抵押貸款是購房者（抵押人）向銀行（抵押權人）借錢的方式，購房者用所購房產作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。購房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品“房屋所有權證”與“土地使用證”。

購買商品房，需要符合購房資格，也需要相當的經濟實力。部分購房者無法實現全款買房，通過貸款買房也是非常常見的方法，選擇貸款，可以緩解不輕的經濟壓力。

（一）如何查詢個人征信

【資料圖】

買房時，大部分人都會涉及到貸款，而銀行放貸前，一般都要審查用戶的個人征信，需要提供個人征信報告。如果個人征信存在污點，銀行很有可能會拒絕放貸。

1、查詢征信報告的注意事項

申請房貸時，銀行要求的征信報告主要有以下幾個方面：

（1）基本信息：包含個人的姓名、身份證、姓名，申請日期，出具日期、婚姻狀況等；

（2）信貸記錄：主要是個人向銀行金融機構申請的借貸記錄包括信用卡、房貸、經營性貸款、助學貸款等一系列的借貸記錄。包括結清，以及未結清等一系列信息；

（3）公共信息：個人申請過的通信、水電、燃氣、繳稅情況等個人信息與情況，還有包括個人的法院信息，比如是否納入失信被執行人名單；

（4）異議記錄：查詢人對個人的征信有異議時向銀行機構申請過的異議，可通過添加聲明的方式在該部分中予以反映，如果沒有申請過異議，因此也就沒有相關記錄了；

（5）查詢記錄：個人查詢的記錄與機構查詢的相關信息。一般銀行審批信用卡時都會有這個記錄；

（6）說明：征信中心的格式條款，包含需要注意的相關信息，以及異議處理情況處理的意見和征信中心的立場。

2、哪些情況會導致征信報告出現“污點”？

（1）“連三累六”：指貸款人兩年內連續三個月或者累計六次逾期還款。

（2）呆賬：指已過償付期限，經催討尚不能收回，長期處于呆滯狀態，有可能成為壞賬的應收款項；

（3）頻繁查詢征信報告：如果短期時間內有多家貸款機構查詢征信記錄，銀行判定你最近急需用錢，對你是否能按時還款產生了懷疑，進而拒絕了信貸申請；

（4）水電氣費欠繳：欠水費、欠電費、欠氣費、欠物業費等；

（5）“睡眠”卡未處理：某些特定的信用卡無論你開戶與否都會產生年費，如果疏忽了這一點，就會出現逾期，產生不良記錄。

（6）保險費用欠繳：保險逾期繳費，若超過三個月仍未補上，除了造成保單效力中止，還可能會被保險公司提交記錄。此外，社保及公積金繳存記錄也是評定個人征信的重要數據。

（7）擔保連責：用戶為其他人擔保貸款，但是被擔保人無法償還，作為擔保人會有連帶責任，如沒有承擔擔保責任，在征信記錄上會成為一個污點。

（8）利率上調，月供未變：貸款利率上調后，所貸款項未償還部分利率也會隨之調整，仍按原金額支付“月供”，會產生欠息逾期。

（9）信息被冒用：若你的信息被不法分子利用做違法之事，那不良記錄就會記錄在你頭上。因此在查詢征信記錄有問題時，一定要找銀行核實情況，避免出現漏洞。

3、個人征信查詢方式

（1）現場查詢：憑有效身份證件（身份證、軍官證、士兵證、護照等）自行到中國人民銀行分支機構征信窗口進行查詢，需如實填寫個人信用報告本人查詢申請表，同時也可通過銀行的征信自助查詢機查詢。全國聯網，異地可查。

（2）網絡查詢：登錄中國人民銀行征信中心。進行用戶注冊后，在線驗證身份信息，提交注冊申請及查詢申請；通過身份驗證，你會收到含有激活碼的短信，需要在7天內登錄網站并激活用戶；申請提交后，你會收到含有查詢碼的短信，使用查詢碼可以查詢征信報告，查詢碼在7天內有效。

（二）如何辦理商業貸款

商業貸款，購房者購買住房時，以其所購買的住房為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。有關銀行規定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產擔保企業為居民購房貸款向銀行提供擔保。

貸款買房，有商業貸款和公積金貸款兩種方式可供選擇，公積金貸款利率雖然較低，但需滿足的要求較多。商業貸款，相對而言普適性強一些，也是多數買房人選擇的貸款方式。

辦理商業貸款的流程如下：

（1）購房者與開發商簽訂購房合同，并交付購房的首付款。

（2）提交貸款申請，準備有效身份證件、常住戶口證明或有效居住證明、婚姻狀況證明、收入證明或個人資產狀況證明、征信報告貸款用途使用計劃或聲明，以及銀行要求提供的其他資料。

（3）銀行審查。銀行審核通過購房者的貸款申請后，會與購房人簽訂借款合同、抵押合同、保證合同。

（4）銀行根據有關資料辦理抵押登記手續及房屋保險、合同公證手續，并發放貸款。

（5）放款后，購房者的月供要及時還，否則可能被追回貸款。購房者也可一次償還，提前還款當期仍計收利息。不收取違約金。

（三）如何辦理公積金貸款

住房公積金，國家法律規定的重要的住房社會保障的組成部分，單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務。公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關規定申請個人住房公積金貸款。

購者按以下流程辦理公積金貸款：

（1）貸款申請

申請人可在網上辦事大廳填寫申報材料，也可直接攜帶材料到受托銀行貸款網點進行辦理；

（2）公積金中心受理貸款

在收到貸款申請人的登記申請以及相關的資料后，公積金中心會受理該貸款申請，對申請人的公積金貸款資質進行審核；

（3）貸款審批

市住房公積金管理中心在確認受理后，5個工作日內做出給予貸款或不予貸款的決定。

（4）簽訂抵押貸款合同

公積金貸款申請獲得批準的，公積金中心或者受托銀行就會通知借款人辦理簽約手續。

（5）辦理抵押登記手續

在簽訂合同后，貸款申請人及房屋的共有人需要與公積金中心一同前往不動產登記中心進行抵押登記。在不動產登記中心受理后，會在一定時限的工作日內通知公積金中心領取不動產權登記證明。

（6）放款審核

公積金中心收到不動產權登記證明后進行放款審核。

（7）貸款發放

受托銀行按約定的放款條件，審核無誤后發放貸款，貸款資金按合同約定的賬戶劃轉。

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