經歷3年疫情之后，人們的消費思維逐漸趨向理性，從追求性價比到追求質價比，反映在酒旅住宿方面則為：大家開始希望用更少的錢住更高品質的酒店；與此同時，隨著市場的復蘇逐漸加快，酒店投資也面臨新的格局，投資人的心態更趨向理性與謹慎。根據邁點研究院發布的《2023年中國酒店投資與發展報告》，酒店投資過程中的關注重點正在從數量轉向質量，從規模轉向效益，從粗放走向精細。不過，在新的投資格局下，投資人仍面臨一系列問題，比如酒店如何做到高品質低成本？做連鎖品牌酒店，投資人和酒店管理方如何實現共贏？酒店投資在挑物業、選項目時如何“避坑”？

8月9日，麗柏酒店&維也納國際酒店天津投資論壇暨京津冀示范區成立儀式在天津靜海萬達廣場麗柏酒店舉行，錦江酒店(中國區)執行副總裁兼上海總部總裁李俊良、錦江酒店(中國區)副總裁兼維也納國際&麗柏品牌總裁諶業偉等嘉賓，立足酒店投資者投資訴求，分享酒店品牌投資篩選、如何打造高品質、低成本酒店產品、酒店投資人與管理方如何共贏發展等行業熱點問題的專業解讀。

1、挑項目、選物業、擇品牌 酒店投資實操問解

對酒店投資人來說，項目、物業、品牌的選擇是投資一家酒店的開始，也是關鍵。在本次論壇上，錦江酒店(中國區)副總裁兼維也納國際&麗柏品牌總裁諶業偉基于自身在酒店行業20余年的從業經驗，從以上三方面為新晉酒店投資人們分享了自己對于酒店投資的方法論。

圖片：錦江酒店(中國區)副總裁兼維也納國際&麗柏品牌總裁  諶業偉先生

首先，選擇具備合適配套服務、商業形態、交通情況、客源結構的項目。

“評估一個項目是不是好項目，絕對不是看周圍有沒有機場或者醫院這么簡單，我們需要從客源結構、商圈位置、交通情況等等多方面分析，系統性的去觀察項目，并分析之后的運營情況。”諶業偉表示，在這個過程中，要對這些影響因素的分析盡可能細化，比如商圈CBD屬于高檔還是普通？寫字樓為工業園區還是辦公園區？附近是有國際機場還是大型高鐵站？是否為行政事業單位密集區？這將對之后品牌的選擇和投資成本產生影響。

據悉，麗柏酒店團隊可以運用研發的商圈評估模型，對物業所處位置三公里之內進行評估，包括但不限于物業周邊的配套服務、商業形態、交通情況、客源結構等，并給出對應的評估分數和后期的運營規劃。

達廣場店麗柏酒店為例，酒店為位于天津的品牌旗艦店，地處天津靜海區十里長街，位于靜海區中心地段，萬達廣場對面，擁有良好的區位、便利的交通、完善的配套。自從試營業以來，酒店經營數據一路向好。據悉，截至8月14日，酒店8月綜合ADR316元（最高達358元）RevPar環比提升41%（增長64元），OCC環比提升36%（增長18%），最高超過90%。

其次，挑選物業時，警惕隱形投資成本和隱形法務風險。

曾有資深酒店投資人告訴邁點，不論品牌如何創新，對中端酒店和中高端酒店投資來說，兩個關鍵點不能變，首先是投資成本不能太高，酒店造價要跟得上消費者的價格負擔能力；其次要關注酒店硬件中的隱蔽工程以及隱蔽工程帶來的隱形投資成本。

諶業偉表示，在租賃酒店物業的過程中，有些隱蔽工程如果不及時考慮，將會大大增加酒店投資成本，比如物業外墻窗戶是否需要翻新、樓層分戶隔墻是否需要新加砌、客用電梯及井道是否需要增加、電和水以及燃氣容量是否需要增加、消防水池及泵房是否需要增加或改造？“如果不能仔細考慮這些隱蔽工程帶來的成本增加，酒店投資成本將會至少增加400萬元。”

“其次，酒店物業還有4個常見的法務風險，包括租期、土地年限、拖欠款、物業性質等。”諶業偉表示，如果通過租賃物業進入酒店市場，租期最好是15-20年，最少不低于10年；如果通過收購物業產權進入酒店市場，土地剩余年限不要低于25年，最好不低于30年；如果通過收購經營權進入酒店市場，需要提前和物業業主確認原股東是否拖欠房租；不論通過租賃物業、收購酒店經營權或者收購酒店物業產權，物業的合規性是首要考慮的因素，非酒旅館及商業物業性質，需要慎重考慮，這些隱藏的法務風險問題投資人需要謹慎考慮，重點關注。

第三，根據商圈情況選擇合適的酒店品牌。

從酒店投資的角度來看，品牌無疑在投資決策中起到不小的影響作用，因為品牌是投資人對一個公司產品，服務，體驗，文化價值觀等一切認知的總和。但在上千數量的酒店品牌中，能夠挑選出投資人所認為的“最優”的品牌并不是一件容易的事。據邁點研究院不完全統計，目前有一定發展規模的酒店品牌達到了1904個，其中，最受投資人歡迎的兩個品類——中端酒店品牌達到448個，中高端酒店品牌達到403個。

諶業偉認為，在挑選品牌這方面，投資人考慮的因素越多，越選不好品牌。“難道國際品牌或規模大的品牌一定是最好的嗎？并不是，對投資人來說，適合你所擁有的項目的位置和商圈以及物業的品牌才是最好的品牌。”因此，集團背景、戰略品牌及其成長性、與商圈競對產品的差異化，才是投資人在選擇品牌時最應該考慮的因素。強大的集團背景意味著品牌擁有足夠的資源優勢和運營支持，集團下的戰略品牌則意味著具備長遠的發展優勢，最后落實到項目商圈上來，選擇與當地酒店產品具備差異化的品牌，才能在市場中樹立特色，贏得自己的競爭優勢。

以天津靜海萬達廣場麗柏酒店為例，以酒店為中心向周圍擴散來看，有尚客優酒店、OYO瑞和快捷酒店、喆啡酒店、維也納酒店、桔子水晶酒店、金島假日酒店等多家酒店，為經濟型酒店為主，中端酒店為輔、以及1-2家高端酒店圍繞的態勢，且以本土品牌為主。因此缺少具備國際品質、能夠為消費者打造精致住宿體驗的中高端酒店品牌。而麗柏酒店隸屬于擁有75年歷史的歐洲最大的高端及奢華酒店管理集團麗笙酒店集團，錦江國際集團于2018年收購并于2020年正式向中國市場推出后，麗柏秉持著便捷、舒適和人性化的精致生活和實用主義的產品設計理念，結合中國本土酒店市場消費升級和審美升級的需要，成功完成了品牌的本土化落地。

2、提升投資“質價比”，酒店籌建品質與成本如何平衡？

新型投資環境下，“卷”成本成為標配，如何能夠用最低的成本打造高品質的酒店，是投資人最關注的問題。但當消費者的消費需求逐漸上漲，酒店投資市場逐漸內卷，也意味著不論是從消費角度還是從投資角度，“性價比”都要漸漸給“質價比”讓路，在此背景下，酒店籌建品質與成本平衡的問題就成為投資人關注的重中之重。

錦江酒店(中國區)維也納國際&麗柏品牌BU發展部負責人幸仁冰先生認為，目前各酒店品牌都十分注重提升酒店檔次和品質，品牌之間的競爭已經進入白熱化階段。“如何在保證消費者能夠擁有良好住宿體驗的同時，在酒店籌建上節省成本，是大多數投資人需要思考的問題。”幸仁冰先生表示，在前期選品牌的時候要學會判斷品牌單房造價的真實性和可落地性;同時要選擇專業、經驗豐富的施工方;投資人要對于設計圖紙、可視化進度、樣板房、籌建過程中的重點管控，這樣才能嚴格控制投資成本與酒店籌建品質。

“有很多酒店項目，單房造價最后往往會超出很多，這些超出的部分基本上都在公區。因此我們從一開始就要了解加盟品牌公區的各個標準面積和相關系統類的標準，比如大堂多大多高，空調風管機是水冷還是風冷等，再結合自己的物業條件作比對，以及是否會與標準有出入，再根據品牌給的模擬綜合造價清單制定所擁有的項目的成本控制目標，從而根據成本目標來系統化、科學化地控制投資成本。”幸仁冰表示。

據悉，麗柏酒店將高品質和低成本同時納入酒店投資的考量范圍，通過降低投資人的投入成本和提升目標消費者的高品質體驗實現品牌商業價值的彎道超越。“麗柏按照消費者在每一個成本維度上的消費體驗程度，分別對比同檔次的行業上限和下限，進行每一個維度上的成本目標設定進行控價，實現高品質、低成本。”幸仁冰介紹，以近日開業的天津靜海萬達廣場麗柏酒店為例，酒店房間數量111間，裝修施工150天，客房套內單房造價8萬元，客房平均單房造價13.34萬元（包含公區所有開業物資的客房單房平均成本）。

3、多方協同、統一作戰 酒店投資人與管理方如何共贏發展？

一位華東酒店投資人曾告訴邁點，自己曾經干過小餐館，做過小旅館，后來開始接觸連鎖品牌。10年間，自己感觸最多的就是酒店營銷越來越重要了。用她的話說：“時代在不停迭代，不接受不行。因為對于我們來說，客戶在哪里，我們就要在哪里。”

如今，酒店的運營能力和營銷能力已經在競爭賽道中占據越來越重要的分量。錦江酒店（中國區）維也納國際&麗柏品牌BU管理部負責人黃芬女士認為，連鎖品牌酒店運營階段可以詳細的分為籌備期、爬坡期、成熟期。在這三個階段中，不論是品牌管理部、南北運營中臺、區總/城區總還是酒店總經理，需要通過品牌運營標準、營銷支持、私域推行等標準建立，進行高效的職責分工落實，提升門店運營能力。

圖片：錦江酒店（中國區）維也納國際&麗柏品牌BU管理部負責人  黃芬女士

具體來看，在籌備期，品牌要落地品牌標準，并對品牌形象進行管控，落地執行品牌標志性服務，同時評估定價，積累客戶并進行銷售推廣；在爬坡期，品牌對于旗艦項目要給予“空中支援”，比如對營銷推廣、私域運營、標準賦能等給予業績貢獻支持。

在成熟期，酒店運營要注重服務增值溢價、品質維護提升、非房整合與增收、渠道客源轉化、團隊優化賦能等。如針對客源拓展與創新單店服務特色，結合本地化文旅特征，增加溢價服務;早餐出品不斷改進與豐富品類；提升會務服務設施設備品質，加強會務銷售服務工作；推進早午餐、下午茶、午晚餐等差異餐飲服務;客源結構梳理與優化，主抓高溢價高流量客源;依據成熟期運營要求，建立健全與優化分店管理制度;強化人員標準、運營專業能力、崗位技能與綜合素質的不斷培訓等等。

以天津靜海萬達廣場麗柏酒店為例來看，在品牌的營銷助力下，酒店在試營業期間已有不小熱度，攜程數據顯示，該酒店僅試營業三個月預訂量和曝光量便在平臺上遙遙領先，且目前在天津受歡迎度酒店排名中也名列前茅。酒店投資人胡建來先生表示，在決定做麗柏之前，自己也考察了不少酒店品牌，但最終認為，不論是投資成本，還是品牌理念，亦或是酒店的設計裝修風格，麗柏與自己的期待值最為接近。且自從酒店試營業以來，經營數據一路向好，自己對于麗柏的品牌信任度和合作信心更強，相信未來酒店能夠取得不錯的經營業績。

4、股權融資or債權融資 酒店投資融資痛點如何破解？

今年3月份以來，酒旅行業肉眼可見的快速復蘇，酒店開業簽約的熱潮顯現。根據邁點研究院發布的《2023年中國酒店投資與發展報告》，2022年，我國酒店簽約數量大幅下滑，減少2000余家，2023年前5個月的簽約數量已經占據2022年全年的85%。據邁點不完全統計，截至7月底，2023年已成功簽約971家酒店項目，強勢反彈趨勢顯著。

圖片：錦江金融投資人貸款負責人 朱擁軍先生

在此背景下，酒店投資加盟也逐漸火熱。如果把投資加盟的過程拉長，視角放大到酒店投資融資領域，我們會發現，其中仍有問題值得探討。在一般情況下，投資酒店有兩種融資方式：股權融資和債權融資。“當酒店的投資回報周期在4年以內，我們會選擇債權融資，當酒店的投資回報周期在5-6年，我們可能會選擇股權融資。”錦江金融投資人貸款負責人 朱擁軍先生介紹，股權融資風險雖然比債權融資小，但極考驗與合作伙伴之間的關系。因此，債權融資比較受部分酒店投資人的歡迎。

基于自身在行業內的從業經驗，朱擁軍先生分析，但投資人在債權融資過程中，也會遇到如強擔保（貸款需要提供相應的房產或者其它等額抵押物）、利率陷阱（花式包裝利率、通過每月不等額的還款方式資金使用成本在12%-15%）、資金方不可靠（小公司、中介等安全性低）等融資問題。因此，錦江開發產業鏈金融服務管理系統，鏈接投資人與銀行，可以為投資人提供最高500萬元、不超過總投資50%的酒店翻新改造貸款、最高2000萬元、不超過總投資50%的新店籌建貸款、最高300萬元的流動資金貸款和最高50萬元的供應鏈采購貸款等，在一定程度上幫助酒店投資人解決融資難題，并避免大部分的“融資坑”。

結語：

現代城市的發展是依托一個個層層嵌套的商圈而不斷運行的，消費的潮水最終流向的也是城市最為核心的地方，因此如果能抓住核心區位，打造符合城市定位的標桿門店，便能進一步提升商圈價值，拉動城市經濟的發展。

從區域來看，京津冀地區是我國的首都經濟圈，擁有得天獨厚的資源優勢。近日，天津市政府又批復了《京津冀同城商務區建設總體方案》，明確要圍繞津城高端服務業發展布局，到2030年基本建成京津冀同城商務區，可以預見的是，整個京津冀地區的商旅往來頻次和規模將大幅提升。

在此背景下，麗柏酒店品牌通過新項目撬動區域市場，天津靜海萬達廣場麗柏酒店(旗艦店)開業后，麗柏酒店和維也納國際酒店將在京津冀攜手打造高品質酒店服務示范區，通過品牌、服務、平臺等多維區域聯動，打造優質酒店集群，助力投資者和旅客、品牌方多贏，進而輻射全國，帶動和引領酒店產品迭代進化，為行業高質量發展貢獻建設性力量，同時進一步提升麗柏酒店品牌在京津冀地區的影響力。----邁點網：林野

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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