魯法案例【2023】317—324

近日，青島中院舉行新聞發布會，通報青島法院物業服務糾紛審判和源頭預防化解工作情況，發布了物業服務糾紛典型案例。

案例一

(資料圖)

物業公司不當行為給業主造成損害的，應承擔侵權責任

基本案情

張某系某小區2001戶房屋業主。其樓下鄰居1901戶業主因房屋漏水，請求小區物業公司對張某的房屋停水。2020年6月，小區物業公司關閉了張某房屋的進水閥并鎖住管道井門。張某發現停水，次日前往物業公司詢問和協商，因協商不成，張某于第三日砸開管道井門和進水閥，以盆接水使用。同年8月，張某自行聯系了檢測機構，檢測人員猜測系供熱管道漏水，遂打開自來水閥正常使用，未再出現漏水情況。張某認為物業公司擅自關閉其房屋進水閥的停水行為給自己造成了損害，訴至法院，要求物業公司賠禮道歉、消除影響、恢復供水、賠償損失。

裁判意見

法院經審理認為，關閉居民住戶的自來水進水閥非物業公司的職權范圍，物業公司稱關閉進水閥系根據受損業主的申請且經過2001戶業主的同意，證據不足，僅憑受損業主的申請和通話清單，即便物業公司之后以短信形式發了通知，均不足以證明張某同意關閉進水閥停止供水，故物業公司超越職責范圍，其行為不合法。雖然物業公司在未查明1901戶業主屋頂滲水原因的情況下，擅自決定關閉2001戶的進水閥，存在過錯，但畢竟事出有因，不具有主觀惡意。時值夏日，正值用水頻繁之時，物業公司擅自關閉自來水進水閥并對管道井上鎖的行為給張某造成生活上的不便，由此而給其造成了損失，故物業公司關閉進水閥并對管道井上鎖，造成張某家中自來水停供，構成侵權，由此而給張某造成損失，應予賠償。張某于第三日自行砸開管道井門鎖開啟進水閥，進行間斷使用，其行為雖不妥，但此舉也避免了其損失的擴大。因此，法院酌定判令物業公司賠償張某損失。

法官點評

物業服務涉及業主與物業服務公司兩方，合同的權利義務是相互的。作為接受物業服務的業主，其負有按約交納物業費的義務，但作為提供物業服務的一方，物業公司在有權收取物業費的同時，更應做到合法執業，文明執業，善意執業。在本案中，物業公司在未調查清楚房屋滲水原因的情況下，即根據某一業主的申請，擅自對其鄰居的房屋采取斷水措施，從而造成張某生活上的不便，其行為顯屬不當。在提供物業服務的過程中，物業公司無權擅自對小區業主采取停水、停電等妨礙業主居家生活的措施，如行為不當，則應向業主承擔侵權責任。

案例二

前期物業服務合同對業主具有約束力

基本案情

甲房地產公司與A物業公司簽訂《前期物業服務合同》，約定由該物業公司對涉案小區提供物業服務，合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，另約定合同規定的管理期滿，合同繼續順延。李某系涉案小區的業主，其自2011年1月至2020年8月未向A物業公司交納物業費。A物業公司催交未果后提起訴訟，要求李某支付拖欠的物業費。李某抗辯其并非《前期物業服務合同》的簽訂方，該合同對其不具有約束力，A物業公司無權依據該合同向其主張物業費。

裁判意見

法院經審理認為，甲房地產公司與A物業公司簽訂的《前期物業服務合同》合法有效，其效力及于全體業主。李某作為涉案小區的業主，亦與該物業公司簽訂了《入住合同》，各方均應按約履行各自的義務。《前期物業服務合同》的合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，合同另約定，合同規定的服務期滿，合同繼續順延。A物業公司實際為小區提供物業服務至2020年8月，該公司有權要求李某支付截至2020年8月的相關物業費，故判決支持A物業公司的訴訟請求。

法官點評

物業服務單位的服務具有公共性，其收取的物業費是用于整體物業設施維修保養、正常秩序維護所必要的費用。《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定，“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力”。就本案而言，A物業公司為涉案小區提供了物業服務，李某作為接受了物業服務的業主，其負有按約支付物業費的義務。根據上述法律規定，A物業公司與建設單位（即甲房地產公司）簽訂的《前期物業服務合同》對業主具有法律約束力，該物業公司有權依據此合同約定的收費標準要求李某支付物業費。需要指出的是，物業服務單位在提供物業服務的過程中，應正視自身存在的服務瑕疵，積極采納業主的合理化建議，努力提高自身的服務質量，實現高質量物業服務與業主按時交納物業費的良性循環。安定、宜居、和諧的居住環境，需要物業服務單位與廣大業主加強溝通，互諒互讓，共同去維護，只有這樣才能實現“雙贏”。

案例三

房屋存在質量問題，業主不能據此免交物業費

基本案情

徐某購買某小區房屋，并與物業公司簽訂《前期物業服務合同》。徐某自2019年2月起一直未交物業費，物業公司起訴徐某要求其交納物業費，并支付違約金。徐某以收房后發現房屋南側有配電箱且存在房屋滲水問題，加之該房屋并未實際居住為由，主張不應交納物業費。

裁判意見

法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。本案中，物業公司為包括徐某在內的小區業主提供了物業服務，徐某提交的證據不足以證明物業公司的服務存在根本性違約，故其應依約交納物業費。由于徐某并未實際入住該房屋，物業費以六折計算。雖然徐某購房時開發商未告知其房屋南側有配電箱，此情況不是物業公司造成，不應作為業主拒付物業費的理由。同時，物業公司作為該小區的物業服務單位，對業主反映的問題應當積極與相關責任人協商、溝通，并將相關結果反饋給業主，而本案中物業公司在服務過程中亦存在溝通不到位等不完善之處，這也是造成徐某拒交物業費的部分原因，故對物業公司主張的違約金法院不予支持。關于房屋滲水問題，根據徐某與物業公司簽訂的《前期物業服務合同》，房屋滲水及相關維修不屬于物業公司的服務范圍，徐某應向相關責任主體另行主張權利。

法官點評

物業服務是城區居民生活中必不可少的部分，現實中物業公司應加強與業主溝通，不斷完善服務，才能取得廣大業主的理解和支持，積極主動交納物業費，進而物業公司才能有充足的物業管理資金實施物業服務。反之，若物業費用不能及時足額收取，將直接影響物業公司的正常運行，降低物業服務質量，形成惡性循環，最終影響全體業主的根本利益。因此，在物業公司不存在根本性違約的情況下，業主應按約交納物業費。需要指出的是，房屋存在的滲水等質量問題，不屬于物業公司的服務范圍，業主不能以此拒交物業費。

案例四

支付物業費的訴訟時效應自交納最后一期物業費時起算

基本案情

王某系某寫字樓一戶房屋的業主，因未交2017年9月1日至2020年4月30日期間的物業費，物業公司于2020年8月將其訴至法院，要求其交納物業費，并支付滯納金。一審法院判決支持了物業公司的訴訟請求。

王某不服一審判決提起上訴，認為物業合同是以一個整體的合同來固定合同雙方的權利義務，但隨著時間的推移，權利義務會發生變化，每段時間的權利義務都是獨立的，訴訟時效應分別計算，物業公司的部分訴訟請求已超過訴訟時效。

裁判意見

法院經審理認為，《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第4條規定，“未約定履行期限的合同，依照民法典第五百一十條、第五百一十一條的規定，可以確定履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算；不能確定履行期限的，訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算”，據此，業主按期交納物業費屬于同一債務的分期履行。本案中，物業公司主張業主欠繳2017年9月1日至2020年4月30日期間的物業費，訴訟時效應從最后一期物業費履行期限屆滿之日起算。因此，對業主關于物業公司的起訴已過訴訟時效的抗辯，法院不予支持。

法官點評

訴訟時效是權利人在法定期間內不行使權利即喪失勝訴權的法律制度。2017年10月1日施行的民法總則將普通訴訟時效期間由二年變更為三年。對于分期履行債務的訴訟時效，我國法律規定應從最后一期履行期限屆滿之日起計算。本案中，業主欠付2017年9月1日至2020年4月30日期間的物業費，其欠費狀態一直持續，故應從2020年4月30日始計算訴訟時效。物業公司于2021年1月提起訴訟，未超過三年的訴訟時效，故業主關于已過訴訟時效的抗辯不成立。

案例五

業主不能以其在小區內發生財產損失為由拒交物業費

基本案情

2017年8月，甲房地產公司與A物業公司簽訂《前期物業服務合同》，約定該物業公司為涉案小區提供物業服務，合同還就物業服務內容、費用、違約責任等進行了約定。于某系該小區的業主，其自2019年1月1日至2020年10月31日欠付物業費2535.2元，自2020年7月1日至2020年10月31日電梯費153.7元，共計2688.9元。案件二審中，于某稱因物業公司管理失職導致其車輛在小區內被流浪狗劃損，遂向物業公司主張賠償其車輛維修費，并以此拒交物業費。

裁判意見

本案爭議的焦點問題是:于某應否向A物業公司交納其欠付的物業費。甲房地產公司與A物業公司簽訂的《前期物業服務合同》合法有效，對包括于某在內的全體業主均具有約束力。于某對欠費期間及欠費金額均無異議，A物業公司亦通過在住戶門上張貼通知和寄送律師函的方式對其進行了物業費催繳，于某作為接受物業服務的業主，應履行按時足額交納物業費的義務。于某主張A物業公司管理服務不到位，其提交的證據不足以證明其主張，應承擔舉證不能的法律后果。于某上訴請求A物業公司支付其車輛修理費3600元，且稱該車輛損失系由小區內的流浪狗所劃，該請求與本案并非同一法律關系，不予處理。

法官點評

本案中，于某的車輛被流浪狗劃壞，受到一定損失，此系侵權糾紛，與本案物業服務合同糾紛并非同一法律關系。此外，車輛損失系流浪狗的行為導致，該事件具有突發性和偶發性，僅以該事件不足以證明A物業公司未盡到管理義務，故于某應按照物業合同約定的標準交納物業費。

案例六

房屋空置，業主有權減交物業費

基本案情

丁某自2019年7月購買并接收某小區一處房屋，一直未裝修入住，亦未交納物業費。物業公司訴請法院判令丁某向其交納2019年7月1日至2021年6月30日期間的物業費，并支付違約金。丁某認可其未交納物業費的事實，但抗辯房屋空置，物業費應予減免。法院經審理查明，丁某所購房屋現仍系毛坯房，其提交的房屋室內照片可以為證，物業公司亦認可該房屋未實際裝修的事實。

裁判意見

物業公司已為涉案小區提供物業服務，丁某作為業主應按約交納物業費，逾期則應承擔相應的違約責任。丁某一直未交納物業費構成違約，物業公司主張物業費的訴請，事實清楚，證據充分，法院予以支持。《山東省物業服務收費管理辦法》第17條規定，“普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。其他物業交付后空置六個月以上的，其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。”鑒于涉案房屋仍為毛坯房，丁某未裝修入住這一事實，法院判令丁某按物業收費標準的60%向物業公司交納物業費。

法官點評

本案中，丁某的房屋屬于普通住宅，其購買并接收房屋后，未對該房進行裝修，所謂“居住”更無從談起，該房處于空置狀態，讓其全額交納物業費顯失公平。根據《山東省物業服務收費管理辦法》第17條的規定，物業公司收取物業費最高不得超過60%。因此，丁某主張減交物業費的抗辯應予支持。本案糾紛屬于典型的房屋空置情況。現實生活中，存在房屋長期未實際裝修入住的情況，對于房屋是否空置，可根據水、電、氣的使用情況進行綜合認定。在實踐中，就房屋空置物業費打折的問題，還應看物業服務合同對此有無約定，如無約定則可根據已查明的房屋空置情況，判令業主減交物業費。

案例七

同一小區的開放樓座享受的物業服務低于封閉樓座，可酌情減免物業費

基本案情

崔某系某房屋業主，其與甲物業公司簽訂的《前期物業服務協議》約定，物業服務等級為五星級，物業費為2.5元/月/㎡，合同還約定了物業服務的內容、滯納金計算方式等。崔某的房屋所在樓座獨立于小區封閉區域，處于開放狀態，四周為商業街區道路；樓座部分單元門損壞，監控攝像頭損壞；部分樓道內堆積雜物，貼有小廣告。該樓座業主曾為封閉管理及安全問題多次投訴。因崔某自2016年10月1日至2021年8月31日期間未交納物業費，甲物業公司提起訴訟。

裁判意見

涉案小區交付時，崔某的房屋所在樓座即為開放式管理，獨立于小區其他部分，該樓座所涉及的公共區域極其有限，在綠地、設備設施、節慶活動方面，尤其是安全保障，所享有的服務與小區封閉區域的其他業主差距較大。最為業主詬病的是該樓座未按《前期物業服務協議》的約定進行封閉管理，致使業主的人身、財產安全得不到保障。甲物業公司為改善該樓座業主的居住環境和物業服務作出了努力，但受限于該樓座交付時的樓宇環境條件及配套設備設施條件，甲物業公司開展物業服務的空間、設施條件有限，導致該樓座業主未能享有與封閉區域的其他業主同等的服務。根據權利義務對等原則，并綜合考慮該樓座的現狀及物業公司投入的相應物業服務成本，該樓座物業費按照合同約定的70%收取為宜。

法官點評

物業服務單位提供的物業管理具有公共服務性質，關系到小區業主的切身利益，需要物業企業與業主共同努力，才能更好地實現物業管理服務的目的，創造和諧舒適的小區環境。同時，物業服務合同系持續履行的合同，具有長期性、復雜性、瑣碎性等特征，故不宜認定甲物業公司在物業服務過程中存在重大瑕疵并構成根本違約，業主不能拒絕交納物業費。鑒于涉案樓座獨立于小區封閉區域，受限于環境及配套設備設施條件，甲物業公司提供的綠化、安保等服務標準低于其他樓座，業主未能享有與封閉區域的其他業主同等的服務，故應酌情降低物業費收取標準。

案例八

電梯起始層為負層車庫的一樓住宅應交納電梯費

基本案情

李某系一樓房屋業主，A物業公司起訴要求李某交納自2019年1月至2021年12月期間的電梯費。李某抗辯稱案涉房屋位于一樓，其未使用過電梯，故不應交納電梯費。

裁判意見

法院經審理認為，《青島市物價局物業服務收費管理辦法》第28條規定，業主大會成立前，電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業主或物業使用人的電梯運行費；業主大會成立后，免收電梯運行費的范圍由業主大會與物業服務企業協商確定。本案中，李某房屋雖處于一樓，但其房屋所在樓棟直通負一層地下車庫，李某的房屋并非電梯的起始層，電梯起始層是負層車庫，李某應按照物業服務合同約定交納電梯費。

法官點評

《青島市物價局物業服務收費管理辦法》第28條規定，電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業主或物業使用人的電梯運行費，該規定系基于物業使用人無使用電梯的現實需要故不應承擔電梯費的考量。本案中，雖然李某房屋處于一樓，但從樓棟建筑結構看，電梯起始層是負層車庫，并非涉案房屋所在的一樓，其不符合《青島市物價局物業服務收費管理辦法》第28條關于免收電梯費的條件，故李某應向A物業公司交納相應電梯費。

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來源：山東高法、青島中院

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