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諸葛科技:“量縮質提”趨勢延續 土地攬金同比下降3成|每日短訊


(資料圖)

土地供需兩端持續收緊,成交規模創新低,樓面價創新高。進入2023年,在多城計劃減少土地供應的背景下,加之“少量多次”供地模式在全國范圍內密集開展,使得土地市場供需節奏再度發生了明顯變化,“加速收縮”為了今年土地市場供需兩端最為顯著的特征之一。此外,房企資金流動性壓力仍然不小,以及樓市修復緩慢,房企拿地熱情仍處于溫和回升階段,因此成交端暫且發力不足。不過,在不少城市持續推出優質地塊的帶動下,成交樓面價持續上行,創歷史同期價格新高。根據數據顯示,2023上半年土地供應規劃建筑面積為21854.23萬㎡,同比下跌37.02%,較去年下半年下跌63.88%;成交規劃建筑面積15438.32萬㎡,同比下跌37.43%,較去年下半年下跌71.5%。2023上半年土地成交樓面價為5846元/㎡,同比上漲9.46%,環比上漲30.14%,再度刷新了成交樓面價新高。土地市場量縮質提的趨勢仍在,在土地量縮減下,地塊的質量有所提升。

上半年土地供需規模“四連升”后小幅回落,6月樓面價直逼月度峰值。從月度數據來看,今年上半年土地供需兩端基本呈現穩步上升趨勢,2023年1月供需規模低位開場,供應、成交規模建筑面積均低于2000萬㎡,隨著市場逐漸復蘇,多城陸續拉開今年拍地活動序幕,供需規模逐月增加,直至5月份,迎來了年內首個供需小高峰,供應規模為5183.77萬㎡,成交3903.47萬㎡。價格方面也是低位開場,2023年1月成交樓面價為3386元/㎡,隨后部分城市紛紛按下拍地鍵,重點一二線城市更是迎來首場土拍“開門紅”,成交價格漲勢愈加強勁,至2023年6月成交樓面價升至7416元/㎡,達近6年月度成交樓面價次高峰。

各等級城市土地成交規模同比全線下跌、樓面價同比全線上揚,一線城市韌性更強。分能級城市來看,一線城市成交同比跌幅相對較小,主要系今年北京、上海供地節奏明顯加快影響;二線城市、三四線城市跌幅均超30%。根據數據顯示,2023上半年,一線城市土地成交規模同比下跌25.9%,二線和三四線城市成交規模同比分別下跌36.3%和39%。此外,土地市場局部升溫之下,三四線城市表現更為失力,成交規模縮減最多。從各等級城市成交樓面價同比來看,一、二線城市價格漲勢相對堅挺,已分別連續6個、9個半年度呈現正增長。數據顯示,2023上半年一線城市成交樓面價同比上漲9.1%,二線、三四線城市同比分別上漲4.5%、4%。

全國土地收金同比下降3成,重點一二線城市土地攬金能力更優。受供應規模的影響,上半年土地市場成交規模也呈下降態勢,收金規模儼然難掩下滑局面。根據數據顯示,2023上半年全國土地成交金額為9027.88億元,環比下降62.43%,較去年同期下降31.24%。另外,不可否認的是,在地方財政收入中,土地收入也起著不可或缺的作用,近兩年土地收入的下滑也在一定程度上加劇了地方的財政收入壓力。部分土地財政依賴度過高的城市,則需要進一步優化調整財政收入結構,謹防土地收入下滑加大財政壓力。

從城市來看,重點一二線城市土地收金出眾。其中,北京以1008.72億元位居土地出讓金首位,入年以來,北京開啟了“少量多次”的拍地模式,同時優質地塊頻頻涌出,土拍熱情高漲,收金表現也更佳。杭州以890.72億元位居土地出讓金第二,入年以來,杭州已完成了六場土拍,且較去年明顯升溫,六場土拍溢價率均超8%,收金表現自然不俗。上海、廣州兩個一線城市緊隨其后,2023上半年土地出讓金分別達545.58億元、516.57億元,均是土拍火熱下的高額收獲。西安憑借456.17億元躋身前五。另外,不難發現,長三角經濟圈城市收金能力也較強,TOP20城市中占據半數以上,如蘇州、南京、合肥等均是土地市場不容忽視的中堅力量。

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