中國人最喜歡把人劃分成三六九等，卻又最怕被人把自己劃分成三六九等，這是中國獨有的階級悖論。

比如，飛機、火車設置的頭等艙、一等座，在最開始的時候是受到過質疑的。普通艙位擁擠不堪，高級的艙位寬敞舒適。高級艙位享盡服務，甚至還有道門跟普通艙隔絕開來，這是把人給劃分成了三六九等？

時至今日，人們對頭等艙、一等座之類的事物早就習以為常了。

但這幾天，萬科又因為同樣的理由躺槍了。

前幾天，北京萬科宣布其自持租賃房項目“翡翠書院”開始預租，租金從最低三居室的1.5萬到四居復式的4萬不等。

網(wǎng)絡上一片批評與質疑之聲。“萬科打劫”、“租房人哭了！”等聲音此起彼伏。

畢竟眼淚也不能當鈔票使，我們還是抹抹眼淚，來探討一下萬科這一萬多的租金貴不貴、能租給誰。

一

不管你承不承認，這個世界正在被房子劃分。

在保利2017年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書中，保利將住房梯級消費體系分為這五個層次：

租賃—剛需—首改—再改—高端改善。

5個層級由低到高，代表購房者不同階段的不同需求，組成住房梯級消費體系的金字塔。

怎么理解這5級的住房梯級消費體系？舉個簡單的例子：

假如，你現(xiàn)在22歲，剛大學畢業(yè)，工作地點是深圳，月薪是5000，那你只能租房住。

所以，你處在梯級住房體系的最底層。

3年后，你的月薪漲到3萬，手上存了50萬，再加上父母給的100萬，你用這150萬在深圳偏遠的地方買了一套60平米的小房子。

這個時候，你就是個剛需。

5年后，等你賺到了人生的第一個千萬，那再買一套大一點的房子，就是首改了，以此類推。

到了再改和高端改善這個層級，就屬于富人們的事了，不管是國家還是我等小民就不要替他們操心了。

租賃住房長期以來都處在我們住房鄙視鏈里的最底層。不僅丈母娘們不滿意，租房者自己租得也不舒心。因為租房過去一直就和“老破小”聯(lián)系在一起，不到萬不得已，租房永遠是“最后的選擇”。

但是，中國的經(jīng)濟水平，以及房地產(chǎn)市場化發(fā)展到今天，租房大軍里會有相當一部分人跳出來跟你說“我們不一樣”。

在租賃這一級，其實還能細分出幾個層次。

最底層是經(jīng)濟困難的貧困群體，幾乎沒有購買力，他們的需求僅限于有個容身之處，例如香港的劏房戶，現(xiàn)在我們絕大部分人還沒到這種程度。

中間的是收入水平可能在平均水準左右的人群，也是我們傳統(tǒng)上認為的租房群體。

在這之上，其實在大城市里，還形成了一部分高端租房需求。

他們可能是金融、科技行業(yè)的人才，收入較高，但短期還是買不起市中心的房子。買到比較偏遠的城市郊區(qū)吧，在擁擠的交通下，每天上下班通勤時間又太漫長。

他們可能是外企在華的外籍高管，收入不菲，但是終究還是要回國的，不需要在中國買房。哪怕想買可能也因為外國人的身份有所限制。

他們可能是剛到大城市工作創(chuàng)業(yè)的“新北京人”、“新上海人”，有購買力，但是由于當前大城市嚴格的限購政策，有錢也買不了房。

他們甚至可能有錢任性，買得起又不想長期定居，人家向往詩和遠方，干嘛在大城市里吸霧霾和每月?lián)u號買車呢。

萬科這個“翡翠書院”的租賃項目，正好就滿足了這批人群的需求痛點。

根據(jù)公開資料，“翡翠系”是萬科的高端住宅系列，采用低密社區(qū)建造方式，建筑質量、戶型設計、裝修設計都將按照高品質標準來建設，同時提供萬科自有平臺高端的物業(yè)和配套服務。

而翡翠書院這個項目，位于北京繁華的海淀區(qū)，周邊覆蓋有一條輕軌，好幾條城市交通路線，一路之隔還有個海淀綠心公園。

品質高，面積夠大，適合一家老小居住。位于市區(qū)，周邊交通便利，上下班方便。旁邊還有個公園，沒事還可以下樓散散步，遛遛狗。

怎么看，都是一個稱得上高端、豪華的項目。

而北京作為互聯(lián)網(wǎng)和科技企業(yè)密集的城市，有高端需求的人群是龐大的。

以整體收入較高的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為例，萬科和騰訊此前做過一個主題調(diào)研。結果顯示，超過八成的受訪對象對目前居住情況表示不滿足。對他們而言，最重要的居住夢想就是離工作地點近、生活教育養(yǎng)老配套全。其中，超過一半互聯(lián)網(wǎng)人表示愿意嘗試高品質社區(qū)。

高端租賃住房的市場潛力也是巨大的，因為以往這樣的商品太少了——開發(fā)商過去蓋完房子賣了就能賺大錢，為什么要做回報周期漫長的租賃呢？

現(xiàn)在在國家租購并舉的政策大旗下，有更多的租賃項目推出來，不管是不是高端型產(chǎn)品，都是好事。

二

中國老百姓在房子的事上，一直很焦慮，焦慮到不行，每每超出自己購買力一截的商品出現(xiàn)，神經(jīng)都怕是要痛起來，紛紛掉著眼淚說不公。

但如果你大學學過一點點《微觀經(jīng)濟學》，你就會知道市場經(jīng)濟的基本特征之一就是價格調(diào)節(jié)機制。會有你能買得起的廉價商品，當然也會有你買不起的優(yōu)質商品。

就如上文所說，稍微了解一下萬科此次預租的“翡翠書院”，就知道無論從哪方面來看，它都是妥妥的豪宅。豪宅拿來賣兩千萬一套很常見，豪宅拿來租，一個月1.5萬起，也沒必要大驚小怪。

當市場充分發(fā)展的時候，市場劃分就越來越精細，更多不同需求層次的消費者就能被更加貼心地滿足。

萬科的“翡翠書院”，對于普通消費者來說確實貴，但萬科這次瞄準的是高端的租賃需求。這部分目標消費人群，一萬五的月租金貴嗎？并不。

還有一個基礎的經(jīng)濟學常識是，市場是雙向選擇的。產(chǎn)品定了價，總要有消費者認可才能成交。

比如說，雅漾噴霧的成分只是水和氮氣，300ml賣到180人民幣，還很受追捧。如果你跟你女朋友說，買這個玩意兒純屬糟蹋錢，買瓶2塊錢的農(nóng)夫山泉來噴效果是一樣的，我猜她大概率會給你一巴掌。

農(nóng)夫山泉和雅漾噴霧當然是不一樣的，同理，租房子和買房的交易邏輯也不一樣。租房行為相對于買房而言，少了推波助瀾的投資屬性，如果租賃產(chǎn)品大幅度偏離其價值以及需求人群的心理預期，結果很可能就是租不出去。

作為一家上市公司，萬科又不傻，自己又沒有壟斷北京的租房市場，沒有理由去胡亂定價，你也沒必要替萬科操這份心。

從人性的角度分析，這次大喊著萬科搶劫的人，可能一直寄望于租賃市場解決住房問題。

人們喜歡以營利來評判一個企業(yè)的能力優(yōu)劣，但當這個企業(yè)介入到自己劣勢的領域時，人們又要求企業(yè)注重社會公義。

尤其在房地產(chǎn)領域，這兩年做大做強的房企常常成為人們吐槽的對象。房企當然需要自覺承擔社會責任，但是我們也要明白，單靠企業(yè)一方的力量是無法解決當前住房矛盾的。

作為北京市首個全自持項目，同時也是全國首個高品質自持住宅，翡翠書院可以說是萬科作為行業(yè)龍頭，積極踐行租購并舉相關政策的標志性產(chǎn)品，具有重要的示范意義，這已經(jīng)是萬科作為一家企業(yè)，為租賃市場的發(fā)展做出的貢獻了。

在萬科等房企的帶動下，我們可以預見，將來還會有更多房企推出更多滿足各個需求層次的租賃產(chǎn)品出現(xiàn)。

總而言之，精耕細作的產(chǎn)品租一萬五，沒什么好焦慮的。如果有一天，那些一夜出圖紙、三個月開盤、五個月蓋完的產(chǎn)品都要租一萬五了，到時咱再一起哭。