近日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，為不動(dòng)產(chǎn)基金與公募REITs相銜接提供制度基礎(chǔ)，這將有力促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)從過(guò)往粗獷式的高杠桿投資模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪勘P活、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展模式。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的過(guò)程中，必將伴隨著產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)模式的改變，同時(shí)將重構(gòu)房地產(chǎn)的商業(yè)邏輯。從目前的行業(yè)實(shí)踐來(lái)看，住房租賃企業(yè)的商業(yè)模式開始向更輕和更重的兩極化方向發(fā)展，單純“租賃-運(yùn)營(yíng)”的中資產(chǎn)模式，由于其較強(qiáng)的周期性特征，在市場(chǎng)下行期，由于空置率高，可能面臨虧損等原因，正在逐漸被淡化。

所以，近年來(lái)，關(guān)于“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的話題不絕于耳，無(wú)論是長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)，還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，運(yùn)營(yíng)商們都在謀求向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

那么，為何各細(xì)分賽道的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商都選擇在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)謀求轉(zhuǎn)型？背后有著怎樣的商業(yè)邏輯？長(zhǎng)租公寓輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要玩家有哪些?輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的表現(xiàn)形態(tài)、必要條件有哪些？保障性租賃住房對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)又帶來(lái)哪些機(jī)遇與挑戰(zhàn)？

近日，百瑞紀(jì)集團(tuán)首部深度研究《中國(guó)住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)白皮書2023》（以下簡(jiǎn)稱“白皮書”）正式發(fā)布，該白皮書對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行了深刻分析。作為行業(yè)內(nèi)首部針對(duì)長(zhǎng)租公寓輕資產(chǎn)模式的深度解析報(bào)告，在各大運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)力輕資產(chǎn)模式的當(dāng)下，對(duì)行業(yè)參與者具有極大的參考意義。

在仔細(xì)研讀白皮書后，睿和智庫(kù)發(fā)現(xiàn)以下有意思的觀點(diǎn)。

“住房租賃行業(yè)從依靠資本擴(kuò)張到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”

白皮書對(duì)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了深度分析。白皮書指出，一方面，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)向好、人均可支配收入上升和城鎮(zhèn)化的逐年提高等因素催生了對(duì)住房租賃的需求；另一方面，核心城市房?jī)r(jià)收入比居高不下、住宅投資價(jià)值減弱等因素導(dǎo)致居住需求向住房租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

“整體來(lái)看，住房租賃行業(yè)從跑馬圈地、依靠資本擴(kuò)張、追求規(guī)模增長(zhǎng)的階段已經(jīng)逐漸進(jìn)入到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的階段，以經(jīng)營(yíng)的內(nèi)生型增長(zhǎng)為主；整個(gè)住房租賃市場(chǎng)對(duì)有著高效運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)的需求大大增加，不少運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，‘輕裝上陣’紛紛布局輕資產(chǎn)賽道”。

白皮書從成熟市場(chǎng)的實(shí)踐出發(fā)，結(jié)合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)情況，深刻分析了重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)相互結(jié)合的底層邏輯，以及當(dāng)前長(zhǎng)租公寓行業(yè)從“重”向“輕”轉(zhuǎn)變或“輕重”結(jié)合的商業(yè)邏輯。

眾所周知，美國(guó)住房租賃市場(chǎng)已發(fā)展超過(guò)50年的時(shí)間，業(yè)務(wù)模式相當(dāng)成熟。美國(guó)的長(zhǎng)租公寓專業(yè)機(jī)構(gòu)主要包括REITs、房地產(chǎn)開發(fā)商和公寓運(yùn)營(yíng)商等持有機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。其中，REITs和開發(fā)商大多采用“持有+運(yùn)營(yíng)”重資產(chǎn)模式，公寓運(yùn)營(yíng)商多以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)。雖然美國(guó)住房租賃市場(chǎng)中重資產(chǎn)模式占比較高，但專業(yè)的公寓運(yùn)營(yíng)商是美國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素，且由于輕資產(chǎn)模式易于擴(kuò)張，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的龍頭企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模普遍高于持有機(jī)構(gòu)的持有規(guī)模。如美國(guó)最大公寓運(yùn)營(yíng)商Greystar以委托管理的輕資產(chǎn)模式為主，委托管理模式的公寓占比約80%。

睿和智庫(kù)認(rèn)為，美國(guó)住房租賃市場(chǎng)之所以成熟，其中重要的原因之一便是美國(guó)REITs的推出，為租賃住房運(yùn)營(yíng)商提供了長(zhǎng)期的融資機(jī)制，同時(shí)，租賃住房穩(wěn)健的租金收益和現(xiàn)金流，客觀上促進(jìn)了REITs的發(fā)展。

一方面，REITs為開發(fā)商提供了退出渠道，解決了資產(chǎn)過(guò)重的問(wèn)題；另一方面，通過(guò)REITs架構(gòu)，重資產(chǎn)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)資金快速回籠來(lái)增加租賃物業(yè)運(yùn)營(yíng)的收益。

美國(guó)成熟市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)踐對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段租賃住房市場(chǎng)提供重要啟示。

我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)施“租購(gòu)并舉”的政策，保租房公募REITs已經(jīng)開啟，為公寓企業(yè)提供融資和退出通道，整個(gè)行業(yè)開啟輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有了制度保證。頭部企業(yè)萬(wàn)科泊寓近年來(lái)開啟多元化布局、輕資產(chǎn)等多模式組合輸出，對(duì)其他企業(yè)有示范作用；龍湖冠寓、魔方公寓等紛紛開啟輕資產(chǎn)的模式，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

此外，從資產(chǎn)管理的角度來(lái)看，輕資產(chǎn)模式對(duì)投資人更具吸引力。從時(shí)間維度看，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理包括資產(chǎn)價(jià)值的獲取、資產(chǎn)價(jià)值的打造和形成，以及資產(chǎn)價(jià)值的退出。而在輕資產(chǎn)模式下，投資人的投入成本較重資產(chǎn)和中資產(chǎn)要小，投資價(jià)值的形成主要靠精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和規(guī)模擴(kuò)張。通過(guò)輕資產(chǎn)模式，不僅可以使物業(yè)增值，也可以快速實(shí)現(xiàn)復(fù)制和擴(kuò)張。

所以，投資輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的商業(yè)邏輯是用不大的資金成本去撬動(dòng)，迅速把管理規(guī)模做大，一旦形成高溢價(jià)的品牌效益和規(guī)范的管理系統(tǒng)，則企業(yè)會(huì)向滾雪球一樣迅速做大。

比如輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的頭部企業(yè)百瑞紀(jì)集團(tuán)從2015年成立以來(lái)，截至2022年底，發(fā)展足跡已邁向全國(guó)38城，管理250+項(xiàng)目，開業(yè)房量超過(guò)50000間，簽約房量超過(guò)80000間，服務(wù)租客破80萬(wàn)。從產(chǎn)品端看，集團(tuán)旗下的產(chǎn)品已從最初的針對(duì)白領(lǐng)人士的窩趣公寓逐步延伸至全品類產(chǎn)品，包括向上延伸到中高端瑰悅服務(wù)式公寓和向下延伸到藍(lán)領(lǐng)華舍公寓，形成了全覆蓋各類人群的3個(gè)產(chǎn)品品牌6個(gè)公寓產(chǎn)品系列。

“輕資產(chǎn)模式本質(zhì)上是對(duì)品牌力、產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力的持續(xù)輸出”

白皮書對(duì)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了探討：對(duì)輕資產(chǎn)的發(fā)展模式、運(yùn)營(yíng)模式、發(fā)展的必要條件、合作方式、核心優(yōu)勢(shì)，以及企業(yè)對(duì)應(yīng)能力的構(gòu)建等進(jìn)行了深刻闡述。

“相對(duì)于重資產(chǎn)和中資產(chǎn)，輕資產(chǎn)更需堅(jiān)守長(zhǎng)期主義精神，更需提升自身的品牌價(jià)值、管理能力以及資源聚合能力。因此，輕資產(chǎn)模式管理輸出門檻較高，對(duì)‘品牌力、產(chǎn)品力、連鎖運(yùn)營(yíng)管理能力以及獲客能力’的要求均比較高”。

睿和智庫(kù)通過(guò)研究產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓的頭部的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的成功經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)的確如白皮書所說(shuō)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商變現(xiàn)的不二法寶，就是運(yùn)營(yíng)能力的變現(xiàn)。

從資產(chǎn)管理的角度來(lái)看，在重資產(chǎn)模式下，企業(yè)需前期投入大量的資金，用來(lái)自建或收購(gòu)公寓，因此進(jìn)入門檻相對(duì)較高。此外重資產(chǎn)模式的市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張速度、資金回收速度均較慢。而在輕資產(chǎn)模式下，運(yùn)營(yíng)商價(jià)值的核心作用便是中間的價(jià)值加成，而價(jià)值加成的本質(zhì)是品牌的溢價(jià)能力，而品牌溢價(jià)能力的形成來(lái)源于運(yùn)營(yíng)商的核心運(yùn)營(yíng)能力，簡(jiǎn)單來(lái)講，即是降本增效，增厚收益。當(dāng)然，重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式并非涇渭分明，資產(chǎn)證券化是將重資產(chǎn)變“輕”的有效出路。

雖然各類地產(chǎn)參與者的頭部企業(yè)都越來(lái)越傾向于采用輕資產(chǎn)的模式，但事實(shí)上看真正把這一模式跑通的企業(yè)并不多。

近八年來(lái)，除了幾家如百瑞紀(jì)集團(tuán)這類的頭部長(zhǎng)租公寓企業(yè)，多家企業(yè)曾嘗試輕資產(chǎn)模式打法，但85%以上均以失敗告終。

長(zhǎng)租公寓本身是一個(gè)毛利率較低的細(xì)分領(lǐng)域，再加上輕資產(chǎn)的商業(yè)模式，更進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間，這無(wú)疑對(duì)企業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)能力提出了極高的要求，成立于2015年的窩趣（2022年5月正式升級(jí)為百瑞紀(jì)集團(tuán)），能夠在兩年后的2017年就實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流為正，足以證明其超強(qiáng)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。

為何百瑞紀(jì)能在如此短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利并實(shí)現(xiàn)非線性的規(guī)模化擴(kuò)張？

百瑞紀(jì)建立了全鏈條運(yùn)營(yíng)管理體系，這是其他新進(jìn)品牌無(wú)法復(fù)制的。全鏈條運(yùn)營(yíng)體系從“項(xiàng)目前期開發(fā)、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目籌建、運(yùn)營(yíng)管理”等方面，把控項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的每個(gè)節(jié)點(diǎn)，確保每個(gè)項(xiàng)目收益的最大化。在公司運(yùn)營(yíng)層面，百瑞紀(jì)構(gòu)建了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、籌建支持、人才培養(yǎng)、運(yùn)營(yíng)STEP管理、IT系統(tǒng)支持、會(huì)員管理/銷售等六大體系，來(lái)支持全鏈條運(yùn)營(yíng)體系的運(yùn)行和發(fā)展。

這得歸功于其數(shù)字化的實(shí)踐。事實(shí)上，百瑞紀(jì)自誕生日起就在技術(shù)上不斷迭代，并于2021年獲批成為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)，在提振并賦能長(zhǎng)租公寓行業(yè)的同時(shí)，也成就了百瑞紀(jì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的頭部品牌。

百瑞紀(jì)的科技成色在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域表現(xiàn)得淋漓盡致，也是其在短短兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利的法寶，同時(shí)也是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力打造的典型企業(yè)。

“保租房與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)出極強(qiáng)的適配性”

白皮書深度分析了當(dāng)前比較熱的話題保租房，透視了保租房對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

白皮書認(rèn)為，隨著保租房的大量入市，房源市場(chǎng)托管的需求在不斷增加，保障性租賃住房與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)出極強(qiáng)的適配性。在國(guó)家層面，存量房源以及資金支持都能比較快速到位的背景下，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力的高低成為能否提供有效租賃住房供應(yīng)的通關(guān)法寶。保租房和公募REITs加速了資產(chǎn)方與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商合作，也將加速推進(jìn)催生了對(duì)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體的需求。

總體來(lái)看，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式更有利于各地保障性籌建目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。若國(guó)企發(fā)展保租房自建團(tuán)隊(duì)，不僅增加了人力成本，而且在服務(wù)意識(shí)、安全性，以及在跟C端客戶打交道方面并不具備優(yōu)勢(shì)；若委托給輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)民企，則民企在服務(wù)意識(shí)、安全性，以及和客戶打交道方面更加接地氣，優(yōu)勢(shì)更明顯，從而更有利于保租房收益的實(shí)現(xiàn)。

從資管的角度來(lái)看，睿和智庫(kù)認(rèn)為保租房公募REITs的推出打通了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域“投融建管退”的閉環(huán)，是重資產(chǎn)“變輕”的重要出路，將推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)長(zhǎng)期健康可持續(xù)的發(fā)展。

自2021年以來(lái)，保障性租賃住房就成為國(guó)家在租賃住房領(lǐng)域的重要導(dǎo)向。“十四五” 期間650萬(wàn)套（間）的計(jì)劃新增，預(yù)示著其巨大的市場(chǎng)。

政策層面已經(jīng)明確引導(dǎo)多方參與保障性租賃住房市場(chǎng)，目前已經(jīng)上市的保租房公募REITs有四家，分別是紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT，這對(duì)于輕資產(chǎn)企業(yè)也是一個(gè)重大的利好。

百瑞紀(jì)集團(tuán)擁有全鏈條運(yùn)營(yíng)體系、豐富項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的輕資產(chǎn)企業(yè)，成為保障性租賃住房項(xiàng)目的首選合作對(duì)象。

2021年，百瑞紀(jì)和桂林經(jīng)開區(qū)、廣州日?qǐng)?bào)、廣州城投、振業(yè)集團(tuán)先后合作了多個(gè)項(xiàng)目。例如，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)項(xiàng)目原為廣州日?qǐng)?bào)社職工住宅配套和廣州日?qǐng)?bào)社總部辦公室，隨著廣州日?qǐng)?bào)社總部辦公在2019年外遷，該棟職工住宅逐漸空置。窩趣投入了資金，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)改造為租賃住房。項(xiàng)目很有特色，它是廣州第一個(gè)“混改租”項(xiàng)目，一是對(duì)舊有住宅的改造，是對(duì)閑置住房的品質(zhì)化提升，是廣州市老舊小區(qū)、物業(yè)城市更新中的標(biāo)桿項(xiàng)目，二是對(duì)多種混合性質(zhì)的物業(yè)改造成保障性租賃住房。

圖片：窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)項(xiàng)目

據(jù)悉，去年至今百瑞紀(jì)保障性租賃住房的簽約量占比已經(jīng)達(dá)到50%，隨著2023年各城市供給量的不斷提升，簽約量還將進(jìn)一步擴(kuò)大。

結(jié)語(yǔ)

百瑞紀(jì)編撰的這本長(zhǎng)達(dá)50多頁(yè)近四萬(wàn)字的《中國(guó)住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)白皮書》通過(guò)詳實(shí)的數(shù)據(jù)分析，客觀全面地展現(xiàn)了當(dāng)前我國(guó)租賃住房市場(chǎng)的全貌，并通過(guò)國(guó)內(nèi)外輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的案例實(shí)踐對(duì)比，對(duì)我國(guó)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商未來(lái)的發(fā)展路徑進(jìn)行了探討和展望，不僅理論上站得住腳，而且富有很強(qiáng)的實(shí)操意義，對(duì)欲開展租賃住房輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)具有極大的參考價(jià)值和借鑒意義。睿和智庫(kù)展望，“資產(chǎn)+運(yùn)營(yíng)商”新模式將成長(zhǎng)租公寓的主流。

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