“造房時代”已是過去式，城市運營浪潮

在眼下，尤其是后疫情時代中。全國的房地產市場出現兩個明顯的特點：

1、對于住宅市場進一步實施調控，堅持“房住不炒”的政策基調，穩房價、穩地價、穩預期；

2、房地產行業由前三十年的政府規劃、房企開發，逐步轉變為房企規劃、房企開發的新模式。

兩大特點一方面是進一步加強住宅市場管控，破除“房地產依賴癥” 。另一方面則是眼下城市發展的全新課題——城市運營。

在城市的發展歷程中，房企從原先的“造房工人”開始涉足新城建設、舊城更新等領域。這些房企通過長期耕耘，成為影響城市發展路徑、支撐城市發展紅利的城市運營商。

在這一輪房企“城市運營商”轉型浪潮里，金茂無疑是領跑集團中的一員。

而金茂的城市運營，向來都不是機械式的批量建設，跑量從來不是金茂的風格！

金茂的城市運營之所以能夠成功，在于其精耕每一區域的潛能；以創新的規劃與設計，傾注于腳下的每一塊土地。

精耕每個區域的潛能幾乎每個開發商都在說，但真正能像金茂實現項目落地的寥寥無幾。

這里可不能小看了在城市運營維度的區域深耕。對于純住宅開發而言或許考量的維度相對單一。但在城市運營這一課題之下，開發商則需要在更高維度的視角審視這區域。

這就意味著城市運營商必須從原來的平行視角上升到上帝視角，是對區域的歷史發展進程、城市面貌形象、建筑業態配置以及城市居民生活場景等諸多方面，進行全面綜合且系統地考量。因此，與傳統住宅開發而言，其復雜程度和運營難度呈幾何級倍增。

但金茂早在20年前，就已經在用更長遠的戰略眼光實踐城市運營。從撬動上海陸家嘴的金茂大廈，到打通上海西南門戶的嘉興上海之窗智慧科學城，再到二次激活張家港，助力城市“北拓”的蘇州張家港智慧科學城。金茂用一個個成功案例，一再驗證其對于區域前景的精準研判和強大的規劃兌現力。

蘇州張家港智慧科學城

嘉興上海之窗智慧科學城

那金茂究竟是如何實現化荒地為新城的？我們就以蘇州常熟金茂智慧科學城，來解讀下金茂的“新城破冰”法則。

金茂的“新城破冰”法則一

城市“問診”：找問題，想出路

金茂之所以會將第23個城市運營項目落子于常熟，不僅僅是擴大其在長三角一體化版圖中的項目儲備，更是經過對常熟深入調研后，再一次窺見常熟未來不俗的潛力。

“世上湖山，天下常熟”這句城市宣傳語彰顯著常熟的底氣與驕傲。作為全國百強縣TOP4成員的常熟在經濟、文化、城建等領域曾經擁有數一數二的超強實力。

（數據來源：根據國家統計局綜合整理）

按照2020年的常熟市政府工作報告顯示，常熟市的人均可支配收入已經達到 60100元。 人均可支配6w+，這是一個可以和深圳（64878元）、杭州（61879元）、蘇州（62582元）比肩的數字。

（數據來源：根據國家統計局綜合整理）

照理來說以常熟的經濟基礎和購買力，城市發展進程本應該是順其自然、水到渠成的事情。但回望過去10年，作為城市發展最直觀的指標，常熟的房價有過“高光”時刻，也一度陷入“低谷”。

根據常熟2016-2021年歷年房價數據統計，2016至2018年期間，房價一度從13238元/㎡躥升至18744元/㎡，年平均增長率近20%。但隨著2018年的浪潮退卻之后，常熟房價并不是放緩增速，而是進入下滑階段。3年內，常熟房價連續下滑，一時間網上熱議四起。

（數據來源：安居客）

對于常熟這一“反常”現象，金茂當然了然于胸。那么要解決常熟在城市發展的中遭遇的“瓶頸期”，自然不是單靠囤地賣樓抬房價這么單一且粗暴的方案就能解決的。

而是透過“房價”這一表象，看到問題的本質。所以，在金茂針對常熟的“問診過程中”發現，常熟面臨的核心問題主要歸結為三點：

常熟主城板塊已“無地可用”

根據城市規劃，常熟的用地計劃從2015年的2220畝到2019年的1350畝，五年下降了近40%，未來新增建設用地規模還會持續減量。

這就意味著常熟的土地市場供應前景不容樂觀，尤其是常熟主城板塊幾乎已經到了“無地可用”的境地。

換言之，常熟的城市發展進入高質量土地開發階段，主城區以城市更新為主題，新城板塊則更注重產業落地。

2、常熟土地利用率不足

曾經的常熟，是民營經濟的代表城市，根據不完全統計，常熟大大小小發服裝企業就達到了600多家。大到全國知名企業波司登，小到生產+銷售一條龍的夫妻老婆店，彼時的常熟服裝企業幾乎遍地開花。這也是常熟人均經濟長期居于高位的原始積累。

但是！

在常熟邁入新城市建設時代中，這種粗放式，缺乏管理的產業弊端就開始凸顯。根據統計報告顯示，常熟全市畝均稅收低于3萬元的工業用地面積8.48萬畝，占到全市工業用地總規模的45.74%，低效工業用地多。

這也引出了第三大核心問題——產業不聚焦。

3、產業不聚焦

在常熟對全市283個村級調查中發現，273個涉及工業用地分布，這些工業用地呈現規模小、布局散的特點。相反成規模的工業用地僅占全市工業用地的50.47%，產業極度不聚焦，甚至全市現有閑置用地達2078畝，規模超過全年產業用地用工的50%。

當金茂發現“制約”常熟城市發展的三大核心問題之后，那么就很容易得出一個結論——常熟，急需建設具有代表性的宜居產業集群。因此，蘇州常熟金茂智慧科學城應運而生。

金茂的“新城破冰”法則二：

產業賦能，“對癥”建城

既然知道常熟面臨的問題，那對于金茂城市運營而言，第二步不是盲目拿地-建樓-賣這么簡單的事情，而是要“對癥”建城。在這其中，選址就尤為重要。既要滿足足夠的體量規模，同時又要解決城市問題。

那么常熟昆承湖板塊就是不二的選擇。

首先，昆承湖板塊位處于常熟唯二的國家級新區——常熟國家高新區，在板塊的定位高度上就有著天然的優勢與紅利。

眾所周知，國家在未來發展格局上一定是以城市群戰略思維推進。那么在長三角一體化戰略下，常熟本身就是在滬蘇同城建設中，通蘇嘉甬發展軸中的北支點。向東接軌上海自貿區，主動融入上海都市圈建設；向西延伸參與“一帶一路”建設；向南對接蘇州協同發展圈；向北加速融入長江經濟帶。’

長三角城市群示意圖

有了這樣的基礎，常熟提出“交通強市”理念，同時推進兩個“一小時”、四個“半小時”通道建設。

四個“半小時”

通過滬蘇鐵路實現半小時對接上海

通過G524（安定互通至相城交界段）快速化改造，實現半小時對接蘇州主城

通過S342常熟西段改線，實現半小時對接蘇南國際機場

通過市域其他快速路及內部路網改造，實現主要板塊半小時對接主城區

兩個“一小時”

通過南沿江城際鐵路，實現一小時對接南京

通過蘇通嘉甬鐵路實現一小時對接杭州

通過路網建設看到，常熟的發展方向正在向南部傾斜，以此更快速融合蘇州主城以及實現與上海的銜接。

值得注意的是，這個路網建設藍圖中的G524蘇常快速路，已于10月31日正式通車！至此，G524國道蘇常快速路、高鐵新城快速路連接線工程主線高架橋、蘇州G524高鐵快速路工程相城段，3大交通工程全部建成通車，打通了從相城至常熟的交通脈絡！

“一橫一縱”規劃示意圖

整個常熟的路網建設，自然進一步利好常熟國家高新區板塊的發展。那么戰略高度有了，其自身“硬實力”又如何？

作為常熟未來發展的重要支撐，常熟國家高新區一改以往零散的低效用地布局，已經形成支柱產業與新興產業齊頭并進的全新格局。在“3+1”支柱產業和“三園一島”新興產業的雙核驅動下，這里不僅實現產業聚焦，同時在產業領域與產業創新上，相較以往的常熟均有重大突破。

示意圖

而且，通過事實證明，通過全新產業布局，為板塊帶來全新活力。截至2020年11月，高新區支柱產業已引進20多個國家和地區的1000多個項目，包括28家世界500強企業投資項目50個，擁有各類研發中心20多個，內外資注冊資本分別達到400億元和86億美元。

支柱產業為新區夯實基礎，新興產業領域則代表新區乃至常熟未來的產業發展方向。在“三園一島”布局中，涉及氫能源汽車產業園、人工智能科技產業園、中日創新合作產業園和昆承湖金融科技島。每一個布局都是目前國家所重點關注的領域，也是常熟實現與蘇州、上海接軌的強力抓手。

昆承湖CBD規劃效果圖

產業轉型為常熟提供了一個向外對接的突破口。在蘇州十四五規劃中，就提到了要“推進蘇州工業園區與吳中、常熟等合作園區建設”。

這里提到的與常熟合作園區，就包括昆承湖板塊！如果我們再對比下，昆承湖板塊和蘇州金雞湖板塊，可以發現兩者在地理區位、功能定位、規劃定位、環境資源、產業發展、教育資源和出行交通等多個方面，有著如此之高的重疊。

示意圖

更何況，之前一直網傳昆承湖CBD就是下一個金雞湖！這一次，終于迎來官宣！

就在今年10月，蘇州市第十三次黨代會對常熟提出明確要求：“打造昆承湖滬蘇協同創新發展示范區”。

這就意味著，常熟將主動承接上海、蘇州的資源溢出，深度參與虹橋國際開放樞紐建設，打造成為長三角區域具有較強影響力的協同創新發展示范區。

“打造昆承湖滬蘇協同創新發展示范區”宏觀上是常熟積極響應多重國家級戰略；中觀層面上是常熟在“十四五”規劃當下的使命擔當；微觀層面上，打造昆承湖滬蘇協同創新發展示范區是為常熟新一輪經濟高地建設的堅實基礎。

示意圖

同時，會上也宣布示范區開發合作，將與具有蘇州金雞湖區域開發經驗的蘇州中新集團合作，對片區進行整體規劃研究。以產業發展為核心，以產業需求為導向，堅持產業升級與城市塑造協調推進，重點研究環昆承湖約10平方公里的全新空間，構建“一軸兩帶雙核六島”總體空間布局，建設以總部經濟、數字經濟、“研發+服務+產業”為核心，兼顧展示、培訓等功能的滬蘇協同創新發展示范區，引領常熟城市發展由“山-水-城”走向“產-城-湖”。

這種天然的板塊基因，對于蘇州常熟金茂智慧科學城而言，無疑是奠定了昆承湖CBD建設成功與否的堅實基礎。

更為重要的是，常熟高新區在“融蘇”進程上遠比想象中的要快！

在今年的8月11日，沙家浜鎮管理體制調整情況通報會召開，其中關于常熟高新區即將代管沙家浜鎮及古里鎮部分區域的“重大決定”！

這次的“以區代管”，讓高新區真正實現了“擴容”理想，理順“責權利”關系，從政府規劃來看，這將是一次實質性推動常熟發展，融入長三角的重大一步。

而根據往期“以區代管”的案例來看，像西安、武漢、南京、沈陽這些省會城市在進行區劃調整后的成績有目共睹。

其二、今年10月22日2021常熟市金秋經貿洽談會如約而至，93個項目簽約落戶常熟，總投資高達713億元，標志著常熟市產業創新升級的一次大步前行。本次洽談會還有一個重大活動——重點片區合作開發協議簽約。這也，標志著昆承湖CBD在打造“滬蘇協同創新發展示范區”進程中實現重大突破。

2個月內，常熟先后召開“重大決定”和重點片區合作開發協議簽約。可見“常熟南進”戰略的決心。因而可預見到昆承湖CBD將成為虞城新的經濟高地！

菜都已經備齊，就看師傅怎么炒。而金茂城市運營，在打造昆承湖CBD中又恰好有著絕對優勢。金茂首先有著多年的城市運營經驗，最為擅長的就是“雕琢璞玉”。

其次，是金茂強大的資源整合能力，在新城運營中產城融合是核心主題。但不能光有產，沒有城，在金茂“城-人-產”的城市運營邏輯之下，將多方資源進行高效整合，并且在規劃驅動和資本驅動的雙核作用力下，實現城市升級和產業升級。

示意圖

最后，就是金茂城市運營的高效落地性。金茂城市運營整個推進線的邏輯是非常清晰的，“對癥”是為建設新城打下夯實的基礎，“城-人-產”的城市運營邏輯是新城建設的指導思想，而項目落地則是金茂兌現城市運營規劃最有力的答卷。

自2020年7月14日金茂入駐常熟至今，才過去一年多時間。雖然目前蘇州常熟金茂智慧科學城剛剛進入起步階段，但已經讓常熟人民看到了金茂的兌現速度。

2020年12月，哈佛BI醫學創新中心試運營；

2021年1月，【城市之眼】城市會客廳開放；

2021年1月，市委書記蒞臨指導項目簽約動工儀式；

2021年5月，市委書記視察哈佛醫學創新中心進度；

2021年10月，約9萬方商辦中心全面動工；

...

除此以外，項目還在積極地與上海的知名學校溝通推進板塊內學校資源引入；

另外，與本地政府就周邊的大滃江景觀帶設計方案進行積極磋商，預計明年會有新的進展。

領導視察哈佛BI醫學創新中心試運營圖&動工儀式現場圖

領導視察哈佛BI醫

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