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讀創公司調研|南山控股:產城綜合開發業務穩步推進,探索建立“募投建管退”業務閉環

深圳市新南山控股(集團)股份有限公司(證券代碼:002314;證券簡稱:南山控股)發布的投資者關系活動記錄表顯示,公司日前在接受機構投資者調研時表示,截至2022年末,產城綜合開發業務穩步推進上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點項目,項目總建筑面積226萬平方米,可出租廠房面積33.6萬平方米,同時探索建立“募投建管退”的業務閉環。

公開資料顯示,南山控股是以現代高端倉儲物流為戰略性業務、以房地產開發為支撐性業務、以產城綜合開發為培育性業務的綜合性企業集團。

“專家普遍認為房地產的未來風險高收益低,公司是否有轉型升級規劃?”面對投資者在互動平臺上的提問,南山控股日前表示,房地產行業仍是國民經濟支柱產業,公司將持續提升房地產業務專業運作水平,提升市場競爭力。同時,公司在業務轉型、區域布局和項目選擇方面已做了前瞻性考慮,形成倉儲物流、房地產開發、產城綜合開發、制造等多元化業務布局。公司目前主營業務較為穩定,將根據市場變化持續優化業務結構,實現各板塊之間的良性互動和協同發展,推動業務轉型和高質量增長。


(資料圖片僅供參考)

南山控股日前還在交易所互動平臺中披露,截至6月10日公司股東戶數為55026戶,較上期(5月31日)減少773戶,環比降幅為1.39%。這已是該公司股東戶數連續第10期下降,累計降幅達9.25%,也就是說籌碼呈持續集中趨勢。

據南山控股一季報,一季度公司實現營業收入51.35億元,同比增長392.88%;歸屬于上市公司股東的凈利潤9164.7萬元,同比增長172.82%;經營活動產生的現金流量凈額5.96億元,同比增長138.67%;加權平均凈資產收益率0.89%。

二級市場上,南山控股今年以來股價持續低迷,其最新股價為3.26元,拉長周期來看,股價處歷史相對低位。

◎以下為調研內容:

問:控股股東對公司的定位?是否有進一步資源整合計劃?

答:公司作為中國南山集團旗下唯一上市平臺,陸續將地產開發、倉儲物流等核心業務整合進入上市公司,提升公司的競爭力和盈利能力,推進公司長遠健康發展。控股股東始終秉承有利于上市公司可持續發展、有利于全體股東權益的原則,助力上市公司實現長遠規劃。公司未獲悉集團資本運作的相關計劃,若涉及相關事宜,公司將按照相關規則及時履行信息披露義務。

問:公司作為多元化集團企業,對倉儲物流、房地產開發、產城綜合開發、制造四大業務的發展定位?

答:公司倉儲物流、房地產開發、產城綜合開發三大主業,圍繞“不動產開發和運營管理能力”持續提升,并各有側重。倉儲物流業務作為公司戰略性主業,是重點發展方向,公司層面給予資源傾斜;房地產開發業務作為支撐性主業,將利用自身的造血能力,保持穩定的發展速度和規模,為公司貢獻收入利潤;產城綜合開發作為培育業務,符合國家政策,對于平衡公司中長期發展具有戰略意義。公司制造業板塊企業均為細分行業龍頭企業之一,公司通過管理對標先進經驗、加強內外部協同,全面提升經營質量和效益。

問:房地產開發業務貨值情況?銷售去化情況如何?

答:截至2022年末,公司地產權益可售貨值約400億元,主要分布在上海、成都、深圳等一、二線城市。受多重因素影響,現有房產項目的去化周期加長。公司會持續關注市場動態,采取積極、靈活的營銷策略并適時調整項目定位,以期加快項目去化,加速資金回籠,實現經營目標。

問:房地產開發業務今年的開發項目和預計毛利率情況?

答:公司地產項目主要分布在長三角、粵港澳大灣區、華中和成渝地區等具備發展潛力的核心城市。預計房地產業務整體毛利率仍與過去持平。

問:2022年以來公司拿地強度下降,是否會影響結算節奏?

答:公司希望維持房地產開發業務穩健發展,截至2022年末,地產銷售合同負債合計70.8億元,預計將于未來兩年陸續結轉。近兩年來,房地產行業格局不斷發生變化。面對新形勢,公司持續強化投資能力,聚焦核心城市的優質區塊,尋求高確定性項目,保障房地產開發業務可持續發展和效益提升。

問:寶灣物流2022年倉庫平均使用率為87.2%,公司如何判斷2023年高標倉出租率和租金走勢?

答:2023年一季度中國經濟運行實現良好開局,零售消費等高頻經濟指標回升,物流租賃需求也在穩步釋放。2023年全國兩會政府工作報告中多次提及物流產業,其中特別提到要加快建設現代化產業體系、完善現代物流體系,再次為行業發展指明了方向。今年以來,核心城市群整體出租率維持穩定,預計全國平均租金仍將維持增長態勢。

問:寶灣物流今年的計劃投入面積有多少?

答:寶灣物流近兩年尚有較多運營類項目處于建設期或投入運營期,今年計劃開工及繼續建設項目達17個。公司將重點加強成本控制、進度管理、質安檢查等環節的管理考核,確保實現工程建設的安全、質量和工期總體目標,并結合市場變化和客戶需求,持續優化設計標準,提升產品的適用性和競爭力。

問:寶灣物理有多少資產可以出表?

答:寶灣物流擁有豐富優質的物流倉儲資源,截至2022年末,運營、管理和規劃在建(含待建項目)倉儲面積逾940萬平方米,未來還會保持一定的開發投資速度。公司目前全力推進首單公募REITs發行工作,未來將結合政策要求、資產本身的情況,合理設定后續資產證券化產品的發行節奏,確保業務長期、可持續發展。

問:產城綜合開發業務目前的運營體量?

答:截至2022年末,產城綜合開發業務穩步推進上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點項目,項目總建筑面積226萬平方米,可出租廠房面積33.6萬平方米,同時探索建立“募投建管退”的業務閉環。2022年,公司通過參與投資設立的工業園區Pre-REITs并購基金已完成首單項目收購,未來的退出通道包括公募REITs、并購基金等方式。

問:產業園區的運作模式?

答:工業和產業園區地域性更強,須結合當地經濟、產業結構、客戶情況進行園區設計,開發運營復制難度更大一些。在土地拍賣時,一般政府允許工業和產業園區資產部分出售、部分自持,可以通過銷售物業回籠資金,縮短投資周期。園區建成后,公司憑借專業服務、精細化運營管理提升運營收入。

(文章來源:讀創)

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