2023年以來，酒店行業市場的火熱有目共睹。據文化和旅游部數據中心測算，今年五一期間，全國國內旅游出游合計2.74億人次，同比增長70.83%;實現國內旅游收入1480.56億元，同比增長128.90%。邁點不完全統計，今年4月共有205家酒店在全國各地簽約，數量達到2022年月均簽約的4倍，還有百余家酒店開業?；馃岬氖袌?，涌現投資機會的同時也蘊藏著風險。如何選擇合適的酒店品牌與區位、物業?

邁點專訪維也納酒店(江蘇淮安缽池山公園店)投資人畢雷雨，2022年他所投資的維也納酒店入住率達到85%，2023年開年至今，酒店入住率達到91%，今年5月份連續滿房5天，RevPAR達359元。值得一提的是，在3年前，他還在房地產行業從事相關投資工作，為何選擇跨入酒店行業，并且在短短3年就實現不錯的成績?

入行：順應市場變化的結果

談到入行，畢雷雨笑著說，如果不是5年前房地產行業受到相關政策和市場端的影響，他可能并不會投資酒店。彼時，在金融財政政策定向“寬松”的同時，房地產調控政策仍然“從緊”，伴隨需求端繼續深化調控，市場監管的力度不斷加強。“受到多個方面的影響，當時行業面臨著投資成本高、回收款難的困境。后來我們就想通過其他的投資渠道尋找新的盈利增長點，在進行調研時注意到大家對于中端、中高端酒店住宿需求在不斷增長，所以我們就打算投資酒店，并且最好是契合人們需求的中端或者中高端酒店。”

觀察當時的淮安酒店市場狀況可知，彼時淮安的酒店行業市場確實存在缺口。據淮安市統計局數據發布的《2019年淮安市限上住宿餐飲業運營情況簡析》，當時淮安的住宿餐飲市場呈現門店規模小、運營情況不佳、網絡營銷發展滯后的特點，但總體呈現發展趨勢向好、住宿業增長快于餐飲業、開發區增長速度最快、清江浦區比重最高的發展狀況。當年，與淮安住宿餐飲市場發展狀況不相符的是每年增加的國內旅游人數，古淮河、白馬湖、金湖水上森林公園等旅游景區吸引著追求“自然”“放松”的人們。據江蘇省統計局數據，從2015年至2019年，淮安國內旅游人數從2323.79萬人次增長至3658.47萬人次，但淮安市星級賓館數量在2019年卻僅有27家，酒店市場具備較大發展空間。

常年從事房地產投資的畢雷雨對于市場的敏感嗅覺讓他抓住了這個機會。“當時決定做酒店之后，我們就去進行市場調研，看大家對于哪類酒店的需求度更高，結果發現大家對于淮安一些小酒店破舊的住宿設施滿意度不高，相比便宜的經濟型酒店，大家更愿意多花點錢，提升住宿品質。”于是，做中端酒店的想法開始在畢雷雨腦海中蔓延。

自己做還是加盟連鎖品牌?在經歷了一番頭腦風暴之后，畢雷雨還是決定加盟連鎖。“根據我們的調查，淮安已經有很多單體酒店了，但沒聽過的品牌市場競爭力不強，而且年輕人更喜歡在網絡上訂酒店，連鎖的品牌本身就具備一定的會員數量和品牌知名度，會比陌生的單體品牌更具備市場競爭力。”經過對多個中端酒店連鎖品牌的了解，畢雷雨最終選擇了頗具歐式藝術風情的維也納酒店。

選擇：2023年至今，酒店入住率為何能達到91%?

在當時酒店市場上中端品牌“花團錦簇”的態勢下，為何畢雷雨會選擇維也納酒店?他給了邁點幾個關鍵詞：品牌影響、會員體系、住宿品質、團隊協作。

#強大的品牌影響力

作為中國中端酒店開山之作，維也納酒店品牌從成立至今已有30年品牌積淀，擁有強大的品牌核心價值，眾多榮譽加身。

“選擇品牌時，我們正是看中了維也納酒店強大的品牌價值，以及結合自己之前住宿維也納酒店的完美體驗，維也納成為了加盟首選。”畢雷雨告訴邁點，既然選擇加盟中端酒店連鎖品牌，就要選擇市場中影響力最強，最具競爭力的品牌，而維也納酒店厚重的品牌歷史積淀能夠為此提供保障。據悉，截至目前，維也納酒店規模已經超過1800家，覆蓋全國31個省份287個城市，在營門店超過1300家，同時其已連續10年蟬聯中國連鎖酒店中端品牌規模第一，擁有深厚的消費認知和市場基礎。

與此同時，強韌的品牌價值意味著龐大的會員流量。畢雷雨坦言，選擇維也納酒店的原因也包括其多年來積累的數量龐大的會員，相比不知名的單體酒店，這將在淮安這樣的下沉市場中擁有強大的競爭優勢。

#完美的住宿體驗

作為旅途中以睡覺為目的地臨時落腳點，如何打造完美的住宿體驗一直被酒店方重點關注。觀察維也納酒店，其自誕生之日起就始終踩在消費者的需求點上。不論是在經濟型酒店盛行期間強調服務，還是在消費升級后強調體驗，維也納酒店不斷的產品迭代升級成為其保持快速發展的重要原因之一。

如今，隨著居民收入的不斷提高，簡單的“洗、息、睡”型的酒店已經不能滿足消費者需求，性價比高、體驗度好、具有特色的中端酒店更受青睞。畢雷雨告訴邁點，自己之前由于工作原因經常出差，某次下榻了維也納酒店，酒店歐式藝術的裝修令他印象非常深刻，且酒店床品舒適、服務貼心，相比住過的其他酒店來說，維也納酒店的住宿體驗十分完美。而且從1.0到5.0，維也納酒店一直走在產品升級迭代的路上，致力于為為入住賓客提供優雅舒適的體驗，這將在中端酒店市場具備獨特的競爭優勢。

#高效的團隊協作能力

一直以來，維也納酒店都以行業內首推的高效智能化運營體系，標準化管理流程，豐富的成功管理經驗，共同打造“高效率、高品質”的運營力。強規模、強運營的統一管理團隊，上千店的成功案例、多元適配的投資方案、專業的營銷運營賦能等，都為維也納酒店的成功復制提供了切實保障。

畢雷雨則表示，維也納酒店強大的協作、運營能力一方面表現在籌建上，一方面則表現在開業后的酒店運營賦能上。“在開業前的籌建階段，維也納酒店派來的團隊在設計、施工、策劃上就給我們提供了不小的幫助。維也納酒店從各部門人力的協作，到酒店項目的落地，再到酒店后期運營前的輔導都非常到位。”畢雷雨坦言，除此之外，酒店開業后，維也納酒店仍會派駐相關負責人巡視門店情況，并作出相應的改進計劃，增強酒店運營能力和市場競爭力。

也正是因為維也納酒店在前期中期和后期的大力支持，畢雷雨所投資的維也納酒店(江蘇淮安缽池山公園店)在2021年開業入住率就達到了75%;2022年雖然口罩因素對酒店業績造成了一定影響，但整體入住率保持在80%以上;2023年，酒店市場隨著旅游行業的復蘇迎來爆發，酒店的入住率從開年至今保持在91%以上。“雖然是第一次投資酒店，但維也納細致周到的服務極大的提升了我對于品牌投資的安全感。”畢雷雨說，接下來，他打算再投資2-3家維也納酒店。

建議：區位、物業、品質、運營的四重結合

如果說一二線城市是連鎖酒店品牌的橋頭堡，那么在市場競爭日益加劇的今天，三四線城市的市場爭奪正在成為新的主陣地。從數量上來看，我國一線城市有4座，新一線城市15座，二線城市30座，而下沉市場三四線城市卻有623座。隨著下沉市場經濟得以快速發展，消費升級趨勢也愈發明顯，中端酒店的發展空間也逐漸擴大。

以淮安為例，畢雷雨告訴邁點，目前淮安的酒店大多數還是快捷酒店和當地的單體酒店，連鎖酒店、中端酒店在市場上仍存在較大缺位待填補，而隨著消費升級以及年輕人成為住宿行業消費的主要群體，相比價格來說，大家對于酒店品質的要求將越來越高，中端酒店將迎來快速的發展。

作為成功投資維也納酒店的投資人，畢雷雨在選擇酒店產品、酒店區位等方面有何建議?他說，從酒店產品選擇方面來看，要提前進行市場調研，摸清主要消費群體的消費傾向，再進一步選擇酒店產品。比如當所選地址周邊年輕人聚集，就可以選擇投資維也納酒店V5.0，酒店客房有著巧妙的模塊劃分,房間包含睡眠區、休閑區、及衛浴區，客房空間簡約時尚，設計化繁為簡，不僅能夠帶來視覺的享受,更結合實用主義和智慧客控系統,滿足年輕消費者的多重需求。

從選址來看，要選擇人流量大的區域，比如維也納酒店(江蘇淮安缽池山公園店)就位于城市主干道;物業選擇上房間的大小要合適。在服務上，要全心全意為消費者打造完美的住宿體驗，比如維也納酒店對于睡眠產品、洗漱產品以及房間相關軟件硬件進行升級;在運營上，可以借助維也納酒店強大的運營能力，支持門店正常運轉和增加盈利。據悉，今年5月份，江蘇多家維也納酒店RevPAR高達800元以上并呈現連續滿房狀態，其中還有門店實現連續13天滿房。

當三四線城市的發展潛力慢慢涌現，酒店連鎖化率普遍較低、運營管理松散、成長空間巨大的下沉市場也將成為酒店發展新的“黃金地帶”，各大酒店品牌紛紛瞄準下沉市場布局。值得一提的是，在這其中，維也納酒店憑借產品的迭代升級以及集團化的專業管理、品牌效應大大提升管理效率，增長收益，已經率先在下沉市場闖出一片天地。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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