最近一段時間，灣區樓市迎來重磅利好。

香港工聯會，將提議允許港府在大灣區購買商品房作為公共房屋的新聞，在地產圈瘋狂刷屏。

若提議通過，這對于臨港城市及板塊，無疑打入一劑強心針。

事實上，隨著港澳與內地通行全面恢復，自助簽注火爆，樓市也出現了久違的港澳客。最近就有很多客戶在淘房志后臺咨詢，在這股港人灣區置業潮里，怎么抓住機遇找到優質標的？

遇事不決，可問ChatGPT，淘房君在鍵盤上敲下一系列問題后，得到的答案還蠻有意思。在ChatGPT理性到極致的世界里，西九龍是香港除中環外的又一個奇跡，經濟活躍，房子有較高的投資回報·······而放眼大灣區，廣州南站最有可能成為下一個西九龍。

01.

從中環到西九龍對城市新型生活的重構

2022年，國際知名財富管理機構瑞銀，在高鐵西九龍總站上蓋項目里預租了最高一座大樓的最高九層，并且把在香港的運營單位也遷入了這幢位置優越的新大樓。

回溯過往，從2007年開始，就已經有不少金融機構進駐陸續進駐西九龍。

當時，全球領先的大投行——摩根士丹利，率先將自己的業務擴張出去，在與中環隔海相望的西九龍，一個叫香港環球貿易廣場（香港ICC）的大廈成為他們落戶的選址。

隨后，瑞信、德意志等投行也陸續進駐而來，這片曾經并不起眼的地方，開始以令人目眩神迷的速度生長崛起。

金融大咖集體到西九開拓業務的原因，普遍分析認為是看好這里連接內地的交通樞紐價值，符合商務經濟活動需要的高頻次交際來往。

位于西九龍站的香港ICC（圖源：香港旅游發展局，由Herzog&de Meuron提供）

隨著ICC的交付，不僅吸引大批企業進來，也激活了西九的生機活力，更重要的是，它還帶給香港市民一種全新的生活方式。

作為西九地標香港ICC的建設者——新鴻基地產，便深度參與了整個片區的城市開發。高鐵、港鐵都在這里，每天都有千萬差旅人士來往。香港ICC打造的寫字樓和五星級酒店、公寓等業態，正好能滿足他們的商務需求；而發展的住宅、商場、公共文化配套等，也剛好可以承接商務人群的居住、生活等需要。

慢慢地，人流、物流、資金流統統匯聚成型，像變戲法一樣，一個功能豐富的新型城市中心涌現在九龍半島的島尖上。

西九文化區海濱長廊（圖源：香港旅游發展局）

這種站城融合的TOD開發模式，實現了“無邊界感”的城市生活，讓西九龍成為香港獨特的商業、文化、藝術、零售、娛樂和交通樞紐。

在西九文化區，就已建成17個核心藝術文化場館和藝術教育空間，眾多劇院、音樂廳和表演場地均在此設立。

以前人們的娛樂商務需求集中在中環，現在去西九一下高鐵，就能逛頂奢，看展覽，聽個唱，讓生活有了更多的選擇。

還有，前面我們提及的高鐵西九龍總站上蓋發展項目，正是新鴻基地產在19年拿下的香港最貴地王，現在迎來進駐的首位主要租戶“瑞銀”。

香港西九龍高鐵站上蓋TOD項目

短短不到4年時間，已經完成了從拿地、建設，到投入使用的進程，加上去年新地奪得的西九藝術廣場大樓項目，將與香港ICC及高鐵西九龍總站上蓋發展項目聯動效益協作，不僅僅是開發建設實力的體現，更看到了新鴻基地產對項目選址與運營能力的信心。

以上都能證明，資本和市場對整個片區的一致看好。

這是誰給的底氣？

自然是TOD賦予的能量！

多年后驀然回首，大摩開始把業務拓展到西九，或許就是對這種城市新型生活重構的先知。

02.

TOD專業戶到來今日西九龍，明日廣州南

將視角拉回大灣區，同樣一條廣深港高鐵，西九龍的奇跡有沒有可能會重新上演？這個問題，放在十年前不好回答，但如果是十年后的今天，這股風口我認為是廣州南站。兩個大的維度去分析。

其一，灣區經濟一體化帶來的城市機遇

粵港澳大灣區的規劃出爐后，區域和交通的一體化程度勢必會更加密切，商務人群對跨城通勤需求也會與日俱增。

2021年，廣州南站就被賦予了“世界級超大型TOD”的戰略定位，要打造“站城一體、業態融合”的大灣區門戶樞紐。

廣州市規劃和自然資源局《廣州南站核心區城市設計》

要知道，廣州南站擁有“4高鐵+4地鐵+4城際”的規模，今年1月27日（正月初六）廣州南站到達旅客43萬人次、開行列車1148列，兩項指標均刷新南站的歷史記錄。（來源：廣州道路運輸行業協會）

在遠期規劃里，更是達到“九省通衢、十國通商”的交通格局，其客流強度和區位能力首屈一指，比西九龍、深圳北的能級還要高。

以前的珠三角時代，廣州有一個珠江新城就夠了，但在大灣區時代，廣州更需要有一個能兼顧到大灣區各城的TOD+CBD。

這讓我想起西九龍崛起的前景，商務活動需要高頻次的人際交往，靠近高鐵站及其衍生的城市中心，加上全業態的便利體系，更容易提升工作效率。

“下了高鐵就能辦公”的需求，催生了西九龍TOD的建設，放在大灣區時代的廣州南站，這種效應只會有增無減。

事實上，對比2019年大灣區規劃出臺前，近幾年南站已經在政府不斷的投入改造下，發生巨量蝶變。

產業方面，南站發展的特別之處，在于先產后城，即先大力引入產業、商業等區域價值基本面，再陸續開發住宅。

目前，中建四局總部、李錦記華南總部、健力寶華南區總部、三雄極光總部等企業均已簽約進駐，南站完全可以自己創造GDP和就業崗位。

配套方面，喜街Hey Block街區，由粵海天河城商管運營，已經開業；花城匯·南站，體量達約26萬㎡，比珠江新城花城匯還大了9萬㎡，準備交付；十萬人足球場項目，已經被國家隊的廣州城投接手，給大家喂下一顆定心丸。

此外，新世界國際學校、富力UCLA Health醫院、合生創展合生匯、廣州購書中心、海印又一城、寶龍城市廣場等教育、醫療、商業配套也紛紛落子。

廣州南站地下空間項目未來地面效果圖

以前的廣州南站，只是一個快進快出的交通站場，現在及之后的南站，是要朝著商務中心區、大灣區門戶的目標進擊。

在這種趨勢下，未來人們也會把這里當成“城市目的地”，刷新傳統高鐵站的中轉概念。珠江新城和廣州南站之于廣州，就好比中環和西九龍之于香港，都是眾多大城市正面臨的一場自我迭代——隨著時代不斷發展,業務不斷擴大,需要有更多不一樣的選擇去承接新趨勢。

廣州南站核心商務區效果圖

其二，由重倉廣深港高鐵的TOD專業戶建設

因為TOD打造涉及業態復雜，以交通站點為核心進行片區一體化開發，極度考驗開發商的資質和實力，非一般企業可接手。

而這次廣州南站TOD的開發，就是由持續深拓廣深港高鐵的新鴻基地產來參與。

算上西九龍TOD和慶盛樞紐地塊，新鴻基地產共斥資近千億，以“首尾兩端的承包之勢”陸續布局廣深港高鐵的三大樞紐地塊。

連一向以謹慎著稱的港資房企都如此看好，可體現出以下重要信號：

作為貫通大灣區發展水平最高城市的高鐵，廣深港高鐵實現了香港與全國高鐵網的互聯互通，有利于促進香港融入內地市場和增強經濟協作，彼此之間優勢互補，形成整體發展大局。

而新鴻基地產就是對這種交通聚合的趨勢，對香港及大灣區前景投下信心一票，同時這也彰顯了新地的財力和遠見。

廣深港高鐵線路圖

那么，新鴻基地產的實力有多強悍？是什么支撐它連續重倉TOD？

一方面是多領域運維能力。自1972年上市至今，集團資產總額超8072億港元，業務遍布全國重點城市，打造了多個大型地標級TOD項目組團，同時涉及超甲級寫字樓、城市地標、高端住宅等眾多領域。

由于TOD項目往往要引進商務服務業，從香港IFC到香港ICC，再到上海IFC，廣州天環Parc Central、天匯廣場igc.....商務運營更是新鴻基地產的拿手好戲。

只要逛過這些商場，都能明顯感受到，無論是招商檔次、日常維護還是物業品質，在同類型競品中都是出類拔萃的存在。

廣州天環Parc Central，圖源：攝圖網（已獲授權）

此外，由新鴻基地產開發的香港凱旋門、天璽，以及在廣州的峻林，也是有口皆碑的高端住宅代表。

另一方面是強大的品質保證。在胡潤研究院發布的《2022嘉興經開·胡潤世界500強》榜單中，全球有7家房地產企業上榜，中國只有新鴻基地產一家上榜（來源：胡潤百富官網），實力之雄厚可想而知。

據官方資料顯示，新鴻基地產是香港取得最高信貸評級的地產發展商，分別獲穆迪和標普給予A1和A+評級（來源：新地官網、21世紀商業評論）。如此穩健的財務綜合實力，讓新鴻基地產可以在項目開發中不惜成本地用心打磨。

一直以來，新地持續投入資金提升物業的環評表現，旗下四幢旗艦商廈最近就獲得美國綠色建筑委員會頒布的能源與環境設計先鋒（LEED）鉑金級認證，樓齡逾40年的新鴻基中心同獲殊榮，香港ICC更是獲得該認證中的全港最高評分（來源：新地官網）。

可以預見，當一個擅長打造TOD地標的實力開發商，遇上一個價值亟待起飛的樞紐板塊，所碰撞出的能量無疑是“核能級”。

03.

瞄定南站商務區，對標香港ICC廣州南站ICC登場

氣氛烘托至此，既然新鴻基地產都來了，那廣州版“ICC”是不是也該提上日程了？答案顯然是肯定的！

前年由新鴻基地產奪得的廣州南站TOD項目地塊，將規劃打造為集頂級商場、甲級寫字樓、五星級酒店、公寓、高端住宅等業態于一體的綜合性項目，并命名為廣州南站ICC。整個體量高達約86萬方，在僅僅4平方公里的南站核心區，可謂十分罕見。

廣州南站TOD規劃示意圖

目前位于南站東廣場的寫字樓和住宅部分均已動工。其中，住宅“峻鑾”的部分產品也將會在今年推售。

據淘房君挖到的最新消息，它是真真切切地從居住核心出發，大部分建筑是可以用來“逛”和“體驗”的：

從南站到住宅短短5分鐘的步行距離，沿線綠化公園由一水河岸和一條步道串聯，在這個位置，有這種景致，更不用說這是南站核心區唯一的純住宅——峻鑾未來的熱度與投資價值不容小覷。

根據釋放的項目體系來看，淘房君提煉了兩個核心亮點給大家

1）以“東商務、西交通”為總體布局，輔以多條連廊串聯

2）住宅組團，位置相對獨立，做到出則繁華入則寧靜

廣州南站ICC住宅峻鑾規劃示意圖

要知道，比起一般的建造房子、平地起高樓，大型綜合TOD項目，更加考驗整體規劃和協調縫合的能力。

這種業態規格，與西九龍ICC如出一撤，具體有什么好處？一個是享受全維度的配套體系。

對居者而言，你以后從高鐵或地鐵站出來，無懼日曬雨淋，即可通過各種連廊途徑琳瑯滿目的商場，在此購物、吃飯，或是看電影、逛展覽，在愉快的體驗中，完成了一次次行程轉換。

而且隨著通關恢復，粵港來往便捷，更能隨時隨地體驗說走就走的跨城生活——30分鐘內，暢通萬博、琶洲、珠江新城等各大CBD，47分鐘通行香港西九龍，開啟“買買買”模式，8小時左右去往北京、上海、重慶、杭州等熱門城市。

示意圖，來源：攝圖網（已獲授權）

對城市而言，不僅可以優化空間形態和完善城市功能，在TOD的帶動及相關規劃推動下，也有助于周邊片區形象的蛻變，促進交通流量轉化為經濟增量。

二是享受物業價值的重估。有研究顯示，成熟的TOD物業平均價格會比同片區物業高出至少30%以上。香港ICC的頂級豪宅天璽，隨著西九龍TOD的成熟，2017年就曾創下120萬/平的天價記錄！（來源：中原香港）

那廣州南站ICC的住宅峻鑾會帶來怎樣的價值重塑？想象空間簡直不要太廣袤。而書已至此，相信大家可以也明白片區和項目的過人之處。

接下來，就讓我們共同期待，一場全新的TOD神話，在1800萬廣州人面前盡情綻放吧！

（來源：廣州淘房志）

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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