若干年前，有五家發(fā)軔于廣東的房地產(chǎn)公司曾被稱作“華南五虎”，他們分別是合生創(chuàng)展（00754.HK）、碧桂園（02007.HK）、中國(guó)恒大（03333.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、雅居樂(03383.HK)。如今，恒大深陷流動(dòng)性危機(jī)，極有可能是其中最低調(diào)的合生創(chuàng)展出面救場(chǎng)。

10月4日早間，在港上市的中國(guó)恒大、恒大物業(yè)（06666.HK）及合生創(chuàng)展三家公司同時(shí)停牌稱等待刊發(fā)相關(guān)公告，而合生創(chuàng)展進(jìn)一步披露，公司即將刊發(fā)的公告涉及同意收購(gòu)一家在港上市公司的股份。

盡管恒大旗下兩家停牌企業(yè)未透露相應(yīng)信息，但市場(chǎng)普遍猜測(cè)，合生創(chuàng)展將收購(gòu)恒大物業(yè)相應(yīng)股權(quán)，而第一財(cái)經(jīng)亦從多個(gè)渠道證實(shí)了市場(chǎng)的這一猜測(cè)。

知情人士表示，恒大旗下兩家公司同時(shí)停牌，確實(shí)涉及恒大物業(yè)相關(guān)股權(quán)的出售，而收購(gòu)方也正是合生創(chuàng)展。目前中國(guó)恒大及其大股東許家印家族合計(jì)持有恒大物業(yè)約60%股權(quán)，預(yù)計(jì)將大部分出售給合生創(chuàng)展，僅保留少量權(quán)益。

截至停牌前，恒大物業(yè)總市值為553.51億港元（約合458億人民幣）。知情人士稱，若合生創(chuàng)展最終收購(gòu)超過51%股權(quán)，以及交易對(duì)價(jià)較市值適當(dāng)折讓后，預(yù)計(jì)涉及收購(gòu)價(jià)格在200億人民幣左右。

不過，最終的交易細(xì)節(jié)仍有待雙方進(jìn)一步公告方可確定。

割肉”現(xiàn)金奶牛”

停牌前恒大物業(yè)PE約13倍，遠(yuǎn)低于同體量物業(yè)上市公司之平均估值水平，比如碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)截至4日的PE分別為46倍和26倍。不過，恒大此番能順利出讓物業(yè)相應(yīng)股權(quán)，對(duì)于市場(chǎng)和恒大的債權(quán)人來說，也不失為一個(gè)積極信號(hào)。

早在8月中旬，恒大就發(fā)布公告稱，為緩解流動(dòng)性壓力，欲出售恒大物業(yè)、恒大汽車（00807.HK）等旗下資產(chǎn)以快速回籠資金。此后，市場(chǎng)消息稱，碧桂園服務(wù)及萬科（000002）都曾與恒大進(jìn)行過接觸洽，商談物業(yè)并購(gòu)事宜，但均沒有落地。

至9月中旬，恒大表示，“尚未與投資者或買家簽訂任何有約束力的協(xié)議，不能保證能夠簽訂出售協(xié)議”。這則公告一度讓市場(chǎng)感到焦慮，恒大系股價(jià)不斷探底。

到9月29日，隨著約百億元出售盛京銀行部分股權(quán)的消息出臺(tái)，恒大系資產(chǎn)出讓終于迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。此番物業(yè)股權(quán)的出讓，亦被視作恒大解決流動(dòng)性危機(jī)的進(jìn)一步舉措。

恒大物業(yè)是恒大旗下較有價(jià)值的一筆資產(chǎn)。2020年12月，恒大物業(yè)以8.8港元/股的發(fā)行價(jià)在香港上市，股價(jià)最高時(shí)觸及19.74港元。在恒大流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)之后便一路下挫，至停牌前的5.12港元/股。

對(duì)于當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)來說，物業(yè)是較為穩(wěn)定的“現(xiàn)金奶牛”，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。目前，恒大物業(yè)規(guī)模及盈利能力均位居上市物業(yè)公司前列，今年截至6月末，在上市物管企業(yè)中，恒大物業(yè)以4.5億平方米的在管面積位居行業(yè)第二。同期，恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入78.73億，同比增長(zhǎng)68.3%；毛利潤(rùn)29.39億，同比增長(zhǎng)68.7%，凈利潤(rùn)19.34億元，同比增長(zhǎng)68.6%。

“隱形地產(chǎn)航母”

目前，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金充裕的企業(yè)并不多，除了央企和國(guó)企之外，能夠有足夠的資金接下恒大大體量資產(chǎn)的民營(yíng)房企，更是屈指可數(shù)，不過，合生創(chuàng)展突然接盤恒大物業(yè)，依然讓市場(chǎng)人士感到意外，畢竟，這家公司已經(jīng)低調(diào)了太長(zhǎng)時(shí)間。

能將恒大物業(yè)吞下的合生創(chuàng)展，自然也不是等閑之輩，曾經(jīng)2004年成為首家年銷售額突破百億的公司，比萬科突破百億的時(shí)間更早，一度被王石稱作“地產(chǎn)航母”。此后因效法港資房企“高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式，在規(guī)模上逐漸掉隊(duì)。在碧桂園2020年全年銷售額逾5700億元的情況下，合生創(chuàng)展僅實(shí)現(xiàn)358.34億元。

不過，最近兩年，合生創(chuàng)展大有重新發(fā)力的跡象，2021上半年實(shí)現(xiàn)，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)銷售額212.3億元，同比增長(zhǎng)63%，增幅遠(yuǎn)高于同行平均水平。

值得提及的是，一直不愿意高周轉(zhuǎn)的合生創(chuàng)展，仍然是市場(chǎng)上盈利能力較為突出的公司。今年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額為160.74億港元，同比增長(zhǎng)約49.7%；毛利約為101.25億港元，同比增長(zhǎng)41.69%；核心凈利57.24億港元，同比增長(zhǎng)32.8%；歸母凈利潤(rùn)約56.32億港元，同比增長(zhǎng)10.4%。

截至6月末，合生創(chuàng)展現(xiàn)金及銀行結(jié)余（不包含受限制現(xiàn)金）約為428.55億港元，較去年年底上漲44.5%，擁有充足的現(xiàn)金完成此次收購(gòu)。以“三道紅線”計(jì)，合生創(chuàng)展位列“綠檔”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63%，凈負(fù)債率為66%，現(xiàn)金短債比為1.45。

據(jù)悉，合生創(chuàng)展正籌備旗下物業(yè)版塊的分拆上市，此番接盤恒大物業(yè)之后，將有望一躍躋身物業(yè)頭部行列。消息顯示，2020年底時(shí)，合生創(chuàng)展旗下合生活總裁、康景物業(yè)董事長(zhǎng)夏冠明就提到過，合生活上市準(zhǔn)備已在路上。

盡管至今尚無公開的上市動(dòng)作，但在今年7月份，合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱，將從珠江房地產(chǎn)處，以114萬元的代價(jià)收購(gòu)瑞特物業(yè)的100%股權(quán)，購(gòu)事項(xiàng)完成后，瑞特物業(yè)將成為合生創(chuàng)展的間接非全資附屬公司，將為合生創(chuàng)展旗下物業(yè)管理板塊增加34.1萬平方米的在管面積。

今年以來，物管行業(yè)的大宗并購(gòu)不少，僅涉及已上市物業(yè)的并購(gòu)，就包括碧桂園服務(wù)并購(gòu)藍(lán)光嘉寶和彩生活。

市場(chǎng)人士稱，參考碧桂園對(duì)于藍(lán)光嘉寶的并購(gòu)模式來看，合生創(chuàng)展從中國(guó)恒大手中收購(gòu)恒大物業(yè)股權(quán)后，后續(xù)極有可能涉及全盤要約收購(gòu)，但具體細(xì)節(jié)，仍有待進(jìn)一步厘定。（來源：第一財(cái)經(jīng)）

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