過(guò)往三年酒店市場(chǎng)是存量洗牌整合、優(yōu)勝劣汰的階段。市場(chǎng)的波動(dòng)是常態(tài),只要投對(duì)了酒店,仍能穿越周期,獲得理想的收益。面對(duì)當(dāng)前大環(huán)境的眾多不確定性因素,酒店業(yè)也在不斷地向前發(fā)展,能夠長(zhǎng)期在酒店投資市場(chǎng)屹立不倒,甚至開疆?dāng)U土的投資人,勢(shì)必有其獨(dú)特的投資經(jīng)驗(yàn)和管理辦法,能使其安然挺過(guò)3年疫情寒冬。

為此,銳帕邀請(qǐng)了十年酒店投資經(jīng)歷,總數(shù)投資8家東呈品牌的資深酒店投資人梁小凡先生來(lái)分享他在酒店運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的管理方法和投資經(jīng)驗(yàn)。

酒店投資人梁小凡的投資心得:

1、我選擇物業(yè)最好是私人物業(yè)整棟整租,減少運(yùn)營(yíng)時(shí)與其他業(yè)態(tài)的糾紛。

2、如果投資人沒(méi)有酒店裝修經(jīng)驗(yàn),不要單純?yōu)榱耸″X選擇自裝,借助平臺(tái)裝修才最穩(wěn)妥。

3、同一個(gè)商圈自有的客源流量相對(duì)有限,如果盲目?jī)?nèi)卷開店,不注重市場(chǎng)容量,那么最后肯定是酒店供給過(guò)剩,惡性競(jìng)爭(zhēng)。

看好酒店商旅市場(chǎng),投資加盟東呈酒店

銳帕:梁總一共投資了東呈集團(tuán)8家酒店,其中7家是城市便捷,1家是柏曼,名副其實(shí)的資深酒店投資人了,您還記得當(dāng)時(shí)投資第一家酒店的時(shí)候,是出于什么原因選擇的酒店項(xiàng)目嗎?在這之前您是從事什么行業(yè)的呢?

投資人梁小凡:我是茂名本地人,在投資酒店項(xiàng)目前我是從事特產(chǎn)加工和批發(fā)行業(yè),從事海產(chǎn)品行業(yè)積累了一定的資本,開始留意其他行業(yè)投資機(jī)會(huì)。

我投資的第一家店是城市便捷茂名高鐵站文明路店,2013年底開業(yè),那時(shí)文明南路街有物業(yè)出租,這個(gè)物業(yè)很是適合做酒店,那時(shí)在茂名酒店數(shù)量還是相對(duì)較少的,經(jīng)過(guò)考察我們認(rèn)為酒店行業(yè)在茂名有相對(duì)較好的發(fā)展前景,住宿服務(wù)于商務(wù)和旅游市場(chǎng),也就是說(shuō)有人的地方酒店就不會(huì)消失,酒店行業(yè)投資相對(duì)穩(wěn)定。

選擇城市便捷是因?yàn)槌霾钤诒焙Ｗ∵^(guò),那時(shí)的印象很深刻,無(wú)論是性價(jià)比,還是品牌調(diào)性,我都很滿意,而且我認(rèn)為,城市便捷品牌知名度在華南區(qū)域很大,所以順理成章第一家店投資了城市便捷,也正是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)順利,與東呈合作順暢,城市便捷投資回報(bào)好,所以陸陸續(xù)續(xù)我總共投資了7家城市便捷,像2018年5月投資入股了城市便捷酒店陽(yáng)春汽車站店,穩(wěn)定并增加了其他股東信心,帶來(lái)相關(guān)資源并推動(dòng)了業(yè)績(jī)逐漸提升。另外投資柏曼是因?yàn)椴町惢顿Y更符合投資收益。

選擇整棟整租物業(yè),配套設(shè)施必須豐富

銳帕:您投資的酒店的選址,有靠近大型交通樞紐,比如高鐵站,火車站附近的,也有在本地生活商圈,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),文化廣場(chǎng)這些大型商場(chǎng)等,您對(duì)物業(yè)選址、物業(yè)性質(zhì)有沒(méi)有統(tǒng)一的選擇標(biāo)準(zhǔn)呢?

投資人梁小凡:投資酒店物業(yè)的選址的關(guān)鍵是“流量爆發(fā)點(diǎn)”,熱鬧的位置有住宿需求,有需求很關(guān)鍵,有人流量就能夠支撐我們的入住率,我們的賣價(jià)、溢價(jià)空間就能提升上來(lái)。比如我第一家酒店旁邊就有大型的餐飲店,接待的KTV、靠近火車站高鐵站,它的周邊配套設(shè)施很完善。我選擇物業(yè)必須是私人物業(yè)整棟整租,減少運(yùn)營(yíng)時(shí)與其他業(yè)態(tài)的糾紛。

整租有利于談判租金減少,招商降低風(fēng)險(xiǎn)。如果這個(gè)物業(yè)歸屬是有多個(gè)房東的話,我不會(huì)接觸,并且,我都是要整棟整租的形式去簽約的,其實(shí)也是我把控租金的一個(gè)方法,能夠有更好的談判議價(jià)空間。如果酒店的使用面積達(dá)不到,還可以將剩余的租售出去,分租能夠減壓增收,如果只租用其中的一部分樓體,在我經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中會(huì)處于被動(dòng)的位置,繁多的商業(yè)業(yè)態(tài)也會(huì)相應(yīng)增加住客投訴增加運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

工程裝修事無(wú)巨細(xì),事必躬親

銳帕:梁總剛提到的,物業(yè)選擇方面只考慮整棟整租,這種方式對(duì)于租金成本的控制,和后期住客環(huán)境的把控都是得益的。那您在籌建酒店到營(yíng)業(yè)落地的整個(gè)過(guò)程當(dāng)中,勢(shì)必已經(jīng)積累了很多的寶貴經(jīng)驗(yàn),可以給我們分享一下嗎?

投資人梁小凡 :其實(shí)我自己有專業(yè)裝修團(tuán)隊(duì),每一個(gè)酒店在裝修籌建過(guò)程中其實(shí)沒(méi)有什么大問(wèn)題,心得主要也是裝修設(shè)計(jì)方面的內(nèi)容,例如:

1.房間照明體系的設(shè)計(jì)要盡量合理(不建議只設(shè)置一鍵開關(guān),燈光不可只由一條線路控制,要設(shè)置單獨(dú)控制的開關(guān));

2.洗漱臺(tái)下面的材料盡量避免使用木質(zhì)材料,這個(gè)很容易理解,在經(jīng)常跟水接觸的區(qū)域,使用木質(zhì)材料,容易導(dǎo)致木材泡發(fā)的現(xiàn)象,也容易造成陰雨天氣的發(fā)霉,引發(fā)衛(wèi)生問(wèn)題,還會(huì)對(duì)整體裝修產(chǎn)生損害。

3.毛巾放置位置盡量遠(yuǎn)離馬桶區(qū)域,否則容易造成二次污染,也容易造成客訴。

4.衛(wèi)浴排水口,要設(shè)置合理的斜坡落差,避免排水不佳問(wèn)題,嚴(yán)重導(dǎo)致地板被浸泡。

總的來(lái)說(shuō),工程裝修事無(wú)巨細(xì),事必躬親,投資人都需要注意跟進(jìn)到位。另外我建議如果投資人沒(méi)有酒店裝修經(jīng)驗(yàn),不要單純?yōu)榱耸″X選擇自裝,借助平臺(tái)裝修才最穩(wěn)妥。

借助資源優(yōu)勢(shì),發(fā)力本地商圈

銳帕:疫情三年,市場(chǎng)也是開始逐步恢復(fù)了,酒店業(yè)也迎來(lái)了希望,梁總對(duì)于酒店業(yè)未來(lái)的發(fā)展是怎么看的,您還有意向繼續(xù)投資酒店業(yè)嗎?

投資人梁小凡:就目前的投資市場(chǎng)來(lái)看我還是持觀望的態(tài)度,如果有合適的物業(yè)我還是會(huì)繼續(xù)投資,對(duì)于物業(yè)的選擇會(huì)更加的謹(jǐn)慎,不會(huì)固定投資某個(gè)品牌。我比較喜歡城市便捷4.0和柏曼3.0,他們的產(chǎn)品、品牌調(diào)性都很好,但最終主要還是看物業(yè)本身的質(zhì)量以及它所處的位置。

我已投資的酒店聚焦在茂名湛江這兩個(gè)城市,未來(lái)投資酒店也不會(huì)考慮超過(guò)2個(gè)小時(shí)車程的城市,根植于熟悉的地域做擅長(zhǎng)的事情。我在這里不僅僅有物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì),更有人力資源方面的優(yōu)勢(shì),這些可以幫助我在項(xiàng)目上減少更多人力物力的消耗。

對(duì)于未來(lái)酒店業(yè)的發(fā)展,我認(rèn)為關(guān)注市場(chǎng)飽和度非常重要,同一個(gè)商圈自有的客源流量相對(duì)有限,如果盲目?jī)?nèi)卷開店,不注重市場(chǎng)容量,那么最后肯定是酒店供給過(guò)剩,惡性競(jìng)爭(zhēng)。所以我會(huì)越來(lái)越謹(jǐn)慎地投資新項(xiàng)目。不像十年前一般,只簡(jiǎn)單地考慮租金、位置方面的因素,而是會(huì)結(jié)合更綜合的客觀市場(chǎng)因素去投資酒店。

結(jié)語(yǔ)

正如梁小凡先生所說(shuō),如今的酒店投資市場(chǎng),已不像十年前一般,僅考慮物業(yè)的租金跟地理位置即可,還需要考慮更多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、品牌因素、客源群體、科學(xué)的團(tuán)隊(duì)管理等,酒店市場(chǎng)從不缺投資人,缺的是能夠敏銳掌握市場(chǎng)風(fēng)向,把握品牌發(fā)展趨勢(shì),在穩(wěn)中求勝的基礎(chǔ)上,積極創(chuàng)新、尋求突破的嘗試與探索,共同推動(dòng)酒旅行業(yè)發(fā)展的新時(shí)代投資人。

(潘美鳳 劉兵)

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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