人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響房價(jià)變動(dòng)的重要因素，城市新增人口帶來大量住房需求，經(jīng)濟(jì)增長則在一定程度上提升居民購房能力。房價(jià)變動(dòng)不僅直接反映行業(yè)現(xiàn)狀，也間接影響中國經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

【資料圖】

在這樣的大背景下，梳理千萬人口、萬億GDP的“雙萬”城市近十年(2010-2020年)房價(jià)增長情況，對(duì)于把握我國城市房價(jià)變化有重要的參考意義。

隨著各省市七普人口數(shù)據(jù)次第公布，千萬人口城市版圖基本成型。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院梳理各省市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2020年，我國共有18個(gè)城市進(jìn)入千萬人口城市陣營，包括重慶、上海、北京、成都、廣州、深圳、天津等，其中重慶人口最多，達(dá)3205.4萬人，繼續(xù)維持第一大千萬人口城市地位。

與2010年六普數(shù)據(jù)相比，2020年七普數(shù)據(jù)顯示，新晉千萬人口城市共有7個(gè)，即西安、鄭州、武漢、杭州、東莞、青島和長沙，而南陽、保定跌出千萬人口城市之列。據(jù)河北省七普?qǐng)?bào)告，2010-2020年，保定常住人口是河北人口增長最多的5個(gè)地區(qū)之一，跌出千萬人口城市系剔除定州、雄安新區(qū)數(shù)據(jù)所致。

在千萬人口城市中，除哈爾濱十年來常住人口減少62.6萬人之外，其余17城常住人口均呈現(xiàn)增長狀態(tài)。其中十年來常住人口絕對(duì)增量排名前3的城市為深圳、成都和廣州，分別增長720.2萬人、689萬人和597.6萬人；十年來常住人口增幅排名前3的城市為深圳、西安和成都，增幅分別為69.5%、53.0%和49%。

在18個(gè)千萬人口城市中，除東莞、石家莊、哈爾濱和臨沂外，其余14個(gè)城市GDP均超萬億元，可稱之為“雙萬”城市。

從2010年到2020年，這14個(gè)“雙萬”城市房價(jià)上漲情況如何？除了人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平外，還有哪些因素影響城市房價(jià)？為何一些“雙萬”城市人口增長多，但房價(jià)漲幅低？

深上北廣房價(jià)絕對(duì)增長值排名前4

就新增人口而言，近十年，14個(gè)“雙萬”城市常住人口均呈現(xiàn)增長狀態(tài)，人口增量達(dá)4921.7萬人，平均人口增幅26.8%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院梳理易居百城房價(jià)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，就房價(jià)上漲而言，14個(gè)“雙萬”城市房價(jià)全部上漲，但上漲價(jià)格和上漲幅度分化嚴(yán)重，房價(jià)上漲區(qū)間橫跨0.65萬-3.44萬元/平方米，一半城市房價(jià)上漲超萬元；房價(jià)漲幅在60.6%-171.7%區(qū)間，12個(gè)城市十年來房價(jià)漲幅超100%，也就是說，86%的“雙萬”城市房價(jià)翻番。

得益于經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)就業(yè)和社會(huì)文化資源等多方面優(yōu)勢，一線城市仍然有旺盛的房價(jià)上漲動(dòng)力。深圳、上海、北京和廣州四大一線城市房價(jià)絕對(duì)增長值排名前4，近十年分別上漲3.44萬元/平方米、3.37萬元/平方米、2.79萬元/平方米和1.68萬元/平方米。

緊隨其后的是蘇州、成都、杭州、西安等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，近十年房價(jià)分別上漲1.5萬元/平方米、1.09萬元/平方米、1.08萬元/平方米和0.89萬元/平方米。產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)、落戶政策和人才政策相對(duì)寬松等成為驅(qū)動(dòng)熱點(diǎn)房地產(chǎn)城市房價(jià)上漲的共同動(dòng)力。

“雙萬”城市近十年房價(jià)漲幅與房價(jià)絕對(duì)增長值之間存在錯(cuò)位情況。房價(jià)漲幅前5城市為成都、深圳、上海、廣州和西安，漲幅分別為171.7%、168.4%、150.5%、143.9%和139.5%。

房價(jià)基數(shù)高低不等是房價(jià)絕對(duì)增長值和房價(jià)漲幅排名錯(cuò)位的最重要原因。

北京十年來房價(jià)上漲2.79萬元/平方米，在14城中排名第3，但由于2010年房價(jià)基數(shù)為2.03萬元/平方米，房價(jià)漲幅137%，在14城中排名第6。

成都2010年房價(jià)為0.63萬元/平方米，十年來房價(jià)增長1.09萬元/平方米，為成都帶來171.7%的房價(jià)漲幅，居14個(gè)“雙萬”城市之首。

重慶與成都是西南“雙子星”城市，但重慶房價(jià)的絕對(duì)增長值和房價(jià)漲幅遠(yuǎn)低于成都。2010年，重慶房價(jià)0.56萬元/平方米，近十年房價(jià)增長0.73萬元/平方米，房價(jià)漲幅128.4%，分別排名第11位和第9位。這與重慶大力發(fā)展保障性住房、試點(diǎn)房產(chǎn)稅、推行地票制度、土地供應(yīng)較為充足等因素有關(guān)。

從地域分布來看，14座“雙萬”城市中，北方城市有北京、天津、西安、鄭州和青島5座，除北京和西安外，天津、鄭州和青島十年房價(jià)絕對(duì)增長值在0.71萬-0.78萬元/平方米之間，漲幅在76.6%-127.1%之間，房價(jià)絕對(duì)增長值和房價(jià)漲幅排名都比較靠后。這在一定程度上反映出除少部分城市外，北方城市整體的房價(jià)上漲動(dòng)力不如南方城市。

人口與房價(jià)增長并非完全同步

城市房價(jià)是多種因素綜合作用的結(jié)果。在人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之外，還受地理特征、供求關(guān)系、政府調(diào)控等多種因素影響。

氣候舒適的平原地區(qū)房地產(chǎn)市場更加活躍，如上海和蘇州。土地供應(yīng)量大，供求關(guān)系平衡的城市房價(jià)上漲動(dòng)力相對(duì)較小，如重慶。地價(jià)上漲會(huì)推升房價(jià)，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授王岳龍?jiān)鲞^研究，從全國層面來看，地價(jià)每上漲1%，將導(dǎo)致房價(jià)上漲0.355%。

2010年到2020年重慶房價(jià)在14個(gè)“雙萬”城市中表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，今年重慶樓市逐漸火熱，4月新房價(jià)格環(huán)比上漲1.4%，漲幅****。4月底重慶進(jìn)行首輪集中供地，成交樓面均價(jià)0.91萬元/平方米，平均溢價(jià)率42.99%。據(jù)易居數(shù)據(jù)，重慶2020年房屋均價(jià)為1.29萬元/平方米，與最新樓面均價(jià)差額不到4000元。地價(jià)上漲，5月重慶房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房價(jià)上漲。

與地理特征和供求關(guān)系相比，政府調(diào)控對(duì)房價(jià)的影響更為直接，在“一城一策”的調(diào)控思路下，強(qiáng)勢的政府調(diào)控會(huì)弱化人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房價(jià)的拉升作用。政府的調(diào)控政策主要包括稅收在內(nèi)的財(cái)政政策、利率和信貸調(diào)整等貨幣政策，以及“五限”等行政干預(yù)手段。

為抑制房價(jià)過高、增長速度過快，2016年9月底開始全國多地利用限購、限貸、限售、限商等行政干預(yù)手段穩(wěn)定房價(jià)。2017年開始，很多熱點(diǎn)“雙萬”城市上漲的步伐明顯放緩。

在一線城市中，除了廣州之外，上海、北京和深圳2017年到2020年房價(jià)上漲速度明顯放緩，四年分別上漲0.81萬元/平方米、0.34萬元/平方米和-0.23萬元/平方米，對(duì)應(yīng)漲幅為17%、7.7%和-4%。

以深圳為例，易居數(shù)據(jù)顯示，2010年到2020年深圳房價(jià)上漲3.34萬元/平方米，漲幅168.4%，其中2017年到2020年房價(jià)下降0.23萬元/平方米，降幅4%。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，這主要與深圳越織越密的調(diào)控之網(wǎng)相關(guān)。

2016年10月，深圳發(fā)布樓市新政，同時(shí)推出限購、限價(jià)和限貸政策，規(guī)定深圳戶籍家庭限購2套住房，單身限購1套住房，非深戶籍家庭限購1套且需要滿足連續(xù)繳納5年社保或個(gè)稅要求；加強(qiáng)商品住房和商務(wù)公寓銷售價(jià)格管理，項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊同類在售項(xiàng)目價(jià)格或本項(xiàng)目前期成交價(jià)格或周邊二手房價(jià)格的，暫不辦理價(jià)格備案預(yù)售證等；實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸的差別化信貸政策，無房無貸購房首付最低30%，無房有貸首付最低50%，有房首付最低70%。

2020年7月，深圳再出樓市新政，完善和細(xì)化限購、限貸等調(diào)控措施。如規(guī)定深圳戶籍家庭和單身人士購房須落戶3年，且連續(xù)繳納3年以上社?；騻€(gè)稅方可購房；更新普宅標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化差別化信貸政策，規(guī)定無房有貸購買普宅首付不低于50%，購買非普首付不低于60%；有房購買普宅首付不低于70%，購買非普首付不低于80%。

北京從2017年開始進(jìn)入房價(jià)橫盤期，也與嚴(yán)格的調(diào)控政策高度相關(guān)。杭州嚴(yán)格的限價(jià)政策和2010年較高的房價(jià)基數(shù)，在一定程度上為杭州房價(jià)漲幅與人口、GDP增長明顯錯(cuò)位提供了支撐。

杭州十年來常住人口增加323.6萬人，在“雙萬”城市中排名第7，2020年杭州GDP超1.6萬億元，十年GDP增長1.7倍，是中國經(jīng)濟(jì)最具活力的城市之一。而2010年-2020年，杭州房價(jià)上漲1.08萬元/平方米，漲幅60.6%，在“雙萬”城市中排名最末。

房價(jià)變化是人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然特征、供求關(guān)系、政府調(diào)控等多種因素綜合作用的結(jié)果，人口持續(xù)流入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁的“雙萬”城市有較強(qiáng)的房價(jià)上漲動(dòng)力，但人口與房價(jià)增長并非完全同步，14個(gè)“雙萬”城市10年房價(jià)上漲區(qū)間橫跨0.65萬-3.44萬元/平方米。

過高的房價(jià)對(duì)居民收入有擠出效應(yīng)，甚至成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，而常住人口數(shù)量大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的城市往往房價(jià)高企。近幾年國家對(duì)房價(jià)的管控基調(diào)從“堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲”到“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，決心調(diào)控房價(jià)。2017年之后，“雙萬”城市房價(jià)上漲節(jié)奏整體放緩，政策調(diào)控對(duì)房價(jià)的影響愈發(fā)強(qiáng)勢。

嚴(yán)格的房價(jià)調(diào)控也會(huì)帶來副作用，如新房二手房價(jià)格倒掛引發(fā)萬人打新熱潮和虛假人才購房，新房限價(jià)壓縮開發(fā)商利潤空間加劇項(xiàng)目質(zhì)量問題，發(fā)布二手房參考價(jià)格造成業(yè)主惜售和以水果展示房價(jià)等市場亂象。

房地產(chǎn)長效機(jī)制仍待完善，房價(jià)變化是多種因素綜合作用的結(jié)果，多管齊下才能真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房價(jià)”。

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