《科創板日報》8月16日訊（研究員 田簫）風起云涌的房地產市場中，閩系房企曾是一股生猛力量。市場最火熱的高峰時期，有多達16家閩系房企同時進入百強房企行列，9家銷售規模超千億。

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然而，在行業遭遇周期性調整之時，閩系房企成為了債務爆雷的重災區，世茂、陽光城、正榮、禹洲等一眾知名房企，均相繼宣布債務違約。在債務困境中掙扎了兩三年的泰禾集團，也終于在低迷的市場環境中，于8月4日正式摘牌，被深交所終止上市。曾經的千億房企，出局前市值僅剩11億元。

泰禾集團的“退場”似乎已在預料之中，曾經意氣風發的創始人黃其森，也不得不面對這個現實。

科班出身，“文武兼修”

地市瘋漲的那些年，房地產開發商通常給人一種“英雄不問出處”的粗蠻形象。與農民、技術工人出身的其他知名地產大亨相比，黃其森是難得的科班出身。

年僅15歲，黃其森就考上了福州大學土木工程系工民建專業。在高考錄取率極低的1980年代，考上211大學的學霸黃其森是當地實打實的“神童”，一畢業就被分配到了中國建設銀行工作。

雖然與大學專業毫不相干，但黃其森在建設銀行一干就是12年，還拿下了經濟學碩士學位。日后，他曾重回母校，對學弟學妹表示，“我有幸在中國最好的兩個行業工作，一個是金融，一個是地產。”

在金融行業的工作經歷，對黃其森是另一大創業優勢，既有對土木建筑的專業認知，又有金融經驗，讓他最終成了地產界“文武兼修”的強將。

天時地利人和具備，隨著190年代下海創業潮的來臨，當時已是銀行高管的黃其森毅然辭職，在1996年創立泰禾集團，開啟一段新的商業人生。

成立之初，泰禾的發展重心位于福建，尤其重倉老家福州。和所有初創企業一樣，由于缺乏資金和人脈，剛剛起步的泰禾集團業務進展得并不順利，雖先后開發了天元花園、天元美樹館等樓盤，卻都沒掀起太大的浪花。

不過，黃其森的獨特風格在此時已有所展現。但與當時絕大多數同行不一樣，泰禾并未選擇經營當時流行的經濟型戶型，反而著力開發高端豪宅類型產品，并陸續在福州開發天元山莊、泰禾紅峪等項目。

豪宅項目在福州的遇冷沒有讓黃其森灰心喪氣，既然主打高端住宅，就得去更大的市場闖一闖。于是，他動身北上。

書生意氣，揮斥方遒

2002年，黃其森拍下了通州區潞城鎮堡辛村的地塊，準備打造“中國第一豪宅別墅”。

這塊地塊身處北京的東六環，當時位置十分偏僻，基本沒有任何生活措施配備，很多人都對黃其森當時的這個操作表示“看不懂”。

市場也為黃其森澆了一盆冷水。2004年，泰禾集團在該地塊上開發了“運河岸上的院子”第一期項目，定價為6000-7000元/平方米，遠超通州區2000元的市場均價。因此，項目銷售十分緩慢。

幾經波折，黃其森反而越挫越勇，他斥巨資對項目進行全面改造，使配置大幅升級。5年后，經過大幅改良的“運河岸上的院子”二期推出。

根據市場銷售記錄，“運河岸上的院子”二期開盤僅兩個月，其就囊括了北京500萬以上別墅的“雙冠王”，成交套數和成交金額均為第一；而在2012年7月，“運河岸上的院子”更高調推出獨一無二的“樓王別墅群”，每棟售價高達3億，折合每平米均價20萬元，成為中國最貴別墅。從此，“豪宅教父”這個稱號成為黃其森最耀眼的頭銜。

黃其森的豪宅為什么好買？情懷與實力缺一不可。

黃其森回憶說， “2003年我們做這個項目時，當時的地段做高端大家不認可，我們做中式，可那時候是"歐風美雨"，別墅豪宅都是歐美的，中式別墅大家放在比較低的位置”。但他的堅持要做，“如果遍地羅馬小鎮、托斯卡那、加州水岸，到哪里去找中國人自己的鄉愁呢 ？”

另一方面，建筑系出身的黃其森，對別墅品質也有著極其苛刻的“執念”。江湖上流傳，他多次宣稱“把一棟別墅當作一個項目來做”，在“高品質、高溢價”的信條下，黃其森讓“中國院子”這一豪宅IP成功出圈。

2017年，泰禾集團正式躋身“千億房企俱樂部”，銷售金額高達1007億元，年增幅達151%。

業績的突飛猛漲，給了黃其森大舉前進的勇氣。自2013年起，泰禾開始利用信托、基金等非標融資渠道，加快拿地步伐。每次拿地后，立刻為所拿地塊進行擔保貸款。資料顯示，十年前的2013年6月末，泰禾集團的對外擔保總額就已達到133.53億元，占其最近一期凈資產的460.33%。

彼時，黃其森絲毫不掩飾對進擊戰略的驕傲。他曾對媒體表示，“我很早就確定三四線城市不去，東北不去。有哪幾個企業像泰禾戰略這么清晰的？當時我們在上海、北京、福建拿了800億元的地，現在1600億元也拿不下來，這種戰略當時誰能看得透？地拿對了，什么就都對了。”

天不如人愿，“什么都對了”的泰禾集團，即將迎來一場難以翻身的大危機。

物競天擇，適者生存

泰禾大舉并購拿地的2016年和2017年，也是其開始大量增加土地儲備之時。這兩年，黃其森瘋狂加杠桿，不幸地站上了中國地價的歷史大頂。

財報顯示，2015年泰禾新增土儲面積僅為38.69萬平米，而2016年和2017年新增土儲面積分別達到204萬平米和792.8萬平米，呈幾何式增長。在土儲面積增速達到峰值的2017年，泰禾為獲取土地（包括掛牌和收購）投入總資金552.4億元，比2016年的266.4億元，又增長了107%。”

2018年起，中國房地產市場進入下行周期，一二線城市調控嚴密、銀根信貸收緊。隨后，泰禾在掙扎中緩慢陷入泥潭。

2018年末，泰禾流動負債1289億元，同比增長48%，同期，泰禾賬面上的貨幣資金僅有149億元；2019年末，泰禾的凈負債率仍高達248.31%，期末有息負債錄得970億元；2020年7月初，據上海清算所披露，泰禾集團出現首次債券違約，未能完成“17泰禾MTN001”本息的按時兌付，涉及金額達16.125億元；截至2023年4月28日，泰禾集團已到期未歸還借款本金仍高達582.03億元，對外擔保中實質性逾期債務對應的擔保余額為54.16億元。

身陷債務漩渦，向來自信滿滿的黃其森開始反思，2021年，他對媒體表示，“客觀地講，在我們快速擴張的過程中，管理等方面還是沒能跟上。我在2017年已經意識到這個問題了，步子邁大了，管理跟不上。”

不過，黃其森所稱的“管理問題”，與員工感受似乎并不一致。

2019年，一篇署名為“關心泰禾的地產人”的文章在網絡中流傳，該篇文章直接對黃其森喊話：“或許是較高學歷帶來的極度自信，讓您遇事更有主見，也或許是體制內的經歷，讓您缺乏對職業經理人的信任。那些拿著高薪offer準備大干一場的高管們空降后往往會發現，黃老板您在泰禾把分權和掣肘的治術發揮到了極致，每個人的權力版圖都不穩定，權斗的戲碼每天都在上演，勝者登堂，敗者離場，失敗離場的人的團隊，往往也會一同出局。”

2022年3月16日，泰禾突發公告稱，黃其森正在協助有關機關調查。兩日后，泰禾集團執行副總裁黃曦、副總裁林文華也被帶走協助調查。8個月后，黃其森協助調查結束，重回泰禾履職。然而，在他接受調查的這8個月里，一家又一家房地產商接連債務暴雷，宣告著房地產江湖的天翻地覆。

黃其森曾對媒體說，“2000年我來北京，有人告訴說，在北京做事不怕沒人罵，就怕沒人理。爭議有積極的一面，如果企業沒有人關注，就意味著消亡；另一方面，也說明泰禾與外界溝通不夠，輿論對泰禾的理解不夠正面。我常跟大家說，不要怨天尤人。就如我的老鄉嚴復在《天演論》中所說的，物競天擇，適者生存。”

如今，信奉適者生存的黃其森，不得不面對泰禾退市的命運。

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