商品房為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。公有住房每平方米為當(dāng)?shù)胤扛某杀镜?%。房屋維修基金怎么算就是根據(jù)這兩個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不同的計(jì)算。

1.商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主應(yīng)交存其自有物業(yè)的建筑面積，每平方米建筑面積的修繕金額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米建筑成本的5%至8%用于專項(xiàng)維修基金。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，合理確定并公布專項(xiàng)住宅首期工程每平方米建筑面積的資金維護(hù)量，并適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

2、出售公有住房，按照下列規(guī)定交存專項(xiàng)資金住宅維修基金：

(1)業(yè)主應(yīng)將其擁有的物業(yè)的建筑面積用于專項(xiàng)維修基金，首期維護(hù)的金額為每平方米建筑面積當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。

(2)售房單位按照多層住宅不低于銷(xiāo)售價(jià)格的20%，高層住宅不低于銷(xiāo)售價(jià)格的30%，從銷(xiāo)售價(jià)格中一次性提取專項(xiàng)資金維修住宅。

2007 《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，資金在專項(xiàng)的住宅維修適用于承重墻、屋頂、樓梯間、電梯等。但是《辦法》規(guī)定，如果要花費(fèi)維修資金，則應(yīng)遵循“2/3特殊多數(shù)原則”，即占總建筑面積三分之二以上的業(yè)主和占總建筑面積三分之二以上的業(yè)主應(yīng)討論并批準(zhǔn)使用方案。

房屋維修基金怎么算則是根據(jù)上述的方式進(jìn)行計(jì)算。房屋維修基金實(shí)際上包括住房公共設(shè)施專項(xiàng)基金和房屋本體維修基金。住房和公共設(shè)施專項(xiàng)基金簡(jiǎn)稱專項(xiàng)基金，用于物業(yè)共用部位、公共設(shè)施和設(shè)備的更新改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專項(xiàng)基金實(shí)行“錢(qián)隨房子走”的原則。當(dāng)房子被轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶中資金的余額將被轉(zhuǎn)讓給房子的新主人。

多年來(lái)，住房維修基金的名稱已經(jīng)改變了幾次。1998年，它被稱為住房維修基金，后來(lái)改為商品房公共維修基金。2007年，根據(jù)當(dāng)時(shí)建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的第165號(hào)令，它最終成為“專項(xiàng)住宅維修資金。

如何處理已經(jīng)交納房屋維修基金的二手房？

例如：2005年，王女士在2000年通過(guò)一家房產(chǎn)中介對(duì)一套二手商品房進(jìn)行了估價(jià)，總價(jià)為35萬(wàn)。整棟房子狀況良好，位于繁華的位置，交通便利。王女士對(duì)此非常滿意。在與業(yè)主簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，發(fā)現(xiàn)了關(guān)于誰(shuí)將支付公共住房維修基金的條款。其中王女士購(gòu)買(mǎi)的二手房原主繳納的公房維修基金為6000元。

那么，王女士應(yīng)該支付業(yè)主這筆費(fèi)用嗎？專家認(rèn)為，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方簽署協(xié)議，遇到房屋維修基金是否應(yīng)由買(mǎi)方支付時(shí)，通常的解決辦法是買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商達(dá)成共識(shí)。通常有四種治療方法：

(1)業(yè)主將免費(fèi)向客戶延期支付房款。以王女士為例，如果房主將6000元的房屋維修基金費(fèi)用免費(fèi)推遲給王女士，那么王女士就不必支付房款了。

(2)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商后，由客戶和業(yè)主共同承擔(dān)費(fèi)用，即客戶支付原業(yè)主支付的房屋維修基金費(fèi)用的50%。根據(jù)王女士的案例，如果買(mǎi)賣(mài)雙方平分，王女士應(yīng)向業(yè)主支付3000元的房屋維修基金。

(3)經(jīng)協(xié)商買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)支付一定比例的房屋維修基金。比例公式為(房屋產(chǎn)權(quán)年限-原業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋與出售房屋的時(shí)間差)/房屋產(chǎn)權(quán)年限。如果按比例支付，王女士將向原業(yè)主支付[70-(2005-2000)]/70 * 6000或5580元的房屋維修基金。(注：平均房屋產(chǎn)權(quán)期限為70年。)

(4)如果房屋所有人不同意將房屋維修基金免費(fèi)延期給客戶，也不愿意與客戶按比例分?jǐn)傎M(fèi)用，則購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)應(yīng)承擔(dān)原所有人支付的房屋維修基金費(fèi)用。根據(jù)王女士的案例，如果業(yè)主不同意將費(fèi)用延期給王女士，王女士將不得不向業(yè)主支付全部6000元的房屋維修基金費(fèi)用。

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