原標題：實探降價漩渦中的廈門樓市：開發(fā)商虧了也要賣

　　證券時報記者 任曉冉

　　進入8月份，在副熱帶高壓帶逼迫下的廈門，手機會持續(xù)收到高溫橙色預警信息。午后炙熱的街道上，行人寥寥；8月也是臺風高發(fā)期，經(jīng)常會風云突變，電視上都有專門頻道播報實時臺風情況。而在今年這個酷暑，廈門房地產(chǎn)降溫的消息，比臺風更引人關(guān)注。

　　日前，證券時報·e公司記者前往廈門島內(nèi)外一手、二手代表樓盤，實地探訪樓盤降價情況。

　　整棟打包出售

　　受房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響，今年上半年二手房市場持續(xù)冷淡。在這一背景下，廈門二手房價格、交易量出現(xiàn)下調(diào)。安居客統(tǒng)計，目前廈門二手房均價最新4.5萬元/平方米，環(huán)比下跌了4.38%，這一趨勢也與鏈家網(wǎng)發(fā)布的信息基本相符。

　　成交量也出現(xiàn)下滑。廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測顯示，今年上半年廈門二手房共成交10479套，比去年上半年同期下降超過一半。分區(qū)來看，位于廈門島外的海滄區(qū)和翔安區(qū)成為近一年來領(lǐng)跌區(qū)域，其中海滄區(qū)同比下降約14%。

　　參考鏈家網(wǎng)統(tǒng)計，記者以意向購房者身份前往了海滄區(qū)未來海岸浪琴灣小區(qū)某房源探訪，近期顯示降價超過20萬元。

　　“海滄區(qū)是現(xiàn)階段島外規(guī)劃最完善的，道路比島內(nèi)寬闊，車開著都舒服。”滴滴司機吳師傅在經(jīng)過海滄大橋時特意強調(diào)，這一橋兩價，島內(nèi)一邊均價四五萬元/平方米，島外海滄區(qū)經(jīng)過這幾年迅速翻倍，單價已經(jīng)升至3萬元。

　　該房源現(xiàn)總價出售360萬元，三房兩廳，從今年5月份開始掛盤出售，2.88萬元/平方米，低于近期該小區(qū)成交均價，也低于當前小區(qū)掛牌價1000元左右（因為購房滿五年，稅費低）。記者前往該房發(fā)現(xiàn)，樓層偏低，整體裝修偏陳舊，前后視野被高樓阻擋。

　　鏈家中介還帶領(lǐng)看了同小區(qū)多家類似價位戶型，并表示這些房型價格有得談，這一片比掛牌價下調(diào)10%并不罕見，中介自己最近就成交了一單，掛牌價與成交價相差20萬元。

　　據(jù)介紹，當前這片區(qū)域成交的主要是換房客和需要資金周轉(zhuǎn)的投資客。前述降價超過20萬元的業(yè)主就打算換附近一套別墅。也有業(yè)主常年在省外，來廈門旅游順道買了這里房產(chǎn)作為度假點，現(xiàn)在資金周轉(zhuǎn)，出售任何一套都可以，價格也有得談。

　　中介表示，當初業(yè)主買入價也就每平方米幾千塊，現(xiàn)在早都翻倍了，總價讓一些也不是不能接受。看房記錄顯示，降價后前往看房的次數(shù)明顯增多。

　　除了單套降價出售，廈門近期還出現(xiàn)了整棟打折出售。

　　記者也前往島內(nèi)湖里區(qū)一處大樓，顯示里面的戶型總價下降60萬元，現(xiàn)總價以420萬元出售。這里臨近高速路，而且沒有隔音欄，樓齡顯示超過25年。附近中介公司工作人員表示，這處大樓屬于住宅和商住混用，樓下環(huán)境也不是很好，這一波調(diào)整幅度比較大。

　　本地公司中介劉先生介紹，島內(nèi)思明區(qū)檳榔東里現(xiàn)有整棟6層12套打包出售，售價3.85萬元/平方米，而同片區(qū)二手房均價4萬至6萬元/平方米不等。

　　中介介紹，這12套都是同一個業(yè)主，屬于公司產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)在需要周轉(zhuǎn)資金，打包出售，也可以分拆出售。不過稅費需要買家負擔。出示的房產(chǎn)證登記日期顯示在2008年3月11日。

　　記者前往了該樓所在的小區(qū)，屬于老城區(qū)，大部分都是10層以下，周邊有一所小學，早上一隊保安從樓下商鋪經(jīng)過，商店大部分還沒有開門。

　　價格倒掛的豪宅

　　由于地產(chǎn)調(diào)控政策升級，廈門二手房稅費成本提升，讓不少購房者目光投向了一手房。當前廈門市與多數(shù)城市一樣，新房不得超過預售備案價格進行銷售。廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，今年二季度廈門市新房總成交為8469套，面積約為60萬平方米。其中，一手住宅成交1216套，同比下降了約一半。

　　證券時報記者前往島內(nèi)一處宣傳為標桿型豪宅項目的華爾頓1275。

　　一進樣板間門，40多平方米的客廳裝修富麗堂皇，但大理石地面上隱隱浮現(xiàn)一層灰，留下來往的鞋套印記；整套將近200平方米的中低層精裝豪宅里沒裝空調(diào)，待一陣子就會覺得悶熱。

　　“這套原來是樣板間，賣出去了，現(xiàn)在只是臨時開放。”現(xiàn)場銷售人員稱，前幾期推盤銷售，樣板間也只會在指定日開放。華爾頓1275這處豪宅項目位于廈門會展中心北側(cè)，作為最后一期壓軸樓盤，可以南眺望海，20余層以上客廳配置全景落地窗。

　　不過，很多跡象顯示，這期豪宅開盤迎客準備得有些匆忙。

　　除了樣板間，從主干道進入營銷中心，要借用工地大門進入，門口保安揚手指了指路，要經(jīng)過一處尚未完工的商業(yè)物業(yè)大樓，樓上面掛著“少量席位，錯過不再有”的標語，樓下水泥地面砂石還未清理完畢；營銷中心前往樣板間的路上，也未完全裝修完工，幾處地板磚還靠墻側(cè)放，地面堆了幾處和好的水泥。

　　另一位銷售人員也介紹，前一天下午才通知拿到本期的預售證。這是島內(nèi)當前僅有的新建豪宅項目，現(xiàn)場銷售報價平均6.7萬元/平方米，不同戶型比上一期平均售價有所下降；目前本期售賣在安居客顯示報價7萬元/平方米。

　　現(xiàn)場銷售計算，如果取中間無遮擋看房樓層，按照單價近7萬元計算，一套196平米四房二廳豪宅總價1375萬元，首套按照三成首付計算，平均月供5.1萬元，且不接受公積金貸款。

　　與周邊二手房整體單價相比，這處豪宅價格高于周邊二手均價，而附近的同類豪宅項目海峽國際社區(qū)一期二手房均價已經(jīng)普遍在8萬元/平方米左右。

　　即便一手與二手盤倒掛，這次并沒有引發(fā)樓市“打新”潮。開盤當天，前來看房的顧客也不多。前臺接待處，接近中午時分登記的客人不足10位，沙盤周邊的客人寥寥幾人，幾位小朋友穿梭在展廳內(nèi)嬉鬧。樣板間臨近中午11：30就準備關(guān)門了，樓梯間負責開關(guān)門的大姐也稱一上午沒什么人，快下班了才多起來幾位。

　　銷售人員反復強調(diào)項目優(yōu)越性，畢竟島內(nèi)已經(jīng)有七八年沒新拍土地了，這個項目靠近會展中心，地理位置好，180平方米以上的豪宅不限購，配套的小學、中學在全省排名靠前，前幾期銷售都很火爆，買房的大部分都是泉州等廈門周邊外地客。本次來看房的主要是以前看過房的老顧客或者老帶新，一天10套左右，開盤就是走個形式。

　　由于廈門最新限購面積門檻提到180平方米，島內(nèi)推出新盤基本都是大戶型的千萬級別的豪宅產(chǎn)品。據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)統(tǒng)計，島內(nèi)的在售新房總價段為700萬元-1500萬元，五緣灣等地區(qū)優(yōu)質(zhì)學區(qū)房處于廈門房價頂端，而房源缺乏教育資源，樓盤品質(zhì)欠佳，成為降價主力。

　　“這個時點開發(fā)商都要現(xiàn)金流。”據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士介紹，有的島外項目三成首付可以做到一成，關(guān)鍵去撬動剩下的七成銀行貸款來舒緩資金緊張，有的開發(fā)商向銀行抵押受限制，只能轉(zhuǎn)向地下融資渠道。

　　虧著也要賣

　　鏈家網(wǎng)統(tǒng)計顯示，8月份廈門在售新房達到146處，其中島外海滄區(qū)和翔安區(qū)推盤最多，均超過30個。據(jù)介紹，翔安區(qū)南部新城規(guī)劃為廈門城市副中心，在“一島一帶雙核多中心”的組團式海灣城市發(fā)展格局中，將扮演重要角色。這里也誕生了日前熱議的“地王”項目，記者前往融創(chuàng)東南府項目所在樓盤。

　　從廈門島內(nèi)北上穿過渡海翔安隧道出來，開車前往該項目大約需要數(shù)十分鐘。道路兩邊綠化還沒跟上，大部分樓盤尚在施工，外墻密密實實罩在綠色防護網(wǎng)上，吊塔高高俯視著一方黃褐色土地，四周被陽光照得發(fā)亮。

　　每每經(jīng)過一處十字路口，幾位手持紅色傳單、身穿襯衫的年輕人迅速抬起頭，朝向車內(nèi)邊喊、邊揮舞手中傳單，焦急攬客。驅(qū)車來到項目銷售中心外時，雙行車道一側(cè)已經(jīng)停了一排，大約十多輛車。走進大堂，前臺工作人員逐一確認來訪者身份，并詢問同行者互相關(guān)系，分別配對接待的銷售人員，區(qū)分講解。進入大廳，整個規(guī)劃示意圖前，只有記者一行看房者。講解結(jié)束也沒有見到幾位新增客人；沙盤顯示兩棟高層，已經(jīng)有一棟售罄，前排小高層別墅區(qū)也大部分售罄。

　　現(xiàn)場售樓人員郭先生表示，現(xiàn)在開盤售價是3.6萬元/平方米左右，而當初計劃售價是5萬元。

　　而據(jù)本地媒體報道，這片地塊2016年樓面價格高達3.75萬元/平方米，堪稱翔安“地王”項目。在融創(chuàng)東南府所在的翔安區(qū)，近期房價下調(diào)波動較大，7月份二手房均價2.5萬元/平方米，相比去年年底下跌約10%。

　　“是的，我們差不多賣一套、虧一套，但現(xiàn)在還是得賣。”當問起虧本售賣，郭先生略顯尷尬，預計項目可能會虧損將近10億元，但這是融創(chuàng)進入廈門的首個項目，得把品牌做起來。相比島內(nèi)單套動輒上百平米，島外這處項目也主打高端，高層面積平均95平方米/套，臨近在建的3、4號線地鐵口，配置有雙十中學和實驗小學的翔安校區(qū)。預計2021年交房，送裝修和部分家私。

　　財報顯示，去年融創(chuàng)中國營業(yè)收入達666億元，同比上年創(chuàng)下了87%增長，凈利潤首次突破百億元，但高杠桿運作著稱的融創(chuàng)在去年資產(chǎn)負債率也同比攀升至高位，超過90%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，各地新盤降價基本沒有出現(xiàn)，主要調(diào)整集中在二手房市場；至于廈門豪宅項目有一些地王項目，一般都是大型開發(fā)商，單個盈利與否對整體影響不大，雖然按照容積面積計算當前入市是虧損的，但不排除后續(xù)貨值升值，畢竟2011、2014年都出現(xiàn)過類似情況。

　　看完樣板房后，郭先生計算了一套中間樓房供參考，按照3.7萬元/平方米左右單價首套計算，首付三成107萬元，組合貸月供比純商貸月供便宜1000元左右。

　　6月，廈門在公積金貸款方面推出了新政，職工家庭首次申請住房公積金貸款的，最高貸款額度為120萬元；職工家庭第二次申請住房公積金貸款的，最高貸款額度為100萬元。另外，外地繳存住房公積金的職工，在廈門購買自住住房也可申請住房公積金貸款。

　　“廈門戶口么？”這幾乎是每一位現(xiàn)場銷售人員必問問題。

　　在人才引進上，廈門也進一步放寬。購房補貼最高每人每年10萬元，最長發(fā)放期限10年，累計不超過100萬元；租房補貼最高每人每月5000元，最長發(fā)放期限5年，累計不超過30萬元。

　　在相對寬松的公積金政策下，也便利了人才購房。郭先生介紹，有位臺灣籍教授按照人才引進計劃，直接全部利用公積金貸款買了房。

　　對于廈門樓市，張大偉表示，廈門新建住宅價格數(shù)據(jù)目前依然是歷史最高位，同比2015年上漲了52.9%，二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高點環(huán)比下調(diào)了14%，地價的溢價率也非常明顯地出現(xiàn)了下調(diào)。預售價格嚴控、調(diào)控持續(xù)發(fā)酵，低地價項目陸續(xù)入市，倒逼高地價項目加快推售節(jié)奏；但對市場來說，或?qū)⑿纬梢欢ǖ摹笆袌鲎尷鳖A期，可能刺激需求小幅回暖。對后市看法，張大偉表示廈門二手房應該會持續(xù)調(diào)整，主要看信貸等政策情況。

責任編輯：桂強

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