作者/邱娟

圖源/百瑞紀集團

隨著國家住房保障政策的深入推進，保障性租賃住房（簡稱“保租房”）在全國范圍內迎來了爆發(fā)式增長。以上海為例，截至2024年6月底，上海全市共新增建設籌措保障性租賃住房約4.7萬套（間），新增供應約3.4萬套（間），均超半年度工作任務量。在“十四五”期間，上海已累計建設籌措保租房37.6萬套，完成規(guī)劃新增總量的80%，這一成就令人矚目。類似的情況也出現(xiàn)在深圳、廣州、杭州等多個城市，保租房的建設和供應均取得了顯著進展。

跨越了簡單的“量”的積累階段，保租房轉而面臨如何實現(xiàn)“質”的飛躍，即資產(chǎn)的保值增值問題。這不僅是政策實施成效的關鍵衡量指標，更是關乎住房保障體系可持續(xù)性和穩(wěn)定性的核心議題。

作為一種介于政府主導的公共租賃住房與純市場化租賃住房之間的中間形態(tài)，保租房旨在解決大城市新市民、青年人的住房困難問題，是住房市場的“壓艙石”和“穩(wěn)壓器”。這些賦予了保租房特殊的社會效益，但它本質上仍是固定資產(chǎn)，保值增值是第一要義。

如何實現(xiàn)？近年來，各地繼續(xù)加大政策支持力度，通過金融稅收優(yōu)惠政策、市場監(jiān)管機制等手段，為保租房項目提供持續(xù)動力。截止目前，國家出臺了大量扶持政策。今年上半年，圍繞金融支持，國家就連續(xù)推出了多項政策，希望解決資金瓶頸問題。

等待輸血不如自我造血，保租房主體積極提升資產(chǎn)管理能力、確保項目長期穩(wěn)定運行，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化更為關鍵。為了更好的助力保租房發(fā)展，百瑞紀集團在2023年發(fā)布了《中國住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運營白皮書》的基礎上，再次研究發(fā)布本次2024年《大資管時代下，中國保租房與市場化模式研究白皮書》（以下簡稱“《白皮書》”）。以前瞻性的視角和專業(yè)的資產(chǎn)管理能力，百瑞紀集團為保租房的增值和保值提供了創(chuàng)新思路和實踐案例。

據(jù)《白皮書》顯示，伴隨多元化主體參與保租房籌建政策的不斷深入，不同城市參與主體呈現(xiàn)顯著差異。在一線城市和部分經(jīng)濟活躍的二線核心城市，國企和機構化運營商是這一領域的主導力量；而在那些保障性租賃住房尚處于發(fā)展起步階段的城市，地方國企和政府則扮演著更為關鍵的角色。

從整體占比上來看，政府、企事業(yè)單位等國企已經(jīng)成為保租房版塊的核心供應主體。以 2023年純租賃用地的拿地情況來看，市場呈現(xiàn)出國央企占據(jù)主導地位的鮮明特征。根據(jù)《白皮書》數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國央企在純租賃用地拿地中的占比高達 80%。在保租房等民生工程建設中，國企的積極參與不僅有助于提升社會福祉，還能夠有效發(fā)揮其在資金、土地等方面的資源優(yōu)勢，助推“十四五”期間保租房加速發(fā)展。

《白皮書》進一步指出，由于國企在長租房市場化運營、資產(chǎn)管理等方面經(jīng)驗相對不足，市場化管理模式與國企保租房資產(chǎn)管理的有效結合，是提升保租房項目運營效率、實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要途徑。

經(jīng)過市場的淬煉和時間的洗禮，市場化租賃企業(yè)在投資決策、項目運營等方面具備顯著優(yōu)勢。憑借專業(yè)的運營服務、優(yōu)質的管理團隊、先進的數(shù)字化系統(tǒng)以及豐富的市場經(jīng)驗，市場化企業(yè)能夠精準把握市場脈搏，實現(xiàn)高效運營。

比如，在投資決策階段，市場化租賃企業(yè)可以充分利用其數(shù)字化系統(tǒng)的優(yōu)勢，進行精準選址。通過大數(shù)據(jù)分析和市場研究，企業(yè)能夠準確判斷不同區(qū)域的租賃需求和潛力，從而選擇最具投資價值的地點。此外，市場化租賃企業(yè)還擁有豐富的市場調研經(jīng)驗，對客戶需求和市場現(xiàn)狀有深刻的理解。這使得企業(yè)能夠更好地規(guī)劃與設計產(chǎn)品，確保產(chǎn)品更加貼近租客的實際需求。在項目運營方面，市場化租賃企業(yè)同樣表現(xiàn)出色，這主要得益于其靈活的管理機制、先進的數(shù)字化工具以及深入的市場洞察力。

國企可以通過引入市場化管理模式和競爭機制，打破傳統(tǒng)的管理體制束縛，激發(fā)企業(yè)內部活力，提高決策效率和執(zhí)行力。同時，國企可以借鑒市場化租賃企業(yè)的先進管理經(jīng)驗和運營理念，優(yōu)化管理流程，提升資產(chǎn)管理的專業(yè)化和精細化水平。此外，國企還可以與市場化企業(yè)開展深度合作，充分利用各自的資源和優(yōu)勢，實現(xiàn)資源共享和互利共贏，共同推進保租房項目的建設和運營。

具體如何落地呢？《白皮書》系統(tǒng)梳理了四種國企運營保租房項目實現(xiàn)資產(chǎn)管理的常見模式和實現(xiàn)路徑，并對此進行了深入分析，極具行業(yè)指導意義。

第一種是國企投資建造、市場化租賃企業(yè)運營管理。在這種模式下，國企負責保租房項目前期的投資與建設，而市場化運營的第三方租賃企業(yè)則負責后續(xù)的租賃運營管理工作。國企憑借自身資金優(yōu)勢和政策扶持，能夠迅速完成項目的投資與建設；而第三方租賃企業(yè)則憑借其豐富的市場經(jīng)驗和專業(yè)的管理能力，負責項目的市場推廣、租賃管理、客戶服務等工作，確保項目的高效運營。雙方優(yōu)勢互補，共同推動保租房資產(chǎn)管理水平的提升?！栋灼分赋鲩L租運營機構與國資的“聯(lián)姻”現(xiàn)象正日益增多。

窩趣長沙尖山湖公寓是華新集團清控實業(yè)攜手百瑞紀集團共同打造的大型國際租賃社區(qū)，是長沙市第一批保障性租賃住房項目，項目為區(qū)域內的高新科技人才和都市白領提供匯集了居住舒適度更高、公區(qū)配套豐富、服務體系完善等優(yōu)勢的優(yōu)質住所。其中華新集團清控實業(yè)是資產(chǎn)方，核心提供物業(yè)。而百瑞紀集團是委托管理方，為之提供全鏈條運營服務及資產(chǎn)委托管理，包括項目籌建開業(yè)、裝修設計指導、品牌價值輸出、運營管理、產(chǎn)品研發(fā)支持、人才培養(yǎng)支持、IT 系統(tǒng)支持、會員管理銷售體系支持等全流程服務。

圖注：窩趣長沙尖山湖公寓

兩者通力合作，構建了一個以住宅為載體，集合各類資源的一體化“樂活”生態(tài)圈。項目一上線就成功搶占市場，開業(yè)3 個月出租率已經(jīng)達到97%，月均提升 30%。值得一提的是窩趣公寓運營團隊成熟且精準線上線下營銷手段和定價策略，并且在接待流程和銷售口徑上，百瑞紀集團也對團隊進行項目價值點提煉、競品對抗性提煉說辭、接待禮儀等全流程培訓。

可見，這種合作模式不僅彌補了國企在運營能力上的不足，也能讓運營企業(yè)在無需投入高昂的建造成本的情況下，實現(xiàn)更多項目的運營、管理和更快的發(fā)展，雙方互補的合作方式，極大提高了雙方的資產(chǎn)運營效率，提升競爭力。

第二種是國企與市場化租賃企業(yè)合作共建共營。在此模式下，國企與第三方租賃運營企業(yè)共同參與到保租房項目的建設與運營中。國企與第三方運營企業(yè)共同負責項目的投資與建設，而第三方租賃運營企業(yè)則提供專業(yè)化的運營管理和服務支持。雙方共同制定項目的建設規(guī)劃和運營策略，確保項目的順利推進和高效運營。

以深圳振業(yè)華舍公寓（下梅林店）為例，這個項目是百瑞紀集團與振業(yè)集團共同投資的項目。項目定位為中端企業(yè)公寓——華舍公寓，配置1000 個床位，為一線城市提供員工住宿解決方案。振業(yè)集團是深圳市屬國有上市房企，委托百瑞紀集團運營管理第一家企業(yè)公寓項目，成為國有資本與資深專業(yè)運營商深度合作打造的企業(yè)公寓先行范例。具體落地過程中，從投資端-建設端-管理端，百瑞紀充分賦能，助力振業(yè)集團在不增加一個專職編制的前提下，實現(xiàn) " 一體兩翼 " 中住房租賃業(yè)務的實質性突破。目前這個項目已經(jīng)列入政府重點示范項目，被評為深圳首個“新時代城市建設者之家”，獲得了國資委，住建部門、區(qū)政府等領導的多次考察指導和大力支持。

圖注：窩趣國際社區(qū) · 濟南禹瀚城

濟南首個重資產(chǎn)住宅型保障性租賃住房大型社區(qū)窩趣國際社區(qū) · 濟南禹瀚城也是由濟南軌道交通集團資源經(jīng)營管理有限公司聯(lián)合百瑞紀集團擎力打造。在建設端，百瑞紀集團為其提供產(chǎn)品規(guī)劃及軟裝配置方案，負責籌建工作，組織開業(yè)典禮。運營端，百瑞紀集團對接政府保障性租賃住房的價格核定、資格審查、公積金劃扣接入，為項目提供24小時在線管家服務，每棟樓設置專門的棟長，及時解決租客需求，保證專屬化服務；配備專業(yè)物業(yè)公司、樓層安裝無死角監(jiān)控等，讓住戶擁有更高的居住安全系數(shù)；提供免費維修、公區(qū)免費清潔等服務，為租客解決生活瑣事；規(guī)劃黨建活動區(qū)、悅讀書吧、會客廳、健身區(qū)等共享空間，緊密貼合城市青年生活需求；運營服務團隊定期舉辦趣影院、運動俱樂部等月度主題社群活動，充實青年人在各場景下的居住體驗，成為濟南市保障性租賃住房市場中的亮眼品牌。

第三種是國企與金融機構共建共營，市場化租賃企業(yè)提供支持。這種模式下，國企與金融機構（如基金公司）建立合作關系，共同承擔保租房項目的投資建設與運營管理工作。但雙方均不擅長住房租賃項目的運營管理，通過提供專業(yè)化的運營服務和資產(chǎn)管理建議，市場化租賃企業(yè)助力保租房資產(chǎn)管理升值。

圖注：窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)

窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)就是政企銀三方共同打造的廣州首個“混改租”項目，廣州日報社提供項目物業(yè)，建設銀行提供資金支持，百瑞紀集團負責設計總包、運營服務、采購裝修等環(huán)節(jié)。該項目獲得了廣州住建部門的認定，成功領取租賃住房專項獎補，并成為首批使用公積金交房租的試點項目。在備受政府肯定的同時，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)項目也頗受消費者認可——2024年Q1客戶滿意度97.4%，NPS 凈值95%。項目還曾獲2022 年度中國住房租賃產(chǎn)品力“十佳集中式公寓” 等多項行業(yè)榮譽，解決了周邊品質小戶型供給不足的問題，出租率長期位于98% 以上。

第四種是國企自建自營，市場化租賃企業(yè)輸出部分專業(yè)化服務。 在此模式中，國企負責保租房項目的全流程全鏈條，其全鏈條運營管理體系從“項目前期開發(fā)、產(chǎn)品定位、項目籌建、運營管理”等方面，國企自身負責把控項目運營的每個節(jié)點，為了確保項目的成功開發(fā)及運營，國企也會引入第三方企業(yè)為其提供決策咨詢、產(chǎn)品設計、數(shù)字化管理系統(tǒng)等專業(yè)化服務，以提升項目的建設質量和運營效率。

百瑞紀集團成功為河南信陽CAZ片區(qū)大型人才公寓項目提供前期研策服務。首先在項目定位方面，針對城市及區(qū)位特點、人口規(guī)模、租戶需求和競品特色等進行了多維度調研分析，結合周邊客群對租住品質及智能化便捷需求高等特點，提供產(chǎn)品規(guī)劃與可實施方案；其次對戶型優(yōu)化、產(chǎn)品細分、智能化植入、租金定價、銷售鋪排策略、專業(yè)化運營等給出合理建議，這些都獲得了國企的高度認可。邁點獲悉，項目總體造價預算因此得到了合理控制，產(chǎn)品品質和適用性也得到了極大提升，并將于年底實現(xiàn)一期約1200間房量的交付。

此外，在提升效率的需求下，引進市場化租賃企業(yè)的數(shù)字化管理系統(tǒng)成為國企管理閑置資產(chǎn)的剛需。通過定制化的數(shù)字化解決方案，保租房項目能輕松實現(xiàn)對房源、租戶、租金等信息的實時監(jiān)控和管理，進行智能化運營，提高管理效率和服務質量。早在2020年，百瑞紀集團就為浙大公寓提供模塊化定制服務，用于4630套公寓的管理，提升效率，降低人力成本。

系統(tǒng)上線前，浙大公寓存在一系列管理難點和痛點，比如租客信息需要純手工輸入，浪費時間精力；租客列表關鍵信息展示不清，篩選租客效率低下；重復錄入頻繁發(fā)生，簽約時間不明確；數(shù)據(jù)只能人工統(tǒng)計，易缺失出錯；選房至少來回6趟才能搞定……窩趣SAAS系統(tǒng)則高效的解決了這些問題，并優(yōu)化職工公寓管理流程，提高管理效率、提升服務品質。更為重要的是系統(tǒng)擁有強大的監(jiān)控能力，大大提高了對系統(tǒng)問題的定位速度，還能對數(shù)據(jù)進行更加細粒度的劃分，有利于數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)挖掘工作的進行，這為浙大公寓的管理全面注入“數(shù)智力”，減少了人為因素，有效提升資產(chǎn)收益。

雖然四種模式側重點各不相同，但都有一個共性——憑借豐富的市場經(jīng)驗和過硬的專業(yè)能力，市場化租賃企業(yè)深度參與到保租房資產(chǎn)管理的各個環(huán)節(jié)中，細摳每一細節(jié)，實現(xiàn)多方（資產(chǎn)持有方、資產(chǎn)管理方、資產(chǎn)運營方、租客）共利共贏。

作為持有運營業(yè)態(tài)，保租房真正的資產(chǎn)管理模式是做到延續(xù)微利且可持續(xù)高質量發(fā)展。這并非易事，《白皮書》指出，大多國企并非專業(yè)資產(chǎn)管理運營企業(yè)，面對規(guī)模不斷增加的存量及增量資產(chǎn)轉化為保租房，容易出現(xiàn)缺乏資產(chǎn)管理的經(jīng)驗與能力的問題，最終導致保租房資產(chǎn)經(jīng)營效益偏低，甚或出現(xiàn)資產(chǎn)價值發(fā)揮不出來的情況。如何設計產(chǎn)品、管控管理成本，如何迅速提升運營及服務能力，如何培養(yǎng)運營管理人才，或許都是地方國企亟待補齊的運營短板。

以鄭州成發(fā)安居有限公司旗下的人才公寓項目安居美寓國際社區(qū)為例，截止2024年一季度末，項目已開業(yè)房源約3.2 萬間，管理房源規(guī)模約10萬間。鑒于美寓產(chǎn)品房源數(shù)量、服務團隊、服務對象快速發(fā)展壯大，鄭州城發(fā)安居選擇與百瑞紀集團、樂乎、牛油果三家住房租賃專業(yè)運營商開展戰(zhàn)略合作，共同運營管理美寓系列人才公寓，提升鄭州市住房租賃市場整體發(fā)展能級。

百瑞紀集團負責其中10個組團的16932套房，雙方分工配合，各展所長。城發(fā)安居負責政策銜接，房價和配租資格制定，物業(yè)管理和維修等；百瑞紀集團負責房源推廣發(fā)布，營銷及招租，租客全流程服務管理，社區(qū)活動等。除此之外，百瑞紀集團還為城發(fā)安居定制家具電器及相關物資供應鏈解決方案。通過百瑞紀的人才儲備和培養(yǎng)體系，美寓快速完成 30 多個專業(yè)崗位配置，項目籌備 15 天即開業(yè)運營。依托百瑞紀 Saas 系統(tǒng)與城發(fā)安居的資產(chǎn)管理系統(tǒng)和 " 鄭好辦 " 市民系統(tǒng)融合，實現(xiàn)資產(chǎn)和房態(tài)、項目發(fā)布、資格審查、租客看房及簽約、日常服務等流程數(shù)字化。全套管理和運營服務標準導入優(yōu)化，使項目迅速進入專業(yè)化經(jīng)營階段，高質量完成保障性租賃住房投放運營使命。

圖注：鄭州城發(fā)隴西美寓人才公寓

對于市場化住房租賃企業(yè)，國企的訴求是以資產(chǎn)保值增值為目標，實現(xiàn)資產(chǎn)全生命周期的管理。換言之，只有具備資管思維且擁有資管能力的市場化住房租賃企業(yè)才能成為國企優(yōu)質合作方，這也是百瑞紀集團能深度參與不同地方保租房項目的本質。

《白皮書》認為未來，保租房市場的各參與主體將更加注重專業(yè)分工和協(xié)作，以共同推動行業(yè)的高質量發(fā)展。投資方將為建設方提供資金支持，同時期望通過建設方獲得相應的資產(chǎn)回報。資產(chǎn)方為運營商提供資產(chǎn)經(jīng)營權，而運營商則憑借專業(yè)的運營手段為資產(chǎn)帶來保值增值。

對于市場化租賃企業(yè)來說，這是機會，亦是挑戰(zhàn)。而像百瑞紀集團這樣，擁有全鏈條資管能力，注重資產(chǎn)全生命周期管理、強調風險控制和價值創(chuàng)造、以數(shù)據(jù)驅動決策的專業(yè)化運營機構將更具優(yōu)勢。

展望未來，保租房市場的高質量發(fā)展離不開國企、市場化企業(yè)以及社會各界的共同努力。百瑞紀集團以前瞻性的視角和專業(yè)的資管能力，為保租房的增值和保值提供了創(chuàng)新的思路和實踐案例，將繼續(xù)引領行業(yè)向前發(fā)展。邁點期待看到更多像百瑞紀集團這樣的專業(yè)化運營機構涌現(xiàn)，共同推動保租房市場的可持續(xù)高質量發(fā)展，讓更多人享受到“住有所居”的美好生活。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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