作者/邱娟

圖源/百瑞紀集團

隨著國家住房保障政策的深入推進，保障性租賃住房（簡稱“保租房”）在全國范圍內迎來了爆發式增長。以上海為例，截至2024年6月底，上海全市共新增建設籌措保障性租賃住房約4.7萬套（間），新增供應約3.4萬套（間），均超半年度工作任務量。在“十四五”期間，上海已累計建設籌措保租房37.6萬套，完成規劃新增總量的80%，這一成就令人矚目。類似的情況也出現在深圳、廣州、杭州等多個城市，保租房的建設和供應均取得了顯著進展。

跨越了簡單的“量”的積累階段，保租房轉而面臨如何實現“質”的飛躍，即資產的保值增值問題。這不僅是政策實施成效的關鍵衡量指標，更是關乎住房保障體系可持續性和穩定性的核心議題。

作為一種介于政府主導的公共租賃住房與純市場化租賃住房之間的中間形態，保租房旨在解決大城市新市民、青年人的住房困難問題，是住房市場的“壓艙石”和“穩壓器”。這些賦予了保租房特殊的社會效益，但它本質上仍是固定資產，保值增值是第一要義。

如何實現？近年來，各地繼續加大政策支持力度，通過金融稅收優惠政策、市場監管機制等手段，為保租房項目提供持續動力。截止目前，國家出臺了大量扶持政策。今年上半年，圍繞金融支持，國家就連續推出了多項政策，希望解決資金瓶頸問題。

等待輸血不如自我造血，保租房主體積極提升資產管理能力、確保項目長期穩定運行，實現資產價值最大化更為關鍵。為了更好的助力保租房發展，百瑞紀集團在2023年發布了《中國住房租賃行業輕資產運營白皮書》的基礎上，再次研究發布本次2024年《大資管時代下，中國保租房與市場化模式研究白皮書》（以下簡稱“《白皮書》”）。以前瞻性的視角和專業的資產管理能力，百瑞紀集團為保租房的增值和保值提供了創新思路和實踐案例。

據《白皮書》顯示，伴隨多元化主體參與保租房籌建政策的不斷深入，不同城市參與主體呈現顯著差異。在一線城市和部分經濟活躍的二線核心城市，國企和機構化運營商是這一領域的主導力量；而在那些保障性租賃住房尚處于發展起步階段的城市，地方國企和政府則扮演著更為關鍵的角色。

從整體占比上來看，政府、企事業單位等國企已經成為保租房版塊的核心供應主體。以 2023年純租賃用地的拿地情況來看，市場呈現出國央企占據主導地位的鮮明特征。根據《白皮書》數據統計，國央企在純租賃用地拿地中的占比高達 80%。在保租房等民生工程建設中，國企的積極參與不僅有助于提升社會福祉，還能夠有效發揮其在資金、土地等方面的資源優勢，助推“十四五”期間保租房加速發展。

《白皮書》進一步指出，由于國企在長租房市場化運營、資產管理等方面經驗相對不足，市場化管理模式與國企保租房資產管理的有效結合，是提升保租房項目運營效率、實現資產保值增值的重要途徑。

經過市場的淬煉和時間的洗禮，市場化租賃企業在投資決策、項目運營等方面具備顯著優勢。憑借專業的運營服務、優質的管理團隊、先進的數字化系統以及豐富的市場經驗，市場化企業能夠精準把握市場脈搏，實現高效運營。

比如，在投資決策階段，市場化租賃企業可以充分利用其數字化系統的優勢，進行精準選址。通過大數據分析和市場研究，企業能夠準確判斷不同區域的租賃需求和潛力，從而選擇最具投資價值的地點。此外，市場化租賃企業還擁有豐富的市場調研經驗，對客戶需求和市場現狀有深刻的理解。這使得企業能夠更好地規劃與設計產品，確保產品更加貼近租客的實際需求。在項目運營方面，市場化租賃企業同樣表現出色，這主要得益于其靈活的管理機制、先進的數字化工具以及深入的市場洞察力。

國企可以通過引入市場化管理模式和競爭機制，打破傳統的管理體制束縛，激發企業內部活力，提高決策效率和執行力。同時，國企可以借鑒市場化租賃企業的先進管理經驗和運營理念，優化管理流程，提升資產管理的專業化和精細化水平。此外，國企還可以與市場化企業開展深度合作，充分利用各自的資源和優勢，實現資源共享和互利共贏，共同推進保租房項目的建設和運營。

具體如何落地呢？《白皮書》系統梳理了四種國企運營保租房項目實現資產管理的常見模式和實現路徑，并對此進行了深入分析，極具行業指導意義。

第一種是國企投資建造、市場化租賃企業運營管理。在這種模式下，國企負責保租房項目前期的投資與建設，而市場化運營的第三方租賃企業則負責后續的租賃運營管理工作。國企憑借自身資金優勢和政策扶持，能夠迅速完成項目的投資與建設；而第三方租賃企業則憑借其豐富的市場經驗和專業的管理能力，負責項目的市場推廣、租賃管理、客戶服務等工作，確保項目的高效運營。雙方優勢互補，共同推動保租房資產管理水平的提升。《白皮書》指出長租運營機構與國資的“聯姻”現象正日益增多。

窩趣長沙尖山湖公寓是華新集團清控實業攜手百瑞紀集團共同打造的大型國際租賃社區，是長沙市第一批保障性租賃住房項目，項目為區域內的高新科技人才和都市白領提供匯集了居住舒適度更高、公區配套豐富、服務體系完善等優勢的優質住所。其中華新集團清控實業是資產方，核心提供物業。而百瑞紀集團是委托管理方，為之提供全鏈條運營服務及資產委托管理，包括項目籌建開業、裝修設計指導、品牌價值輸出、運營管理、產品研發支持、人才培養支持、IT 系統支持、會員管理銷售體系支持等全流程服務。

圖注：窩趣長沙尖山湖公寓

兩者通力合作，構建了一個以住宅為載體，集合各類資源的一體化“樂活”生態圈。項目一上線就成功搶占市場，開業3 個月出租率已經達到97%，月均提升 30%。值得一提的是窩趣公寓運營團隊成熟且精準線上線下營銷手段和定價策略，并且在接待流程和銷售口徑上，百瑞紀集團也對團隊進行項目價值點提煉、競品對抗性提煉說辭、接待禮儀等全流程培訓。

可見，這種合作模式不僅彌補了國企在運營能力上的不足，也能讓運營企業在無需投入高昂的建造成本的情況下，實現更多項目的運營、管理和更快的發展，雙方互補的合作方式，極大提高了雙方的資產運營效率，提升競爭力。

第二種是國企與市場化租賃企業合作共建共營。在此模式下，國企與第三方租賃運營企業共同參與到保租房項目的建設與運營中。國企與第三方運營企業共同負責項目的投資與建設，而第三方租賃運營企業則提供專業化的運營管理和服務支持。雙方共同制定項目的建設規劃和運營策略，確保項目的順利推進和高效運營。

以深圳振業華舍公寓（下梅林店）為例，這個項目是百瑞紀集團與振業集團共同投資的項目。項目定位為中端企業公寓——華舍公寓，配置1000 個床位，為一線城市提供員工住宿解決方案。振業集團是深圳市屬國有上市房企，委托百瑞紀集團運營管理第一家企業公寓項目，成為國有資本與資深專業運營商深度合作打造的企業公寓先行范例。具體落地過程中，從投資端-建設端-管理端，百瑞紀充分賦能，助力振業集團在不增加一個專職編制的前提下，實現 " 一體兩翼 " 中住房租賃業務的實質性突破。目前這個項目已經列入政府重點示范項目，被評為深圳首個“新時代城市建設者之家”，獲得了國資委，住建部門、區政府等領導的多次考察指導和大力支持。

圖注：窩趣國際社區 · 濟南禹瀚城

濟南首個重資產住宅型保障性租賃住房大型社區窩趣國際社區 · 濟南禹瀚城也是由濟南軌道交通集團資源經營管理有限公司聯合百瑞紀集團擎力打造。在建設端，百瑞紀集團為其提供產品規劃及軟裝配置方案，負責籌建工作，組織開業典禮。運營端，百瑞紀集團對接政府保障性租賃住房的價格核定、資格審查、公積金劃扣接入，為項目提供24小時在線管家服務，每棟樓設置專門的棟長，及時解決租客需求，保證專屬化服務；配備專業物業公司、樓層安裝無死角監控等，讓住戶擁有更高的居住安全系數；提供免費維修、公區免費清潔等服務，為租客解決生活瑣事；規劃黨建活動區、悅讀書吧、會客廳、健身區等共享空間，緊密貼合城市青年生活需求；運營服務團隊定期舉辦趣影院、運動俱樂部等月度主題社群活動，充實青年人在各場景下的居住體驗，成為濟南市保障性租賃住房市場中的亮眼品牌。

第三種是國企與金融機構共建共營，市場化租賃企業提供支持。這種模式下，國企與金融機構（如基金公司）建立合作關系，共同承擔保租房項目的投資建設與運營管理工作。但雙方均不擅長住房租賃項目的運營管理，通過提供專業化的運營服務和資產管理建議，市場化租賃企業助力保租房資產管理升值。

圖注：窩趣廣州西門口地鐵站輕社區

窩趣廣州西門口地鐵站輕社區就是政企銀三方共同打造的廣州首個“混改租”項目，廣州日報社提供項目物業，建設銀行提供資金支持，百瑞紀集團負責設計總包、運營服務、采購裝修等環節。該項目獲得了廣州住建部門的認定，成功領取租賃住房專項獎補，并成為首批使用公積金交房租的試點項目。在備受政府肯定的同時，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區項目也頗受消費者認可——2024年Q1客戶滿意度97.4%，NPS 凈值95%。項目還曾獲2022 年度中國住房租賃產品力“十佳集中式公寓” 等多項行業榮譽，解決了周邊品質小戶型供給不足的問題，出租率長期位于98% 以上。

第四種是國企自建自營，市場化租賃企業輸出部分專業化服務。 在此模式中，國企負責保租房項目的全流程全鏈條，其全鏈條運營管理體系從“項目前期開發、產品定位、項目籌建、運營管理”等方面，國企自身負責把控項目運營的每個節點，為了確保項目的成功開發及運營，國企也會引入第三方企業為其提供決策咨詢、產品設計、數字化管理系統等專業化服務，以提升項目的建設質量和運營效率。

百瑞紀集團成功為河南信陽CAZ片區大型人才公寓項目提供前期研策服務。首先在項目定位方面，針對城市及區位特點、人口規模、租戶需求和競品特色等進行了多維度調研分析，結合周邊客群對租住品質及智能化便捷需求高等特點，提供產品規劃與可實施方案；其次對戶型優化、產品細分、智能化植入、租金定價、銷售鋪排策略、專業化運營等給出合理建議，這些都獲得了國企的高度認可。邁點獲悉，項目總體造價預算因此得到了合理控制，產品品質和適用性也得到了極大提升，并將于年底實現一期約1200間房量的交付。

此外，在提升效率的需求下，引進市場化租賃企業的數字化管理系統成為國企管理閑置資產的剛需。通過定制化的數字化解決方案，保租房項目能輕松實現對房源、租戶、租金等信息的實時監控和管理，進行智能化運營，提高管理效率和服務質量。早在2020年，百瑞紀集團就為浙大公寓提供模塊化定制服務，用于4630套公寓的管理，提升效率，降低人力成本。

系統上線前，浙大公寓存在一系列管理難點和痛點，比如租客信息需要純手工輸入，浪費時間精力；租客列表關鍵信息展示不清，篩選租客效率低下；重復錄入頻繁發生，簽約時間不明確；數據只能人工統計，易缺失出錯；選房至少來回6趟才能搞定……窩趣SAAS系統則高效的解決了這些問題，并優化職工公寓管理流程，提高管理效率、提升服務品質。更為重要的是系統擁有強大的監控能力，大大提高了對系統問題的定位速度，還能對數據進行更加細粒度的劃分，有利于數據分析和數據挖掘工作的進行，這為浙大公寓的管理全面注入“數智力”，減少了人為因素，有效提升資產收益。

雖然四種模式側重點各不相同，但都有一個共性——憑借豐富的市場經驗和過硬的專業能力，市場化租賃企業深度參與到保租房資產管理的各個環節中，細摳每一細節，實現多方（資產持有方、資產管理方、資產運營方、租客）共利共贏。

作為持有運營業態，保租房真正的資產管理模式是做到延續微利且可持續高質量發展。這并非易事，《白皮書》指出，大多國企并非專業資產管理運營企業，面對規模不斷增加的存量及增量資產轉化為保租房，容易出現缺乏資產管理的經驗與能力的問題，最終導致保租房資產經營效益偏低，甚或出現資產價值發揮不出來的情況。如何設計產品、管控管理成本，如何迅速提升運營及服務能力，如何培養運營管理人才，或許都是地方國企亟待補齊的運營短板。

以鄭州成發安居有限公司旗下的人才公寓項目安居美寓國際社區為例，截止2024年一季度末，項目已開業房源約3.2 萬間，管理房源規模約10萬間。鑒于美寓產品房源數量、服務團隊、服務對象快速發展壯大，鄭州城發安居選擇與百瑞紀集團、樂乎、牛油果三家住房租賃專業運營商開展戰略合作，共同運營管理美寓系列人才公寓，提升鄭州市住房租賃市場整體發展能級。

百瑞紀集團負責其中10個組團的16932套房，雙方分工配合，各展所長。城發安居負責政策銜接，房價和配租資格制定，物業管理和維修等；百瑞紀集團負責房源推廣發布，營銷及招租，租客全流程服務管理，社區活動等。除此之外，百瑞紀集團還為城發安居定制家具電器及相關物資供應鏈解決方案。通過百瑞紀的人才儲備和培養體系，美寓快速完成 30 多個專業崗位配置，項目籌備 15 天即開業運營。依托百瑞紀 Saas 系統與城發安居的資產管理系統和 " 鄭好辦 " 市民系統融合，實現資產和房態、項目發布、資格審查、租客看房及簽約、日常服務等流程數字化。全套管理和運營服務標準導入優化，使項目迅速進入專業化經營階段，高質量完成保障性租賃住房投放運營使命。

圖注：鄭州城發隴西美寓人才公寓

對于市場化住房租賃企業，國企的訴求是以資產保值增值為目標，實現資產全生命周期的管理。換言之，只有具備資管思維且擁有資管能力的市場化住房租賃企業才能成為國企優質合作方，這也是百瑞紀集團能深度參與不同地方保租房項目的本質。

《白皮書》認為未來，保租房市場的各參與主體將更加注重專業分工和協作，以共同推動行業的高質量發展。投資方將為建設方提供資金支持，同時期望通過建設方獲得相應的資產回報。資產方為運營商提供資產經營權，而運營商則憑借專業的運營手段為資產帶來保值增值。

對于市場化租賃企業來說，這是機會，亦是挑戰。而像百瑞紀集團這樣，擁有全鏈條資管能力，注重資產全生命周期管理、強調風險控制和價值創造、以數據驅動決策的專業化運營機構將更具優勢。

展望未來，保租房市場的高質量發展離不開國企、市場化企業以及社會各界的共同努力。百瑞紀集團以前瞻性的視角和專業的資管能力，為保租房的增值和保值提供了創新的思路和實踐案例，將繼續引領行業向前發展。邁點期待看到更多像百瑞紀集團這樣的專業化運營機構涌現，共同推動保租房市場的可持續高質量發展，讓更多人享受到“住有所居”的美好生活。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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