從上海外灘過南浦大橋，沿新通車的龍東大道高架一路旖旎向東，十幾分鐘車程后，便來到了中國生物醫藥的心臟地帶，張江。

1996年確立張江為“國家上海生物醫藥產業基地”以來，“頂尖科學家+專業資本”的模式，讓張江不僅吸引了羅氏、阿斯利康、諾華、禮來等國際巨頭，也吸引了恒瑞、揚子江、翰森等本土名企，更成為了生物醫藥類留學生海歸創業的首選地。

近三十年須臾而過，如今的張江生物醫藥園區，是否在時代巨浪前濤聲依舊？又有誰能與資本共舞潮頭？

壹｜緣起

用今天的眼光，衡量三十年前1.0版的生物醫藥園區，顯然過于簡陋。

那時候的張江，大家對生物醫藥園區的理解，和其他的工業園區并無二致，處于為藥企提供基本的毛坯生產辦公空間階段。

在當時園區的運營者眼里，交付給藥企的空間，只要能達到基本的層高、承重要求，就萬事大吉了。

殊不知，藥企研發有著特定的空間要求，如潔凈實驗室或廠房、危險品倉庫、廢水和廢棄物處理設施等等。

因為園區沒法提供，所以這些以研發見長的企業，只能親自下場改造，耗費大量的精力在空間、設備，尤其是國內尚不完善的法規要求更是令入駐企業筋疲力盡、倍感困擾。

難怪當時入駐的某國際知名藥企高管哀嘆：我們愛中國、我們愛上海，但張江不愛我們。

哀嘆聲的背后，連企業都勉為其難的園區，自然也不會獲得資本太多的青睞。

睿諾-徠博詩生命科學園體內實驗中心內景

貳｜升維

好在，時代滾滾向前。

進入新世紀第二個十年后，張江陸續出現了如飛鏢加速器（ATL）、嘉銘巢生等新一代的生物醫藥園區。

相比1.0版，這些園區有了升維式的進步：有效解決了生物醫藥園區對實驗室空間需求的痛點，并提升了相應的軟性服務。

以飛鏢加速器（ATL）園區為例，其運營方、朱鵬程博士領銜的管理團隊操刀重點對原道康寧精細化工實驗室進行了升級改造。

改造后的園區，不僅內部空間功能滿足了新藥研發的辦公和小試需求，外部立面也更契合了研發型藥企的形象需求。

春江水暖鴨先知，園區的進化被資本敏銳地捕捉到。基于對園區物理空間和軟性服務升級的信心，高和資本出手收購了ATL部分股權。

事實告訴我們，這是一筆相當劃算的投資。

改造的成功使園區物業價值顯著提升，ATL的租金立即水漲船高：目前實驗室租金已達12-16元/平米，辦公室租金也達到了6-8元/平米。

租金的上揚直接帶動了股權價值的暴漲，之后當高瓴資本出手收購飛鏢加速器部分股權時，交易價格已經讓搶先一步的高和資本賺得盆滿缽滿。

資本的頻頻出手，讓張江的生物醫藥園區再次走上了風口。

但是，細究之下會發現，無論是紅杉、高瓴、凱雷，還是基匯、華平，資本的投資邏輯依舊沒有脫離傳統的地產窠臼，即園區本身條件的優劣決定價值的高低；估值維度還是“硬件提升+物業服務”式的地產思維。

一時間，資本眼里的張江生物醫藥園區發展仿佛遇到了天花板，下一個可以被青睞的優質園區又在哪里？

叄｜進化

時間來到了2018年。

因為眾所周知的原因，國際醫藥巨頭，如諾華、葛蘭素史克、阿斯利康，禮來，安進等幾乎一夜之間將研發中心撤出了中國。

相應的，一大批歸國華人科學家和研發人員也出走外企。這批具備世界最前沿科研信息和科研水平的人才，重新集聚在張江，開始了中國創新型原研藥的元年。

沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。

中小型生物醫藥研發企業如雨后春筍般涌現，給中國生物醫藥帶來前所未有的希望，也給張江的生物醫藥園區提出了前所未有的要求。

過往，這些年輕的科學家們，長期在國際藥企巨頭工作，他們素來只是實驗室的使用者，而不是建設者。

如今，當他們自主創業的時候，才深刻體會到園區選擇的重要性：不僅要有足夠的空間打造能力，還需要提供專業的服務，例如體內實驗、數據分析幫助他們能高質量地快速推進研發進程；需要園區提供高水準的業內科學家平臺，交流最先進科研成果；甚至能夠聯通醫院醫生資源，綁定一線臨床和研發……他們更希望，能通過園區資源對接資本市場，實現企業的快速發展。

顯然，張江現有絕大多數傳統的生物醫藥園區，依舊缺失專業的人才、缺失實驗室改造、裝修、設備安置、運營管理等中間環節服務。

一邊是渴望，一邊是滯后，怎么辦？

睿諾-徠博詩生命科學園體內實驗中心內景

肆｜應運

時勢造英雄，正是在這樣的背景下，徠博詩生物醫藥運營平臺在張江應運而生。

和其他園區運營方不同，徠博詩團隊本身主要由諾華系的科學家或研發人員組成。

其創始人之一的陳克勤博士，曾是保諾科技(BioDuro)和信達生物(Innovent)的創始人之一，并成功實現兩家公司的上市。陳博士曾發表有“酶的定向進化”論文，幫助其導師在2018年獲得了諾貝爾化學獎，由此也被稱為“諾貝爾化學獎背后的男人”。

另一位創始人麥靖邦博士曾是諾華全球化學研發總監、上海園區首任總經理。麥博士長期專注于新藥品生產及化學工藝研發，曾主持過人類歷史上第一個腫瘤靶向藥物格列衛的工藝研發，阿爾茨海默病藥的艾斯能的生產工藝研發，亦是新一代抗免疫抑制藥米芙發明人之一。

談及為何投身專業生物園區運營，陳克勤博士稱：“看好生物醫藥行業長期發展。從外企出來后，希望通過自己掌握的專業知識和技術，在生物醫藥的研發及CRO服務領域發揮自己的所長。”

除了兩位重量級科學家，團隊中還有“參與GSK "Flexible Lab" 和Novartis "Lab of the future"兩項國際最前沿實驗室設計建設的專家，專注于精細化工和制藥領域的工藝設計、開發、生產、安全和質量的管理專家，更有擅長政府事務、動物實驗室、園區開發、改造、市場運營等方面的資深人士。

專業的人提供專業運營服務，徠博詩生物醫藥運營平臺使張江的生物醫藥園區，再次實現升級。

睿諾-徠博詩生命科學園

伍｜潮起

如果說2.0版本的生物醫藥園區是通過專業服務為物業載體賦能，從而提升物業價值；那么徠博詩打造的升級版園區，則將通過運營徹底改變生物醫藥園區的盈利模式。

以其在張江運營管理的睿諾-徠博詩生命科學園為例：該園區總建面約8000平米，引進了諸多專業的醫藥研發企業，其中不乏著名科學家的企業：

胡劭京博士創辦的的斯康瑞奇，致力于一類創新藥的研發；

尹旭東博士創辦的的神曦復生，致力于引領細胞與基因療法的開發；

麥靖邦博士創立的睿諾醫療，致力于自主創新藥的研發；

陳克勤博士創辦的的英崴沃，致力于為提供體內實驗平臺服務，及全新靶點驗證CRO服務；

……

為了吸引優秀藥企入駐，徠博詩一方面著力在園區硬件建設上實現升維。

如何建造或將老舊的廠房改造成合乎生物醫藥研發標準的實驗室和操作空間，一直是困擾園區開發運營類企業的問題。一般專業人士對研發空間的基本印象標準是：層高滿足4.5米，承重滿足500kg/㎡。

睿諾-徠博詩園區則獨辟蹊徑，新增加的實驗室突破常規指標，在層高僅3.6米、荷載400kg/㎡的樓層，做出了標準且舒適的生物二級實驗室套間，并實現了100%租賃。

縱觀整個睿諾-徠博詩園區，從設備安裝到管線排布、再到空間改造、動線設計，細微之處、比比皆是，無一不彰顯著徠博詩從使用者角度出發，對實驗需求、設備使用的專業深層次理解。雖然先天硬件不是最好，仍然以其專業素養吸引行業頂流人物創辦的企業入駐。

睿諾-徠博詩生命科學園實驗室內景

同步升維的，還有園區軟件。

基于對研發藥企孵化需求的理解，徠博詩運營平臺成立了科學家、企業家沙龍“因諾會”，匯聚了大量原諾華系的精英科學家。

僅去年11月在園區內舉辦的因諾會第二屆沙龍，就吸引了近百位諾華系的企業家、科學家和醫藥專家參與，更是邀請到了諾華全球前董事會主席、上海市市長咨詢會議顧問團首席顧問，魏思樂博士（Daniel Vasella）、諾華前全球化學研發總監麥靖邦博士（Ching Pong Ma、前諾華大中國區主席，李振福先生出席現場互動。

現場溝通熱烈，“因諾會”也成為了園內、張江、甚至是全國藥企交流的高端平臺。

因諾會第二期沙龍與會科學家合影

服務，不止于此。

園區的進化，直接帶動了租金水漲船高。

但是，徠博詩運營團隊并沒有急于上漲租金，反而有意控制租金的漲幅。

在他們眼里，上漲租金固然可以實現可見的收益；但從長遠、多維角度來看，讓利于園區發展中的中小型藥企，通過減少其運營成本，可以變相支持其發展。

假以時日，對于孵化出的優質園區企業，徠博詩運營平臺還會通過組建產業基金進行投資，由此實現了從提供載體到專業管理再到資金支持的全方位服務。

而運營平臺的盈利點，也從之前單一的租金收入，成功實現多樣化的轉變。

藥企、園區和資本，也將通過運營平臺實現了真正的價值共贏。

因諾會第二期沙龍嘉賓

資本，總是最敏銳的。

正當張江的生物醫藥園區升維之勢在徠博詩的帶動下方興未艾之際，資本已經紛紛吹起了投資的風口。

繼高和資本后，高瓴資本成立了高岳基金，專注于生物醫藥園區的開發和運營，收購了ATL40%股權。

紅杉資本的新基建基金，專注于生物醫藥園區的獲取和運營，已經在北京、上海、深圳，尤其是上海的大張江區域大肆拓展，且紅杉開放了與政府城投公司合作的權限。

凱雷資本的投資團隊則收購了張江的“創智天地”，由浙大網新負責運營。

基匯資本，收購了張江核心區2個園區及新場1個園區，準備在生物醫藥園區領域大展拳腳……

可以想象，資本的涌入是生物醫藥園區的催化劑，也是一塊試金石。只有那些專業、開放，懂得并滿足藥企的多樣需求、持續提升服務實現多角度盈利的園區，才能在風口上真正獲得資本的青睞，并最終獲得騰飛的機會。

春潮涌動，誰來共舞？

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