jī)吳師傅在經(jīng)過海滄大橋時(shí)特意強(qiáng)調(diào)，這一橋兩價(jià)，島內(nèi)一邊均價(jià)四五萬元/平方米，島外海滄區(qū)經(jīng)過這幾年迅速翻倍，單價(jià)已經(jīng)升至3萬元。

　　該房源現(xiàn)總價(jià)出售360萬元，三房?jī)蓮d，從今年5月份開始掛盤出售，2.88萬元/平方米，低于近期該小區(qū)成交均價(jià)，也低于當(dāng)前小區(qū)掛牌價(jià)1000元左右（因?yàn)橘?gòu)房滿五年，稅費(fèi)低）。記者前往該房發(fā)現(xiàn)，樓層偏低，整體裝修偏陳舊，前后視野被高樓阻擋。

　　鏈家中介還帶領(lǐng)看了同小區(qū)多家類似價(jià)位戶型，并表示這些房型價(jià)格有得談，這一片比掛牌價(jià)下調(diào)10%并不罕見，中介自己最近就成交了一單，掛牌價(jià)與成交價(jià)相差20萬元。

　　據(jù)介紹，當(dāng)前這片區(qū)域成交的主要是換房客和需要資金周轉(zhuǎn)的投資客。前述降價(jià)超過20萬元的業(yè)主就打算換附近一套別墅。也有業(yè)主常年在省外，來廈門旅游順道買了這里房產(chǎn)作為度假點(diǎn)，現(xiàn)在資金周轉(zhuǎn)，出售任何一套都可以，價(jià)格也有得談。

　　中介表示，當(dāng)初業(yè)主買入價(jià)也就每平方米幾千塊，現(xiàn)在早都翻倍了，總價(jià)讓一些也不是不能接受。看房記錄顯示，降價(jià)后前往看房的次數(shù)明顯增多。

　　除了單套降價(jià)出售，廈門近期還出現(xiàn)了整棟打折出售。

　　記者也前往島內(nèi)湖里區(qū)一處大樓，顯示里面的戶型總價(jià)下降60萬元，現(xiàn)總價(jià)以420萬元出售。這里臨近高速路，而且沒有隔音欄，樓齡顯示超過25年。附近中介公司工作人員表示，這處大樓屬于住宅和商住混用，樓下環(huán)境也不是很好，這一波調(diào)整幅度比較大。

　　本地公司中介劉先生介紹，島內(nèi)思明區(qū)檳榔東里現(xiàn)有整棟6層12套打包出售，售價(jià)3.85萬元/平方米，而同片區(qū)二手房均價(jià)4萬至6萬元/平方米不等。

　　中介介紹，這12套都是同一個(gè)業(yè)主，屬于公司產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)在需要周轉(zhuǎn)資金，打包出售，也可以分拆出售。不過稅費(fèi)需要買家負(fù)擔(dān)。出示的房產(chǎn)證登記日期顯示在2008年3月11日。

　　記者前往了該樓所在的小區(qū)，屬于老城區(qū)，大部分都是10層以下，周邊有一所小學(xué)，早上一隊(duì)保安從樓下商鋪經(jīng)過，商店大部分還沒有開門。

　　價(jià)格倒掛的豪宅

　　由于地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)，廈門二手房稅費(fèi)成本提升，讓不少購(gòu)房者目光投向了一手房。當(dāng)前廈門市與多數(shù)城市一樣，新房不得超過預(yù)售備案價(jià)格進(jìn)行銷售。廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年二季度廈門市新房總成交為8469套，面積約為60萬平方米。其中，一手住宅成交1216套，同比下降了約一半。

　　證券時(shí)報(bào)記者前往島內(nèi)一處宣傳為標(biāo)桿型豪宅項(xiàng)目的華爾頓1275。

　　一進(jìn)樣板間門，40多平方米的客廳裝修富麗堂皇，但大理石地面上隱隱浮現(xiàn)一層灰，留下來往的鞋套印記；整套將近200平方米的中低層精裝豪宅里沒裝空調(diào)，待一陣子就會(huì)覺得悶熱。

　　“這套原來是樣板間，賣出去了，現(xiàn)在只是臨時(shí)開放。”現(xiàn)場(chǎng)銷售人員稱，前幾期推盤銷售，樣板間也只會(huì)在指定日開放。華爾頓1275這處豪宅項(xiàng)目位于廈門會(huì)展中心北側(cè)，作為最后一期壓軸樓盤，可以南眺望海，20余層以上客廳配置全景落地窗。

　　不過，很多跡象顯示，這期豪宅開盤迎客準(zhǔn)備得有些匆忙。

　　除了樣板間，從主干道進(jìn)入營(yíng)銷中心，要借用工地大門進(jìn)入，門口保安揚(yáng)手指了指路，要經(jīng)過一處尚未完工的商業(yè)物業(yè)大樓，樓上面掛著“少量席位，錯(cuò)過不再有”的標(biāo)語，樓下水泥地面砂石還未清理完畢；營(yíng)銷中心前往樣板間的路上，也未完全裝修完工，幾處地板磚還靠墻側(cè)放，地面堆了幾處和好的水泥。

　　另一位銷售人員也介紹，前一天下午才通知拿到本期的預(yù)售證。這是島內(nèi)當(dāng)前僅有的新建豪宅項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)銷售報(bào)價(jià)平均6.7萬元/平方米，不同戶型比上一期平均售價(jià)有所下降；目前本期售賣在安居客顯示報(bào)價(jià)7萬元/平方米。

　　現(xiàn)場(chǎng)銷售計(jì)算，如果取中間無遮擋看房樓層，按照單價(jià)近7萬元計(jì)算，一套196平米四房二廳豪宅總價(jià)1375萬元，首套按照三成首付計(jì)算，平均月供5.1萬元，且不接受公積金貸款。

　　與周邊二手房整體單價(jià)相比，這處豪宅價(jià)格高于周邊二手均價(jià)，而附近的同類豪宅項(xiàng)目海峽國(guó)際社區(qū)一期二手房均價(jià)已經(jīng)普遍在8萬元/平方米左右。

　　即便一手與二手盤倒掛，這次并沒有引發(fā)樓市“打新”潮。開盤當(dāng)天，前來看房的顧客也不多。前臺(tái)接待處，接近中午時(shí)分登記的客人不足10位，沙盤周邊的客人寥寥幾人，幾位小朋友穿梭在展廳內(nèi)嬉鬧。樣板間臨近中午11：30就準(zhǔn)備關(guān)門了，樓梯間負(fù)責(zé)開關(guān)門的大姐也稱一上午沒什么人，快下班了才多起來幾位。

　　銷售人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目?jī)?yōu)越性，畢竟島內(nèi)已經(jīng)有七八年沒新拍土地了，這個(gè)項(xiàng)目靠近會(huì)展中心，地理位置好，180平方米以上的豪宅不限購(gòu)，配套的小學(xué)、中學(xué)在全省排名靠前，前幾期銷售都很火爆，買房的大部分都是泉州等廈門周邊外地客。本次來看房的主要是以前看過房的老顧客或者老帶新，一天10套左右，開盤就是走個(gè)形式。

　　由于廈門最新限購(gòu)面積門檻提到180平方米，島內(nèi)推出新盤基本都是大戶型的千萬級(jí)別的豪宅產(chǎn)品。據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，島內(nèi)的在售新房總價(jià)段為700萬元-1500萬元，五緣灣等地區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房處于廈門房?jī)r(jià)頂端，而房源缺乏教育資源，樓盤品質(zhì)欠佳，成為降價(jià)主力。

　　“這個(gè)時(shí)點(diǎn)開發(fā)商都要現(xiàn)金流。”據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士介紹，有的島外項(xiàng)目三成首付可以做到一成，關(guān)鍵去撬動(dòng)剩下的七成銀行貸款來舒緩資金緊張，有的開發(fā)商向銀行抵押受限制，只能轉(zhuǎn)向地下融資渠道。

　　虧著也要賣

　　鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份廈門在售新房達(dá)到146處，其中島外海滄區(qū)和翔安區(qū)推盤最多，均超過30個(gè)。據(jù)介紹，翔安區(qū)南部新城規(guī)劃為廈門城市副中心，在“一島一帶雙核多中心”的組團(tuán)式海灣城市發(fā)展格局中，將扮演重要角色。這里也誕生了日前熱議的“地王”項(xiàng)目，記者前往融創(chuàng)東南府項(xiàng)目所在樓盤。

　　從廈門島內(nèi)北上穿過渡海翔安隧道出來，開車前往該項(xiàng)目大約需要數(shù)十分鐘。道路兩邊綠化還沒跟上，大部分樓盤尚在施工，外墻密密實(shí)實(shí)罩在綠色防護(hù)網(wǎng)上，吊塔高高俯視著一方黃褐色土地，四周被陽光照得發(fā)亮。

　　每每經(jīng)過一處十字路口，幾位手持紅色傳單、身穿襯衫的年輕人迅速抬起頭，朝向車內(nèi)邊喊、邊揮舞手中傳單，焦急攬客。驅(qū)車來到項(xiàng)目銷售中心外時(shí)，雙行車道一側(cè)已經(jīng)停了一排，大約十多輛車。走進(jìn)大堂，前臺(tái)工作人員逐一確認(rèn)來訪者身份，并詢問同行者互相關(guān)系，分別配對(duì)接待的銷售人員，區(qū)分講解。進(jìn)入大廳，整個(gè)規(guī)劃示意圖前，只有記者一行看房者。講解結(jié)束也沒有見到幾位新增客人；沙盤顯示兩棟高層，已經(jīng)有一棟售罄，前排小高層別墅區(qū)也大部分售罄。

　　現(xiàn)場(chǎng)售樓人員郭先生表示，現(xiàn)在開盤售價(jià)是3.6萬元/平方米左右，而當(dāng)初計(jì)劃售價(jià)是5萬元。

　　而據(jù)本地媒體報(bào)道，這片地塊2016年樓面價(jià)格高達(dá)3.75萬元/平方米，堪稱翔安“地王”項(xiàng)目。在融創(chuàng)東南府所在的翔安區(qū)，近期房?jī)r(jià)下調(diào)波動(dòng)較大，7月份二手房均價(jià)2.5萬元/平方米，相比去年年底下跌約10%。

　　“是的，我們差不多賣一套、虧一套，但現(xiàn)在還是得賣。”當(dāng)問起虧本售賣，郭先生略顯尷尬，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可能會(huì)虧損將近10億元，但這是融創(chuàng)進(jìn)入廈門的首個(gè)項(xiàng)目，得把品牌做起來。相比島內(nèi)單套動(dòng)輒上百平米，島外這處項(xiàng)目也主打高端，高層面積平均95平方米/套，臨近在建的3、4號(hào)線地鐵口，配置有雙十中學(xué)和實(shí)驗(yàn)小學(xué)的翔安校區(qū)。預(yù)計(jì)2021年交房，送裝修和部分家私。

　　財(cái)報(bào)顯示，去年融創(chuàng)中國(guó)營(yíng)業(yè)收入達(dá)666億元，同比上年創(chuàng)下了87%增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)首次突破百億元，但高杠桿運(yùn)作著稱的融創(chuàng)在去年資產(chǎn)負(fù)債率也同比攀升至高位，超過90%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，各地新盤降價(jià)基本沒有出現(xiàn)，主要調(diào)整集中在二手房市場(chǎng)；至于廈門豪宅項(xiàng)目有一些地王項(xiàng)目，一般都是大型開發(fā)商，單個(gè)盈利與否對(duì)整體影響不大，雖然按照容積面積計(jì)算當(dāng)前入市是虧損的，但不排除后續(xù)貨值升值，畢竟2011、2014年都出現(xiàn)過類似情況。

　　看完樣板房后，郭先生計(jì)算了一套中間樓房供參考，按照3.7萬元/平方米左右單價(jià)首套計(jì)算，首付三成107萬元，組合貸月供比純商貸月供便宜1000元左右。

　　6月，廈門在公積金貸款方面推出了新政，職工家庭首次申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額度為120萬元；職工家庭第二次申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額度為100萬元。另外，外地繳存住房公積金的職工，在廈門購(gòu)買自住住房也可申請(qǐng)住房公積金貸款。

　　“廈門戶口么？”這幾乎是每一位現(xiàn)場(chǎng)銷售人員必問問題。

　　在人才引進(jìn)上，廈門也進(jìn)一步放寬。購(gòu)房補(bǔ)貼最高每人每年10萬元，最長(zhǎng)發(fā)放期限10年，累計(jì)不超過100萬元；租房補(bǔ)貼最高每人每月5000元，最長(zhǎng)發(fā)放期限5年，累計(jì)不超過30萬元。

　　在相對(duì)寬松的公積金政策下，也便利了人才購(gòu)房。郭先生介紹，有位臺(tái)灣籍教授按照人才引進(jìn)計(jì)劃，直接全部利用公積金貸款買了房。

　　對(duì)于廈門樓市，張大偉表示，廈門新建住宅價(jià)格數(shù)據(jù)目前依然是歷史最高位，同比2015年上漲了52.9%，二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高點(diǎn)環(huán)比下調(diào)了14%，地價(jià)的溢價(jià)率也非常明顯地出現(xiàn)了下調(diào)。預(yù)售價(jià)格嚴(yán)控、調(diào)控持續(xù)發(fā)酵，低地價(jià)項(xiàng)目陸續(xù)入市，倒逼高地價(jià)項(xiàng)目加快推售節(jié)奏；但對(duì)市場(chǎng)來說，或?qū)⑿纬梢欢ǖ摹笆袌?chǎng)讓利”預(yù)期，可能刺激需求小幅回暖。對(duì)后市看法，張大偉表示廈門二手房應(yīng)該會(huì)持續(xù)調(diào)整，主要看信貸等政策情況。

責(zé)任編輯：桂強(qiáng)

關(guān)鍵詞： 廈門，漩渦，樓市