人口和經濟發展水平是影響房價變動的重要因素，城市新增人口帶來大量住房需求，經濟增長則在一定程度上提升居民購房能力。房價變動不僅直接反映行業現狀，也間接影響中國經濟的整體發展。

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在這樣的大背景下，梳理千萬人口、萬億GDP的“雙萬”城市近十年(2010-2020年)房價增長情況，對于把握我國城市房價變化有重要的參考意義。

隨著各省市七普人口數據次第公布，千萬人口城市版圖基本成型。21世紀經濟研究院梳理各省市統計局數據發現，截至2020年，我國共有18個城市進入千萬人口城市陣營，包括重慶、上海、北京、成都、廣州、深圳、天津等，其中重慶人口最多，達3205.4萬人，繼續維持第一大千萬人口城市地位。

與2010年六普數據相比，2020年七普數據顯示，新晉千萬人口城市共有7個，即西安、鄭州、武漢、杭州、東莞、青島和長沙，而南陽、保定跌出千萬人口城市之列。據河北省七普報告，2010-2020年，保定常住人口是河北人口增長最多的5個地區之一，跌出千萬人口城市系剔除定州、雄安新區數據所致。

在千萬人口城市中，除哈爾濱十年來常住人口減少62.6萬人之外，其余17城常住人口均呈現增長狀態。其中十年來常住人口絕對增量排名前3的城市為深圳、成都和廣州，分別增長720.2萬人、689萬人和597.6萬人；十年來常住人口增幅排名前3的城市為深圳、西安和成都，增幅分別為69.5%、53.0%和49%。

在18個千萬人口城市中，除東莞、石家莊、哈爾濱和臨沂外，其余14個城市GDP均超萬億元，可稱之為“雙萬”城市。

從2010年到2020年，這14個“雙萬”城市房價上漲情況如何？除了人口和經濟發展水平外，還有哪些因素影響城市房價？為何一些“雙萬”城市人口增長多，但房價漲幅低？

深上北廣房價絕對增長值排名前4

就新增人口而言，近十年，14個“雙萬”城市常住人口均呈現增長狀態，人口增量達4921.7萬人，平均人口增幅26.8%。

21世紀經濟研究院梳理易居百城房價指數發現，就房價上漲而言，14個“雙萬”城市房價全部上漲，但上漲價格和上漲幅度分化嚴重，房價上漲區間橫跨0.65萬-3.44萬元/平方米，一半城市房價上漲超萬元；房價漲幅在60.6%-171.7%區間，12個城市十年來房價漲幅超100%，也就是說，86%的“雙萬”城市房價翻番。

得益于經濟水平、產業就業和社會文化資源等多方面優勢，一線城市仍然有旺盛的房價上漲動力。深圳、上海、北京和廣州四大一線城市房價絕對增長值排名前4，近十年分別上漲3.44萬元/平方米、3.37萬元/平方米、2.79萬元/平方米和1.68萬元/平方米。

緊隨其后的是蘇州、成都、杭州、西安等房地產熱點城市，近十年房價分別上漲1.5萬元/平方米、1.09萬元/平方米、1.08萬元/平方米和0.89萬元/平方米。產業聚集、經濟發展動力強、落戶政策和人才政策相對寬松等成為驅動熱點房地產城市房價上漲的共同動力。

“雙萬”城市近十年房價漲幅與房價絕對增長值之間存在錯位情況。房價漲幅前5城市為成都、深圳、上海、廣州和西安，漲幅分別為171.7%、168.4%、150.5%、143.9%和139.5%。

房價基數高低不等是房價絕對增長值和房價漲幅排名錯位的最重要原因。

北京十年來房價上漲2.79萬元/平方米，在14城中排名第3，但由于2010年房價基數為2.03萬元/平方米，房價漲幅137%，在14城中排名第6。

成都2010年房價為0.63萬元/平方米，十年來房價增長1.09萬元/平方米，為成都帶來171.7%的房價漲幅，居14個“雙萬”城市之首。

重慶與成都是西南“雙子星”城市，但重慶房價的絕對增長值和房價漲幅遠低于成都。2010年，重慶房價0.56萬元/平方米，近十年房價增長0.73萬元/平方米，房價漲幅128.4%，分別排名第11位和第9位。這與重慶大力發展保障性住房、試點房產稅、推行地票制度、土地供應較為充足等因素有關。

從地域分布來看，14座“雙萬”城市中，北方城市有北京、天津、西安、鄭州和青島5座，除北京和西安外，天津、鄭州和青島十年房價絕對增長值在0.71萬-0.78萬元/平方米之間，漲幅在76.6%-127.1%之間，房價絕對增長值和房價漲幅排名都比較靠后。這在一定程度上反映出除少部分城市外，北方城市整體的房價上漲動力不如南方城市。

人口與房價增長并非完全同步

城市房價是多種因素綜合作用的結果。在人口和經濟發展水平之外，還受地理特征、供求關系、政府調控等多種因素影響。

氣候舒適的平原地區房地產市場更加活躍，如上海和蘇州。土地供應量大，供求關系平衡的城市房價上漲動力相對較小，如重慶。地價上漲會推升房價，江西財經大學副教授王岳龍曾做過研究，從全國層面來看，地價每上漲1%，將導致房價上漲0.355%。

2010年到2020年重慶房價在14個“雙萬”城市中表現相對穩定，今年重慶樓市逐漸火熱，4月新房價格環比上漲1.4%，漲幅****。4月底重慶進行首輪集中供地，成交樓面均價0.91萬元/平方米，平均溢價率42.99%。據易居數據，重慶2020年房屋均價為1.29萬元/平方米，與最新樓面均價差額不到4000元。地價上漲，5月重慶房地產市場持續火熱，房價上漲。

與地理特征和供求關系相比，政府調控對房價的影響更為直接，在“一城一策”的調控思路下，強勢的政府調控會弱化人口和經濟發展對房價的拉升作用。政府的調控政策主要包括稅收在內的財政政策、利率和信貸調整等貨幣政策，以及“五限”等行政干預手段。

為抑制房價過高、增長速度過快，2016年9月底開始全國多地利用限購、限貸、限售、限商等行政干預手段穩定房價。2017年開始，很多熱點“雙萬”城市上漲的步伐明顯放緩。

在一線城市中，除了廣州之外，上海、北京和深圳2017年到2020年房價上漲速度明顯放緩，四年分別上漲0.81萬元/平方米、0.34萬元/平方米和-0.23萬元/平方米，對應漲幅為17%、7.7%和-4%。

以深圳為例，易居數據顯示，2010年到2020年深圳房價上漲3.34萬元/平方米，漲幅168.4%，其中2017年到2020年房價下降0.23萬元/平方米，降幅4%。21世紀經濟研究院認為，這主要與深圳越織越密的調控之網相關。

2016年10月，深圳發布樓市新政，同時推出限購、限價和限貸政策，規定深圳戶籍家庭限購2套住房，單身限購1套住房，非深戶籍家庭限購1套且需要滿足連續繳納5年社保或個稅要求；加強商品住房和商務公寓銷售價格管理，項目申報價格明顯高于周邊同類在售項目價格或本項目前期成交價格或周邊二手房價格的，暫不辦理價格備案預售證等；實施認房又認貸的差別化信貸政策，無房無貸購房首付最低30%，無房有貸首付最低50%，有房首付最低70%。

2020年7月，深圳再出樓市新政，完善和細化限購、限貸等調控措施。如規定深圳戶籍家庭和單身人士購房須落戶3年，且連續繳納3年以上社保或個稅方可購房；更新普宅標準，細化差別化信貸政策，規定無房有貸購買普宅首付不低于50%，購買非普首付不低于60%；有房購買普宅首付不低于70%，購買非普首付不低于80%。

北京從2017年開始進入房價橫盤期，也與嚴格的調控政策高度相關。杭州嚴格的限價政策和2010年較高的房價基數，在一定程度上為杭州房價漲幅與人口、GDP增長明顯錯位提供了支撐。

杭州十年來常住人口增加323.6萬人，在“雙萬”城市中排名第7，2020年杭州GDP超1.6萬億元，十年GDP增長1.7倍，是中國經濟最具活力的城市之一。而2010年-2020年，杭州房價上漲1.08萬元/平方米，漲幅60.6%，在“雙萬”城市中排名最末。

房價變化是人口、經濟發展水平、自然特征、供求關系、政府調控等多種因素綜合作用的結果，人口持續流入、經濟發展動力強勁的“雙萬”城市有較強的房價上漲動力，但人口與房價增長并非完全同步，14個“雙萬”城市10年房價上漲區間橫跨0.65萬-3.44萬元/平方米。

過高的房價對居民收入有擠出效應，甚至成為制約經濟發展的瓶頸，而常住人口數量大、經濟發展水平高的城市往往房價高企。近幾年國家對房價的管控基調從“堅決遏制房價過快上漲”到“堅決遏制房價上漲”，決心調控房價。2017年之后，“雙萬”城市房價上漲節奏整體放緩，政策調控對房價的影響愈發強勢。

嚴格的房價調控也會帶來副作用，如新房二手房價格倒掛引發萬人打新熱潮和虛假人才購房，新房限價壓縮開發商利潤空間加劇項目質量問題，發布二手房參考價格造成業主惜售和以水果展示房價等市場亂象。

房地產長效機制仍待完善，房價變化是多種因素綜合作用的結果，多管齊下才能真正實現“穩房價”。

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