商業地產最近很是熱鬧。華潤置地深圳大區官微近日表示將打造全國首個創新型市集購物中心—萬象食家;杭州城西古翠路地鐵站旁的華商超市地塊準備進行城市更新，將新建一座大型綜合體;三亞正在引進香港太古里、華潤超級萬象城、北京華聯SKP、上海百聯等高端購物商業綜合體。

面臨新冠肺炎疫情等不確定因素，商業地產企業迎難而上，聚焦創新，積極探尋符合自身特色的“流量密碼”。相關財報顯示，去年以來，仍有不少頭部商場銷售額實現新提升。此外，還有不少企業紛紛布局輕資產模式，并開設創新型商場等，以期獲得新發展。

多數商場銷售額提升

去年，盡管受到新冠肺炎疫情影響，但行業企業似乎活得還不錯。根據零售圈發布的《2021商業地產白皮書》顯示，2021年，近九成頭部商場銷售額提升。

從企業表現來看，華潤置地2021年收入2121.1億元，同比增長18.1%。集團旗下購物中心零售額1072億元，同比增長45%;租金收入139億元，同比增長38.1%;出租率97.0%，同比增加2.3%。

新城控股2021年商業運營業務保持快速增長。期間，吾悅廣場實現商業運營總收入86.39億元，包含商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收，同比增長51%。截至報告期末，新城控股在全國135個城市布局188座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達130座，吾悅廣場開業面積達1248.38萬平方米，平均出租率達97.63%。

恒隆地產2021年營業收入103.21億港元，同比上升15%。恒隆地產方面表示，受內地高端商場的強勁表現帶動，恒隆地產及恒隆集團的整體租賃收入分別大幅攀升16%及15%。撇除先后于2020年11月及2021年3月開業的武漢恒隆廣場的辦公樓及商場的租金貢獻，恒隆地產及恒隆集團的收入按年分別增加19%和18%。

不過，也有頭部企業在營收方面出現失利。數據顯示，2021年，大悅城地產營業收入123.13億元，同比下降12.7%。2019年大悅城控股旗下購物中心的平均出租率為97%，2020年為93.9%，2021年為94.3%，出租率還遠未恢復至疫情前的水平。相較之下，龍湖集團、新城控股等公司旗下的購物中心雖未完全恢復疫情前的出租率，但2021年的平均出租率都超過了97%。

此外，從市場投資情況來看，零售地產表現仍亮眼。據仲量聯行近日發布的市場報告顯示，一季度亞太區商業地產投資持續上漲，直接投資金額達408億美元，同比增長高達20%。從交易資產的類別來看，零售地產投資增幅最大，同比上漲39%。

布局輕資產等動作頻頻

聚焦新市場、輕資產、高端化……企業有不少動作。

快速布局新市場。數據顯示，2021年萬達廣場新增51個，且2022年仍保持較大的開業規模，擬開約49家新商場;2021年，新城控股在全國20余城開出30座吾悅廣場。據新城控股披露，2022年將再開25座吾悅廣場，實現商業運營總收入105億元。2021年，華潤置地新開業9座購物中心，新增獲取購物中心項目12個。截至2021年底，在營萬象系列購物中心54個，儲備項目約61個。

同時，輕資產模式成為“香餑餑”。今年以來，萬達通過與其他房企合作或接收其他房企商業項目運營權等方式，先后與天元集團、鑫苑集團、建業集團進行合作，并以輕資產方式接連拿下北京SOLANA藍色港灣項目和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權。

龍湖集團也在2021年3月宣布全面啟動輕資產模式，首個輕資產項目武漢范湖里特色商業街于2021年9月30日開業。2022年，龍湖集團還有五個輕資產項目將落地。

中原地產上海首席分析師盧文曦告訴中國商報記者，商業地產企業的收入主要依靠收租，在重資產模式下，企業回籠資金速度慢，資金壓力較大。這也是輕資產模式為何“吃香”的原因。

“輕資產模式有助于降低重資產導向，背后是成本的考慮。企業規模做到一定程度的時候，成本壓力是非常大的，輸出管理優勢比傳統的直接‘造’商場的模式更加有利，是企業在不斷減負的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中國商報記者。

此外，商業地產企業還在高端化方向持續發力。“受疫情影響，出國出境受阻，高端消費持續回流，國內高端商業地產的高端消費品生意得以大幅提振。”恒隆地產方面告訴記者。

恒隆地產方面繼續表示，恒隆緊隨內地高端消費市場，從硬件到軟件及服務等全面進行優化，持續引領高端生活方式，不斷對現有項目進行業態升級，豐富品牌組合和商場業態，在目標城市大力推動“首店經濟”，并致力于開拓新業務板塊，以迎合日益變化的市場需求。2021年恒隆旗下所有內地高端商場的收入均錄得雙位數增長。高端產品零售市場全年維持穩健表現，租戶銷售額亦按年增長33%至89%不等。

華潤萬象生活在營的重奢購物中心達到8個，排名行業第一，零售額同比增長39.7%。2021年，旗下重奢商場業績也相當亮眼，其中，深圳萬象城2021年銷售額超130億元。商場品牌積極調整升級，全年引進33家首店，凸顯高端的品牌陣容。

“收租王”們創新引流

不可否認，疫情對商業地產造成了一定沖擊。盧文曦告訴記者，疫情對實體商業影響尤其大，顧客進不到商場里去，商場吸引不到客戶，就沒有收入，也就沒辦法維持正常運作。

對此，商業地產企業也在紛紛自救，開設創新型商場，吸引客流。2021年，華潤置地首個主打“都市美學”概念購物中心——深圳萬象前海開業。商場由盒子mall+退臺式下沉街區商業構成，其中，以前海命名的建筑藝術品“前海之翼”、綠色休閑下沉廣場“微風峽谷”、片山正通設計的三大垂直空間、場內眾多的特色藝術空間帶來獨特體驗。同時引入輕奢時裝、先鋒獨立設計師品牌、集合店、美學生活方式品牌、高端餐飲等超220家品牌。

新城控股吾悅廣場持續深化“一店一策”，以“在地思維”打造個性化空間場景，實施個性化、差異化定位，找準項目市場空間。如沈陽沈北吾悅廣場是新城首個MALL+X創新試點項目，通過“運動+社交”新模式打造主題跨界業態;南京建鄴吾悅廣場是新城商業全新商業A+旗艦級商業綜合體，圍繞“品質、時尚、社交”三大關鍵詞，打造 7x24h的全天時理想生活圈，并成為國內首個打造貫穿內外的秦淮水岸沉浸式互動空間的商業體。

元宇宙與消費場景結合，也激發出購物新體驗和商業新價值。以廣州悅匯城為例，其在周年慶期間已經落地華南地區首個AR世界實景應用小程序 “AR Show”。基于商湯科技 SenseMARS 火星混合現實平臺，“元宇宙”超現實感的互動體驗從空中盤旋的巨大冰龍、夢幻逼真的冰雪城堡、晶瑩可愛的動物冰雕，再到AR紅包雨、AR集圖打卡等有獎互動……這種新商業模式和零售體驗的融入，不僅創造了一場充分奇幻氛圍的購物之旅，也為AR商業價值開辟了新路徑。

此外，央地促消費政策頻頻推出，也助力商業地產市場加速恢復。近期，中央部署促消費措施，從供需兩端促消費。4月以來，國務院多個會議強調促消費、4月底專門出臺促消費相關意見。需求端上，包括發放消費券、消費補貼，以及穩就業、增加收入提高消費能力等;供給端上，包括盡可能降低疫情對線下活動影響、專項債支持消費基建等。

從地方層面看，4月初至5月下旬至少有16個省份27個相關地區出臺促消費措施，計劃投入超50億元資金用于發放消費券、購物補貼等，消費券實際補貼力度或在10%左右。

“疫情之下，‘收租王’確實不好當。”盧文曦認為，待市場恢復后，原先收入好的商場可能情況會好轉，但原先收入情況不太好的商場也不見得會迎來報復性消費，還是得看商場自身的實力如何。

關鍵詞： 商業地產企業 探索流量密碼 輕資產高端化 商場銷售額