（2023年6月25日）雖然各地均在大力發展“工業上樓”，但并不是所有工業都適合“上樓”，并不是所有企業都能承擔上樓所帶來的的成本提升。

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“工業上樓”，可以簡單認為是把工業搬上樓房，該模式是一種將工業企業搬遷至城市的高層建筑中，形成產業集群的新模式。可以有效地節省土地資源，提高城市空間利用效率，同時也可以提高企業的生產效率和降低成本。

回顧我國產業園區40年的歷史，改革開放初期重工業與輕工業比例失調與基礎產業滯后等重大結構性問題已經得到初步解決。

到如今，經濟快速發展的同時，城市土地資源配比開始面臨重大考驗，問題之一便是土地規劃留給產業這一城市“生命線”的配給逐漸被壓縮。

“工業上樓”的發展模式，本質就是為解決工業載體與土地利用之間的矛盾。既然陸地沒辦法“安排規劃”，只好抬起頭問天要地，運用“折疊空間+垂直產業”新概念，實踐“工業上樓”新模式。

這一發展模式在以環渤海、長三角及大灣區為代表的經濟發達城市之中更為顯著，寸土尺金之下，更要惜其貴、盡其用。

以深圳為例，目前全市“工業上樓”項目共72個，用地面積854.8萬平方米、廠房面積2306.5萬平方米。

2022年11月，深圳推出“工業上樓”計劃，將連續五年每年建設2000萬平方米優質、經濟、定制化廠房空間，“工業上樓”優質廠房租金平均35元每月每平方米，打造國際一流的新一代生產生活生態“三生融合”型制造業園區。

值得一提的是，2019年7月，深圳寶安區推出《深圳市寶安區工業上樓工作指引（試行）》，為中國首個工業上樓的規劃建筑規范。

問天問地，最重要的是產業聚集

在一個區域內，如果有足夠的企業、產業鏈上下游企業和相關產業配套企業聚集，就可以形成一個完整的產業生態圈，從而提高整個區域的產業效率和競爭力，即上下樓更是產業的上下游。

基于“上下樓是上下游”的考慮，“工業上樓”的兩種初步發展形態隨即誕生——工業大廈和堆疊式廠房。

“工業大廈”模式是指高檔的廠房、寫字樓等建筑，多用于高科技產業、研發中心等企業。北京中關村軟件園、深圳科技園等都采用了這種模式，建筑環境高檔，配套設施完善，吸引了眾多高科技企業入駐。

“堆疊式廠房”模式則是指低層、簡單的廠房，多用于傳統制造業和小微企業。例如深圳的華強北電子市場、廣東東莞的厚街鎮等都是采用這種模式，建筑簡單、成本低，適合小微企業和傳統制造業企業使用。

現如今，打造“工業上樓”要解決一套建筑設計體系在背后支撐的問題，既要在保證安全、節能環保、節省成本的同時，又能夠滿足企業需求。

如果看建安成本，平層廠房一般是1500元每平米，而“通用型”高層廠房其實已經來到了4000-5000元每平米，有些“定制化”高層廠房造價甚至更高。

成本因素及產業產品也導致并不是所有的產業都適合“上樓”。

問市要錢，期望通過REITs退出

首批基礎設施公募REITs上市兩周年之際，四單擴募項目的落地也為當前市場注入了“強心劑”。現階段，公募REITs正成為市場新寵兒，爭先恐后奔赴REITs新風口。

有市場人士指出，投資機構在觀察國內公募REITs的投資機會時，難點在于合適的底層資產很難找到。目前已發行的基礎設施REITs還是工業園、產業園、孵化器之類的物業，未來“工業上樓”資產可以很好解決公募REITs的資產需求問題。

究其原因，“工業上樓項目基本集中在一線和強二線等土地資源較為匱乏的城市，這些城市經濟和產業基礎較好，投資機構對融資主體及項目所在地情況更加包容。

此外，“工業上樓”項目的招商運營基本都是以戰略新興產業為主，政策扶持力度大，資產的出租、運營等收益有更好的保障，更符合公募REITs對資產的準入要求。

產權方面，由于“工業上樓”項目多為新建廠房，產權更加清晰明確，若成功落地REITs以租金收入和少量變現提供分紅，提升存量廠房的流動性，募集更多證券市場資金，形成資金“活水”，將會進一步擴大“工業上樓”建設規模。

“工業上樓”下的珠三角正走向逐步推廣普及、長三角走向成熟完備、環渤海還處于新生階段，而香港已經進入更新升級階段。

作為產業園區新時代下的表現形態，“工業上樓”能否引領產業地產新一輪投資風潮？

8月7-10日，觀點機構將繼續在海南舉辦2023博鰲房地產論壇及系列活動，博鰲產業科技大會亦將如期舉行，這里有眾多重量級行業嘉賓，探尋產業、資本的未來融合。

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