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順豐房托的逆風支柱

在環球經濟不景氣、歐美各國進入加息周期的背景下,企業前景或多或少都受到影響。

順豐房托行政總裁翟廸強認為,母公司順豐集團是順豐房托的底氣,是旗下物業維持穩定的重要原因之一。


(相關資料圖)

一直以來,租戶單一及過于集中都是投資者眼中的大忌,不過順豐房托卻反其道而行之,認為母公司順豐集團租用面積超過50%是項目信心的保證,更是在經濟環境不穩的情況下帶來保障。

“很多投資者反映,信托現時有大部份租金來自母公司,風險很大。以單一客戶角度是對的,但是我做投資房地產這么多年,要看的是整個物業組合里的租戶素質,要看他們的實力有多強,而不是誰付多少租金給你?!钡詮f強說到。

根據順豐房托2022年報,順豐集團占旗下四個項目可出租面積的百分比總計為78.8%,其中佛山物業更是接近百分之百。至去年底,房托整體出租率為98.2%。

翟廸強補充,對于順豐房托來說,租戶集中反而是減低風險的舉措,因為如果租戶太多,有數個租戶退租的話,在目前的市場環境,特別是經濟不太好的時候,要重新再找租戶并不容易。

的確,目前境內外經濟環境并不算良好。中國經濟疫后復蘇步伐不及預期,領先指標如PPI生產者物價指數5月跌4.6%,連續第8個月負數,且創7年來最大跌幅。

經濟不穩定的情況下,國內物流行業表現相對較好。

6月份,中國物流業景氣指數為51.7,業務活動預期指數較上月回升,繼續保持在55高位,顯示出物流市場信心繼續保持穩定。

加上母公司順豐控股預告,上半年將交出亮麗的成績表,預計凈利潤同比增長65%至74%。在此背景下,順豐房托租戶比例上母公司占比與第三方租戶占比有壓倒性的差距,是一種底氣。

“順豐是我們的大租戶,如果你的租戶生意好的話,他不會搬走,也很愿意付租金給你。相反,早幾年前如果租給一個在國內做P2P的公司,他們可能付很多租金,辦公室裝修很漂亮,但一兩年就跑掉,沒有長期性。”翟廸強解釋說。

翟廸強還指,短期內如果再收購項目,都會首選順豐集團作為主要租戶的項目。現在母公司也有一些項目出租予第三方,如果第三方租戶素質好,也是行業比較領先公司的話,他們會考慮。

不過,持續上升的利息環境成為房托基金目前最大的難題,更令上市后兩年內將資產包價值番一翻的目標難以如期實現。

“上市當時市場情況還是可以的,雖然當時訂立的這個目標比較有挑戰性,但是有機會達成。后來市場出現調整,我們第一年公布全年業績的時候,我當時已經講了,對不起,原來的目標不能達成?!钡詮f強慨嘆地說。

順豐房托上市時的資產包括香港青衣、內地佛山及蕪湖的3項現代物流設施,整體物業估值約60億港元,如果以原先的計劃番一翻,即是資產包價值達至120億港元。

即使房托于去年6月完成收購長沙物業,令物業估值截至去年底總額為73.8億港元,仍然與目標有一定差距。

翟廸強指,原來的目標不能達成不完全是市場的問題,也有各種原因,包括股票價格等因素。當前市場比較復雜、利息處于較高位的情況下,他們對收購項目會傾向謹慎,亦不再為收購計劃定下確實的時間表。

但順豐房托仍會不斷研究,只要有能力,都會進行收購。因為等待對于他們來說,并不是合適的做法。

“因為香港上市的股票多不勝數,你什么也不做,過了一段時間,投資者就會忘記你,或者有其他的選擇。我們有責任向現有投資者交代,也要吸引新的投資者,所以不斷要做收購,但最重要的是,這段時間市場風險比較高,我們也要謹慎一點。”他如是說。

翟廸強進一步分析,以目前房托負債比率33.9%來做指標的話,如果并購完全以銀行貸款進行,大約最多可以融資13億至15億港元左右,可以投資的項目并不多,所以在挑選收購項目時會比較小心。

如果計及不同政府部門的審批程序時間,最快可以于今年第四季度有收購的消息。而且由于管理效率的原因,未來投資方案的重點會在大灣區。

以下為觀點新媒體對順豐房托行政總裁翟廸強先生的訪問實錄:

觀點新媒體:2023年以來,內地在恢復經濟發展方面做了很多努力,您如何看待今年經濟情況?

翟廸強:中國整體經濟發展比以前慢,但經濟有周期,不可能永遠向上。事實上,中國過去20年的發展一直在加強,不同的行業在過去20年也越來越好。

現在遇到各種困難,包括利息環境情況,還有國內一些產業可能過度擴張,比方說房地產,需要通過調整能穩定下來。

不同的是,現在所有公司的實力比20年前強很多,經驗也更多,未來幾年增長可能比較慢,但是管理層的能力比以前好很多,所以我覺得問題應該不大。

不過,管理層要習慣在低增長的情況下處理發展問題,怎么樣才能做得更好。

觀點新媒體:環球經濟不景的情況下,您認為目前的困難是什么?

翟廸強:現在的困難就是市場融資成本比較高,資本市場情況不太好,股票價格不太好,所以我們要增長、收購的話,速度可能比兩三年前的規劃慢。

但是我們會繼續發展,不應該等,因為香港的上市股票一千多家,你什么都不做,過了一段時間投資者會忘記你,也有可能會有其他選擇。

我們有責任向現有投資者交代,也要吸引新的投資者。要做并購,最重要的是這段時間市場風險比較高,我們也要謹慎一點。

觀點新媒體:疫情后,您認為哪些因素會進一步促進現代物流物業的需求?

翟廸強:現在的環境,對物流服務的需求是非常強的。

電商以前是淘寶京東兩個大平臺,現在有拼多多、抖音,甚至小紅書,不同的電商平臺都出現了,這些對物流行業是利好,因為到最后都要配送。

觀點新媒體:作為香港首只以物流地產為主的REITs,您有什么經驗和心得可以分享?

翟廸強:我們一直過強調,服務素質是最重要的,不是價錢的問題。我們堅持這一點,在未來一段時間應該不會比現在表現差。

順豐是我們的大租戶,如果租戶生意好的話,他不會搬走,也愿意付租金給你。

觀點新媒體:會否擔心過度集中于單一租戶帶來風險的問題?

翟廸強:很多投資者也反映,現在75%的租金來自母公司,風險很大。

以單一客戶的角度是對的,但是我做投資房地產這么多年,要看的是整個物業組合里的租戶素質,而不是誰付多少租金,要看他們的實力有多強。

舉個例子,早幾年前租給一個做P2P的公司,他們可能付很多租金,辦公室裝修很漂亮,但一兩年他們就會跑掉,沒有長期性。

我們是物流倉,順豐不敢說是最好,但應該是其中一家實力比較強的公司,所以租多一點面積沒有什么問題,風險不會高。

出租給順豐的比例比較高,因為我們上市的時候想要給投資者一個信心,順豐租用面積超過50%會比較安心。

現在要招商真的有點困難,特別是市場不太好。對投資者可以解釋,現在這樣做是減低風險。如果租戶太多,跑掉幾個的話,在這個市場環境,特別是經濟不太好的時候,要找新的租戶不太容易。

最大的青衣項目,現在65%面積是租給順豐的,還有35%其他第三方;佛山項目比較特別,因為就是一棟樓,8萬平方米分撥中心,所以全部都是租給順豐。

蕪湖跟長沙項目差不多,一個產業園里面有3至4棟,其中一棟可能是分撥中心,另外一些一般倉儲。長沙項目應該有75%面積租給順豐,蕪湖也差不多。

觀點新媒體:順豐房托的目標是上市兩年內資產包總值至120億港元,目前總值為73.78億港元,未完成目標的原因是什么?

翟廸強:上市時資產包大概是60億港元左右,我覺得這個規模不夠大,所以跟投資者講,希望在上市后兩年內將資產包的價值翻一番。當時市場情況還可以,定這個目標雖然比較有挑戰性,但是有機會做到。

后來市場調整,我們第一年公布全年業績時,我當時已經說了,對不起,原來的目標不能達成。

不能說完全是市場的問題,也有其他原因。我們現在不希望定一個目標,因為市場情況比較復雜,利息也比較高。

今天問我的話,只能說不會定一個目標,但是會繼續研究(收購),我們能做到的,會努力去做。

觀點新媒體:順豐房托未來在內地、香港及其他區域的布局有什么考慮?

翟廸強:我們4月份公布業績的時候說過,未來投資方案重點會在大灣區,因為現在50%的市值面積都是大灣區。

從管理角度來說,都在南方,效率會比較高,所以大灣區是重點。

另外,我們覺得現在華東市場租金有一點點下調,還有出租率不太好,但是資產價值還沒有調整,相對來講比較貴。

用負債比率來做一個指標的話,我們現在完全以銀行貸款來做并購,大約13億至15億,所以現在能收購的項目就只有這么多。從這個角度看,挑項目的時候要比較小心,我們會盡力去做。

要看市場情況,要看項目是不是成熟、是不是有穩定租金收入,還要通過不同的政府部門審批,最快的話,這個時間表應該也是第四季度。

觀點新媒體:早前香港證監會行政總裁梁鳳儀表示,正與內地探討REITs納入互聯互通機制的可行性,您對此有什么看法?

翟廸強:現在我們的房托協會也在推動這個事情,我參與這個工作比較早,當時恒生指數里面不包括房托,因為他們說你是一個基金,不是一個一般的上市公司。

為什么房托這么好的投資工具不能放在恒生指數?因為很多投資者,特別是香港退休基金,他們是跟恒生指數的ETF買,如果ETF里面沒有房托的話,我覺得不應該,這是一個很穩定的投資。

我們一直跟不同的監管機構溝通,后來恒生指數加入了房托,現在好像也有一個房托指數。

互聯互通就是容許雙方投資者可以投資當地的股票,從我們的角度,應該是推動更多人認識房托,讓他們可以投資,其中一個管道就是互聯互通。

互聯互通應該對雙方都有好處,或者雙方都是平等的。以前內地沒有房托,現在有了,所以我覺得監管機構應該考慮將房托放在互聯互通里面。

編輯:郭鵬

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