今年以來，城市更新立法再提速。《北京市城市更新條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)近日發布并面向社會公開征求意見。這意味著北京成為繼深圳、廣州、上海之后，第四個針對城市更新立法的一線城市。此外，南京也將城市更新立法提上日程。

立足于擴大有效投資，不少地方還在加快醞釀并批量落地城市更新項目，并紛紛成立城市更新專項資金、產業基金等。包括財政資金、金融貸款、社會資本在內的多元化投融資機制正在加快構建。

城市更新立法提速

《北京市城市更新條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)近日正式發布并面向社會公開征求意見。《條例》起草說明顯示，城市更新立法是推進城市更新制度化建設的客觀要求，從北京城市更新的實踐支撐和政策基礎來看，立法的基本條件已比較成熟。《條例》明確了5大類12項更新內容，包括居住類、產業類、設施類、公共空間類和區域綜合性城市更新。

這意味著，北京成為第四個針對城市更新立法的一線城市。公開資料顯示，2021年3月起，《深圳經濟特區城市更新條例》開始施行;2021年7月，《廣州市城市更新條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。2021年9月，《上海市城市更新條例》開始施行。

今年以來，城市更新立法持續提速。《遼寧省城市更新條例》自2月1日起施行。南京也將城市更新立法提上日程。為了讓城市更新可以順利實施，南京提出研究出臺南京城市更新管理辦法，逐步建立南京城市更新政策“工具箱”，適時啟動城市更新立法研究。

從立法內容看，各地城市更新側重點有所不同。比如，北京指出，北京城市更新進入減量雙控、以存量更新為主的新階段。上海強調城市更新應當堅持“留改拆”并舉、以保留保護為主的原則。廣州重點關注解決“拆遷難”等問題。

中國國際經濟交流中心經濟研究部副部長劉向東對《經濟參考報》記者表示，“十四五”規劃綱要提出要實施城市更新行動。在此背景下，許多城市制定城市更新實施方案，北上廣深一線城市更是制定城市更新條例，為解決城市更新中的難點、堵點設定法規依據，從而指導城市更新行動依法合規推進。在一線城市率先行動下，各地有望加快跟進，因地制宜制定相應的城市更新法規，推進城市更新行動進入法治化保障的新階段。

重大項目頻頻落子

“我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，內需潛力巨大。”住房和城鄉建設部部長王蒙徽此前在新聞發布會上說。據不完全統計，截至2021年底，全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元。

而根據全國工商聯房地產商會城市更新分會調研和估算，城市更新過程中將撬動十萬億級的內需空間。

進入2022年，城市更新項目頻頻落子。今年5月底，上海發布《加快經濟恢復和重振行動方案》，城市更新成為一項重點內容。方案提出“未來將加強城市更新規劃編制、政策支持和要素保障，年內新啟動8個以上城中村改造項目。”

青島今年啟動實施城市更新和城市建設三年攻堅行動。一季度在建項目已達到641個，完成計劃任務的124%。煙臺今年全面推進12項城市更新重點項目。截至目前，6個項目已開復工，其他6個項目已開展設計、招標、前期手續辦理等工作。成都在持續推進50個既有片區更新項目基礎上，新啟動片區更新項目30個以上、改造老舊小區600個以上。廣州2022年涉及城市更新類的重點項目有54個，合共總投資額超過一萬億。

此外，根據近日公示的《濱海新區城市更新專項規劃》，到2025年，濱海新區將重點實施十大城市更新項目，總規模將達到15至18平方公里，預計項目總投資達1000億元左右。

“城市更新項目的加快落地，一是有利于優化城市結構、完善城市功能，改善城市居住環境，提高居民生活質量。二是有利于進一步挖掘投資潛力，城市更新中的優質項目可以形成較大的投資規模。三是可以推動城市中新產業、新業態發展，激發城市新的經濟活力。”中國銀行研究院研究員范若瀅對《經濟參考報》記者表示。

不過，范若瀅也提出，在實施城市更新行動過程中，要結合不同城市具體特征，進行城市更新相關規劃，解決城市發展問題;深入關注城市不同主體的訴求，進行系統性、全局性、協同性設計，真正改善居民生活環境。

劉向東則強調，推進城市更新項目落地，要堅持“留改拆”并舉，采用小規模、漸進式、可持續的更新模式，依法依規對未簽約的部分留守戶實施房屋征收。城市更新項目的征收補償也要依法依規推進，確保拆遷補償的利益平衡問題，避免變成簡單的土地收儲和商業開發行為。

多路資金加快進入

面對規模巨大的城市更新項目，如何完善包括財政資金、社會資本等在內的多元化投融資機制同樣成為關注焦點。

記者了解到，遼寧省財政安排城市更新專項資金5億元，遴選出綠色低碳、歷史文化、城市活力、安全韌性、老舊小區改造等五大類40個優質項目予以支持;籌措省以上保障性安居工程專項補助資金36.7億元，支持棚戶區改造1109套。

煙臺通過成立城市更新基金、銀行貸款、發行專項債等方式，全市累計達成融資意向1249.58億元，已獲批298.38億元，實際到位90.97億元。

此外，河北提出，整體運作城市更新項目，爭取政策性銀行、商業銀行的雙重信貸支持，整體推動城市更新單元內市政基礎設施、公共服務設施配套水平的提升。天津提出，支持社會資本參與城市更新項目的體檢評估、規劃設計、投資建設、運營管理全過程，開展產業導入、配套服務等經營活動。

“要進一步完善投融資機制，解決城市更新資金來源問題。”劉向東認為，可根據項目特點分類分級進行投融資設計，如對準公共品的城市更新項目可采取PPP等模式吸引社會資本參與，對具有較強公益性特征的更新項目可由政府配套資金和發行城市更新專項債融資，并在運營方面委托專業公司進行維護經營，對具有營利性的更新項目也可以由國有企業為主體進行投融資或者直接交給地產開發商為主進行商業化開發。

對于投資來源，范若瀅建議，一是鼓勵商業金融機構創新金融產品，通過債權、股權、資產支持計劃等多種方式解決項目資金壓力較大問題;二是更大程度發揮政策性金融作用，通過專項建設基金等措施對城市更新項目進行支持;三是在合法、合規前提下引導、鼓勵金控平臺、信托公司等多方機構參與，提高社會資本參與積極性。(記者 班娟娟 北京報道)

關鍵詞： 城市更新立法 城市更新項目 城市更新專項資金 多元化投融資機制