本報(bào)記者 慈玉鵬 北京報(bào)道

存量房貸利率暫未下降，但資金中介已暗潮涌動。

(資料圖)

青島的李明（化名），從事資金中介多年。他告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，“存量房貸利率若想調(diào)低，主要有兩種途徑，一種是經(jīng)營貸置換，另一種是消費(fèi)貸置換，雖然上述業(yè)務(wù)不合規(guī)，但均可運(yùn)作。”記者獲悉，目前市場上多位資金中介表示，“存量房貸降利率可通過轉(zhuǎn)貸操作，基本無風(fēng)險(xiǎn)。”但是，真的無風(fēng)險(xiǎn)嗎？

記者采訪了解到，客戶通過資金中介轉(zhuǎn)貸是違規(guī)操作，查處后會被勒令提前還貸，并記入不良信用記錄。同時，部分資金中介收取高額服務(wù)費(fèi)用，折合貸款成本甚至超過此前房貸利率。另外，轉(zhuǎn)貸后月還款金額升高或會超過客戶承擔(dān)能力，進(jìn)而影響信用記錄等。

據(jù)悉，存量房貸利率調(diào)整已“箭在弦上”。業(yè)內(nèi)人士表示，8月21日5年期以上LPR報(bào)價(jià)維持不變或?yàn)榇媪堪唇依式档皖A(yù)留空間。存量貸款客戶應(yīng)暫等消息，通過正規(guī)渠道操作，避免陷入“轉(zhuǎn)貸”黑洞。

轉(zhuǎn)貸暗道

實(shí)際上，部分資金中介所宣稱的“實(shí)現(xiàn)房貸利率調(diào)整”，其本質(zhì)則是“房貸置換”。

李明告訴記者，進(jìn)行轉(zhuǎn)貸時，有營業(yè)執(zhí)照則選擇性相對較多，可選擇先息后本或等額本息，等額本息期限可達(dá)10年，通過消費(fèi)貸途徑，可做200萬元額度轉(zhuǎn)貸，消費(fèi)貸年利率一般稍高于4%。“過去消費(fèi)貸只能做到100萬元，現(xiàn)在額度提高了，但需要抵押房產(chǎn)，通過銀行操作借款。”李明說。

談到辦理步驟，李明表示，“第一步，通過墊資公司借款，償還之前貸款；第二步，通過中介辦理消費(fèi)貸或者經(jīng)營貸，償還此前的墊資，墊資費(fèi)用的費(fèi)率約為1%。另外，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，資金從銀行轉(zhuǎn)出后要按照中介安排的路徑操作，不要進(jìn)入股市等明顯違規(guī)的領(lǐng)域，及時取現(xiàn)，然后重新存到另一個賬戶上，打給墊資公司即可。”

一位北京地區(qū)貸款中介人士告訴記者，有房產(chǎn)抵押，可以通過經(jīng)營貸將房貸置換，年利率稍高于3%。實(shí)際上，操作的本質(zhì)是將客戶從一家銀行借款轉(zhuǎn)移到另一家銀行，并將房產(chǎn)貸款變?yōu)榻?jīng)營貸款。“其間收費(fèi)涉及墊資、公司辦理，全部費(fèi)用大概是5至6個點(diǎn)。”該中介人士表示。

具體來說，該人士介紹，“如果款項(xiàng)低可以考慮轉(zhuǎn)換為消費(fèi)貸，但我公司消費(fèi)貸轉(zhuǎn)貸最高額度是99萬元，年利率大概是4%；100萬元以上均是經(jīng)營貸，還款期限分為1年、3年、5年、10年、15年。其中，5年期以上的貸款還款方式可選擇等額本息或等額本金，而1年或3年的貸款只能選擇等額本息或先息后本。”

另一位北京地區(qū)貸款中介人士告訴記者，辦理轉(zhuǎn)貸需要客戶名下有公司。如果沒有公司，中介可以幫助過戶公司，且公司需要客戶正常報(bào)稅來應(yīng)對銀行監(jiān)管，轉(zhuǎn)貸之后還款期限分為1年期、3年期、10年期。其中，10年期每年需續(xù)貸一次，年利率一般是3.15%；若轉(zhuǎn)貸為消費(fèi)貸，辦理最高額度為200萬元，但利率相對高。“中介公司一般收1.5%的費(fèi)用，辦理公司手續(xù)需1.5萬元，辦理有一定風(fēng)險(xiǎn)，中間影響因素較多，但中介會幫助規(guī)避。”

東北地區(qū)某銀行人士告訴記者，貸款中介有個人運(yùn)作的，也有以公司形式運(yùn)作的，名稱多為某某科技公司、某某投資管理公司等，他們會摸清貸款每個環(huán)節(jié)，給銀行和客戶牽線搭橋，幫助客戶辦理手續(xù)、做材料。實(shí)際上，經(jīng)貸款中介的材料不少都有水分，給客戶和銀行均埋雷，而銀行不一定能識別出來。

金融監(jiān)管專家周毅欽告訴記者，現(xiàn)在市場出現(xiàn)一些貸款中介幫助客戶使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸替換房貸的操作，許多人動起了用“消費(fèi)貸”或“經(jīng)營貸”過橋房貸以減輕還款壓力的念頭。在具體操作過程中，這類貸款中介一般會先為購房者提供資金用于結(jié)清房貸，再讓購房者以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請經(jīng)營貸款，從中謀取高額中介服務(wù)費(fèi)用、資金過橋費(fèi)用等。面對購房者不具備申請“經(jīng)營貸”的資質(zhì)條件，部分貸款中介宣稱“包辦注冊公司流程”，“幫助”購房者順利獲批經(jīng)營貸款，實(shí)際卻是利用購房者信息注冊了一個無業(yè)務(wù)、無流水的“空殼”公司，甚至還有些中介公司誘導(dǎo)借款人提交虛假材料導(dǎo)致借款人涉嫌騙貸。

周毅欽表示，中介宣傳“‘經(jīng)營貸’或‘消費(fèi)貸’置換房貸”的說法，對于購房者而言確實(shí)誘人，但是必須警惕這些中介公司“幫助”購房者違規(guī)套取貸款背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)或陷阱。

第一，個人經(jīng)營性貸款資金、消費(fèi)貸是不能違規(guī)挪用至房地產(chǎn)市場的，嚴(yán)厲禁止利用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸購買住房。如果日后被查到，結(jié)果會勒令提前還貸，記入不良信用記錄和面臨訴訟。

第二，有的“貸款中介”打著銀行的旗號，以低息為誘餌招搖過市，直到消費(fèi)者真正簽協(xié)議的時候才發(fā)現(xiàn)，中介會收取很高的服務(wù)費(fèi)用，折合貸款成本甚至超過銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房貸利率。

第三，用于“轉(zhuǎn)貸”的這兩類貸款期限短，月還款金額比較高，如果投資者的流動性出現(xiàn)問題，更容易變成不良，影響信用記錄，這種情況在現(xiàn)實(shí)中也有過類似的案例。

下調(diào)空間

一位天津地區(qū)銀行人士告訴記者，從目前的政策方向看，存量房貸利率未來有降低空間，客戶應(yīng)等待消息，通過合規(guī)方式辦理。

一個信號是，8月18日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開的電視會議強(qiáng)調(diào)，“要繼續(xù)推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系。”此外，8 月1 日，中國人民銀行、外匯局召開2023年下半年工作會議，會議提出，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。”

另一個信號是近期的非對稱降息。民生銀行首席研究員溫彬表示，8月15日，三大利率（OMO、MLF、SLF）實(shí)現(xiàn)年內(nèi)第二次集體下調(diào)，且MLF利率降幅達(dá)到15bp，引發(fā)市場對本月LPR報(bào)價(jià)相應(yīng)下調(diào)的預(yù)期。但從21日實(shí)際報(bào)價(jià)來看，1年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)10bp，幅度小于MLF利率降幅，而5年期以上LPR報(bào)價(jià)則“按兵不動”，主要因素之一是存量按揭利率調(diào)整已“箭在弦上”。

溫彬進(jìn)一步表示，“當(dāng)前央行已明確提出‘指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率’，存量按揭利率的調(diào)降已成定局。在當(dāng)前居民投資和資產(chǎn)配置行為發(fā)生改變、新發(fā)放住房貸款利率已實(shí)現(xiàn)大幅下調(diào)的情況下，存量按揭利率調(diào)降能夠更好地起到穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)信用的作用，且降低貸款置換行為，減少空轉(zhuǎn)套利風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范市場秩序。在當(dāng)前新發(fā)放貸款利率已降至歷史低位，各地因城施策空間較大且銀行息差持續(xù)承壓的環(huán)境下，為保持銀行合理利潤水平，5年期以上LPR報(bào)價(jià)維持不變可為存量房貸利率加快落地預(yù)留空間。”

中泰證券銀行研究團(tuán)隊(duì)表示，存量房貸利率有下調(diào)可能，但存量房貸利率的下調(diào)仍需考量其帶來的居民利息支出降低向居民消費(fèi)的轉(zhuǎn)化率，以及落地過程中結(jié)合居民提前還款能力和銀行按揭早償壓力所帶來的問題。

該研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，存量房貸下調(diào)比例預(yù)計(jì)不會很大，復(fù)盤2008年到2009年存量利率調(diào)整情況，與今年情況相似，均是銀行與個人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。在市場化協(xié)商和博弈的過程中，考慮個人的資金還款能力，預(yù)計(jì)存量房貸下調(diào)比例不會很大。

一位北京地區(qū)國有銀行人士告訴記者，目前銀行暫未收到存量房貸利率調(diào)降的通知。但依據(jù)目前監(jiān)管的指示來看，未來或有進(jìn)一步動作，來減輕存量房貸客戶集中還貸引發(fā)的壓力。

海通證券研報(bào)顯示，對比近期央行從“鼓勵”到“指導(dǎo)”的表態(tài)，居民存量房貸利率的調(diào)整或逐步落地。根據(jù)估算，存量房貸當(dāng)前的加權(quán)平均執(zhí)行利率或在4.8%附近，如果本輪存量房貸利率的調(diào)整目標(biāo)為最新投放的利率水平，即4.14%（2023年一季度的平均利率），那么兩者差距超過60bp。截至今年上半年，存量的個人住房貸款余額總計(jì)38.6萬億元，如果按照60bp的幅度進(jìn)行利率調(diào)整，或?qū)?yīng)減少銀行的年利息收入超2000億元，占2022年銀行業(yè)2.3 萬億元凈利潤的比例約10%。

上述研報(bào)顯示，如果按照40bp的調(diào)整幅度進(jìn)行估算，對銀行凈利潤的影響或縮減至6.7%。邊際上，降低存量房貸利率會直接減少居民的月供支出，對消費(fèi)起到一定的支撐作用。

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