全國保障性租賃住房籌建如火如荼，預計全國“十四五”目標已完成65%左右。其中，作為“壓艙石”和“穩定器”的地方國企，正著力通過尋求與專業化運營商合作助力籌建任務的完成。百瑞紀集團則憑借其卓越的定制化服務能力，成為助力各大國企保租房籌建運營的關鍵力量。

一、截至2023年年底，全國將籌集保租房564萬套，“十四五”目標完成65%

2023年9月，住建部表示，2023年全國籌建保租房204萬套(間)的任務已完成72%。根據前兩年均超額完成年度任務，2023年的籌建任務也將如期或超額完成。按照如期完成目標計算，截至2023年底，全國將累計籌建保租房564萬套(間)，“十四五”目標完成65%，未來兩年待籌建保租房任務還有306萬套(間)。

圖：2021-2023年全國保障性租賃住房籌建完成情況

數據來源：公開資料整理，2023年完成量為預估

二、后期“存量房屋盤活”或成供應主流，國企保租房籌建運營中定制化的服務必不可少

1.“存盤房屋盤活”將成未來兩年保租房籌集的主要方式

住建部表示，未來將繼續鼓勵各地利用閑置商業辦公樓等建設保租房。過去幾年，全國一二線城市出讓了大量涉租賃用地，但隨著地方財政壓力的增加，租賃用地供應下降趨勢不可避免。2023年，北京、上海等地公開出讓的涉租賃用地已大幅下降。從市場來看，各地商辦樓及商品住宅都存在大量閑置，為此，多地明確保租房籌集“以存量為主，新建為輔”，并出臺相關配套政策。相對于新建，這種方式不僅更加經濟，而且能夠提高資源利用效率、穩定房地產市場發展。因此，盤活存量房屋將是未來保租房籌集的主流方式。

與此同時，中央近兩年在金融端也加大了對盤活存量房屋用作租賃住房的支持力度。2023年年初央行專門設立1000億元“租賃住房貸款支持計劃”，2024年年初“住房租賃金融17條”正式發布，創新設立團體批量購買租賃住房信貸產品，均是支持盤活存量房屋、擴大租賃住房供給。

2.國企對存量轉化類保租房建設運營的定制化服務需求提升

相對一般企業而言，地方國企兼具盈利性和社會功能性，因此其投資活動具有一定特殊性，既要實現資產的保值增值，又要起到調和國民經濟的作用。保租房是我國住房保障體系的重要組成部分，具有顯著的民生屬性。因此，各地方國企均肩負著保租房籌建的重要使命。

通過盤活自有存量資產或社會存量房屋是各地國企籌集保租房的重要方式，相較于新建，非居改保等存量資產盤活用作保租房的審批手續更復雜、空間設計改造能力要求更高。同時，隨著保租房市場化運營的深入，新市民、青年人對私人空間、居住環境、社交場景、租住服務、商業配套等方面的需求不斷升級，這無疑對建設方和運營方提出了更高的挑戰和要求。

好的產品和出色的運營是確保項目成功的兩大基石，產品的卓越性源于對用戶需求的深入洞察和精準滿足，而優質的運營則是將產品推向目標市場，并持續優化用戶體驗。顯然，這些并不是國企的強項，大多數國企沒有住房租賃項目建設及管理經驗，在客戶研究、產品設計、標準化改造、成本管控、精細化管理等方面存在一定短板。因此，尋求與專業的運營商合作成為國企提升保租房運營效率和滿足市場需求的重要途徑。

國企的合作需求主要包括客戶調研、產品定位、裝修改造和運營管理，部分項目還有融資背書、共同投資需求。不同資產類型和狀態的項目需要不同的服務，而不同階段的合作形式也有所差異。

以閑置商辦樓改造為保租房的項目為例，由于這類項目需要重新改造裝修，國企與運營商通常采用租賃分成模式合作。在合作模式下，業主方負責精裝修投資，而專業化運營商則提供客戶調研、產品規劃及設計方案、軟裝及電器投資、后期項目的運營管理工作。對于國企新建租賃社區，其核心訴求在于產品規劃和運營管理，因此雙方多采用委托管理模式合作。而與具備一定運營經驗的國企品牌合作時，則多采用共同運營模式。

由此可見，國企在合作過程中更傾向于尋找具備定制化服務能力的運營商，以滿足其多樣化的需求。這種定制化的服務能力意味著運營商能夠根據國企的具體需求和項目特點，提供針對性的解決方案，從而實現更好的合作效果。隨著各地保租房籌建工作的加速推進，國企對于定制化服務的需求也在不斷增長。

三、百瑞紀集團憑借其專業且靈活的定制化服務，成為國企籌建保租房的首選伙伴

百瑞紀集團深耕行業8年，布局全國近40個城市，開業規模居全國前十，擁有保租房大社區、人才公寓、員工宿舍等各類新建和改建租賃住房項目的管理經驗，目前已形成多元化的產品線，具備全鏈條的運營管理體系，并創新了多種合作模式，在行業內具有顯著的優勢和競爭力。

百瑞紀集團的全鏈條管理能力和多元化合作模式，正是當下國企籌建保租房時所迫切需要的。百瑞紀集團根據國企不同項目的需求，量身定制委托管理、合作投資、合作運營、咨詢服務、資產管理、系統定制開發、品牌建設、模塊化服務等多種服務方案，使其成為眾多國企的理想合作伙伴。正是憑借這種專業和靈活的服務，百瑞紀集團近年來與越來越多的國企建立了穩固的合作關系，成功推出了眾多優質項目，為國企的發展注入了新的活力。

以長沙湘江科創園窩趣輕社區為例，該項目是百瑞紀集團窩趣與湘江集團下屬全資子公司大科城公司合作運營的保租房試點項目，湘江科創園是湖南湘江新區著力構建“一城五基地”中唯一的科創基地，負著承載科創資源和構建核心競爭力的重任。為了更好地吸引科創人才和科技成果匯聚長沙，湘江科創園配建了保租房。為了更好地服務園區企業和人才，湘江集團選擇引入專業化品牌公寓合力打造項目，經過對眾多公寓品牌進行深入了解和比較，百瑞紀集團憑借其在項目管理、品牌口碑、數字化管理以及合作模式等方面的顯著優勢，成為最終合伙伙伴。

雙方以租賃分成的模式進行合作，業主方提供精裝交付房源，百瑞紀集團負責投入軟裝和電器物資，之所以由百瑞紀負責軟裝及電器投資，是因為百瑞紀具備標準化改造能力和穩定的供應鏈，能夠提供更低成本、更高效率的軟裝及電器解決方案，同時也降低業主方的資金投入。在項目營收方面，雙方按照一定比例進行分成。百瑞紀集團的分成比例包含運營成本及管理費用，但不包含租金。這種合作模式有助于降低雙方的風險，提高項目的盈利水平，同時也有利于提升保租房項目的整體品質和服務水平。

百瑞紀集團在合作鏈條中全面參與，涵蓋了投資、建設和管理的各個環節。在投資端，百瑞紀集團負責提供軟裝和電器物資，為項目提供必要的投入和支持;建設端，百瑞紀集團提供產品規劃和設計方案以及落地指導，確保項目的高品質;管理端，百瑞紀引入自有品牌、數字化系統及管理團隊，全面負責項目的運營管理。

在百瑞紀集團的專業支持下，該項目展現出令人矚目的表現，在解決職住平衡、青年人租住問題的同時，兼顧運營效率和服務品質，打造超高門店人效比。百瑞紀集團根據園區運營需求，通過標準化、流程化、科技化的運營管理模式，度身定制科學高效的工作流程，并結合自身豐富的管理經驗，幫助園區實現商業模式增值運營的變革，提高盈利能力;此外，運營團隊通過IT技術實現數字營銷化，最大限度覆蓋目標人群，導入百瑞紀集團的優勢資源，采用特有的“自主銷售中臺+線下定點推廣”的銷售模式，完成項目開業3個月即滿租+溢價22%的亮眼業績。

圖：長沙湘江科創園窩趣輕社區實景

而窩趣國際社區·濟南禹瀚城店則通過委托管理模式合作，資產方是濟南市軌道交通集團。該項目定位為住宅類大型保租房社區，共有1689套房源，由于項目所處區域還在建設發展當中，周邊交通、商業配套、辦公寫字樓等配套較匱乏，項目招租和運營難度較大，做好產品規劃及運營管理是業主方的兩大核心訴求，而這正是專業運營商所擅長的。

百瑞紀集團在眾多知名運營商的競爭中脫穎而出，獲得該項目的運營管理服務合同。在建設端，百瑞紀集團為項目提供產品規劃及軟裝配置方案，根據物業條件優化戶型配置，增加了25%的一房一廳或單間戶型，提高了坪效同時拓展了目標客群;在管理端，百瑞紀集團對接了政府保租房的價格核定、資格審查、公積金劃扣接入，負責租客服務和日常經營管理。

針對項目運營難點，運營團隊在項目開業之前就開始鎖定客源，拓展企業客戶，正式開業前2個月就已經獲得占房量近30%的意向協議，目前開業不到兩個月，出租情況非常樂觀，預計提前4個月就可以完成首年目標，運營效率直線提升。

圖：窩趣國際社區·濟南禹瀚城店實景

此外，百瑞紀集團還參與城中村規模化統租保障房和人才公寓運營。2023年，深圳啟動城中村保障性住房規模化品質化改造提升行動，某地方國企聯合百瑞紀集團參與城中村規模化品質化改造項目，雙方采取成立合資公司、共同投資共同運營的模式合作，合資公司將作為運營主體，向百瑞紀集團采購專項服務。百瑞紀集團成為深圳市三大城中村改造實施主體之一，也是全國少數實施城中村規模化改造的運營商之一。可見其具備了向各類項目輸出專業化定制化服務的能力。

由此，越來越多的國企選擇與百瑞紀合作，近期鄭州城發安居公司正式宣布與百瑞紀集團開展戰略合作，共同運營管理旗下“美寓”人才公寓品牌，房量約17000間。

四、小結

保障性租賃住房是落實“租購并舉”的重要抓手，也是盤活房地產存量市場、探索新型發展模式的有效方式。在未來兩年，預計存量盤活將成為保租房籌建的主要方式，在此趨勢下，中央及地方政府也不斷完善相關政策。為保租房籌建的主力軍，國有企業承擔著巨大的籌建任務和運營管理壓力，迫切需要像百瑞紀集團這樣的全鏈條租賃住房品牌運營商提供定制化服務合作。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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