樂居財經 李禮 8月29日，申港證券發布房地產行業研究周報。

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投資摘要：

每周一談：心懷期待 預期將逐步轉向

基本面成交仍弱，但仍需理性的看待下跌、企穩與回溫間的關系，當下商品房銷售雖仍未修復但已漸入探底階段。

30 城成交面積環比保持回升，同比跌幅收窄：截止至 8 月 26 日（周六），本周 30 城商品房成交面積單周同比跌幅收窄 4pct 至-22%，環比增速回落 7pct至 8%，分城市來看一二三線單周成交面積同比增速分別為-28%、-21%、-17%，分別較上周跌幅收窄 12pct，擴大 15pct，收窄 31pct。

從價格端來看，本輪價格下跌后，購房者基于需求而非預期的置業意愿在提升：盡管商品房存在“買漲不買跌”的受預期影響的現象，在房價承壓的過程中，購房者會更多采取觀望姿態，然而對于近期有剛性置業需求的購房者，其觀望的時間并非無限長，在近期政策松綁，同時“金九銀十”的傳統置業小高峰到來，房企促銷力度會有所加大背景下，購房者的成交意愿也會達到年內高位，從而對銷售基本面起到提振。

房企端債務風險已靠近政策的紅線，政策干預的預期在加強：隨著碧桂園債務重組，未出險的規模民企名單更加緊湊，若出險主體持續擴散，將再次影響行業信心及資金鏈的穩定，申港證券認為在供給端政策進一步干預的預期也將隨之增強，行業風險會被控制。

理性看待基本面的表現，修復雖慢，但近期下滑空間已不大，銷售市場已漸入探底階段：盡管申港證券預計全國范圍的銷售仍將承壓，但在房價回落、政策持續寬松以及年內置業窗口來臨三重背景下，部分需求有望迎來釋放，申港證券預計部分高能級城市的改善性需求會率先轉暖，并逐漸向市場傳遞信心，帶動市場修復；盡管這一過程將長于以往周期，但在這一邊際變化下，銷售市場短期進一步下探的空間已不大。

政策面市場化的傾向與底線思維并存，向下有底，向上修復雖慢但質量更高。

本輪政策特點是更市場化：由此前的各地開展的“因城施策”；到近日住建部、央行、金融監管總局聯合印發的《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，將首套房貸款“認房不用認貸”政策措施納入“一城一策”工具箱，將政策使用權交由城市自主使用；以及房貸利率調節機制下放至城市，均體現

缺點是修復慢，優點是調節精準且修復具持續性：由于缺少全國統一貫徹的調控政策，導致各地政策難以快速形成合力，對預期的引導也因而偏弱，同時各地政策出臺節奏受多方因素影響也會更慢；本輪政策的優勢是，政策來源于各地市場的反饋，出臺更符合各城市的商品房市場真實情況，政策出臺溫和而精準，在這一導向下所實現的基本面復蘇相較以往修復會更多來源于市場端的供需調節，而非政策層面的強力推動，其持續性也更強。

防風險導向為核心下，政策底堅實：向上的修復端更注重市場化精細調節，而“防風險”則是被多次反復提及的另一導向，在這一核心下，申港證券認為商品房成交量級價格的下跌是有明顯紅線的，即不對金融體系產生系統性風險，結合近期地方化債的推進，申港證券認為這一底線態度的邊界將越發明顯。

近期政策出臺力度及出臺預期走強，將實現合力：本周多條地產利好政策出臺，包括“認房不認貸”政策加入“一城一策”各城市工具箱，房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制等政策都展現了近期對供給與需求端對行業加大支持力度的意愿；此外本周日包括降低印花稅等多條利好集中出臺背景下，市場樂觀情緒加強，地產作為宏觀經濟的重要組成因子，在信心不足的當下，其利多政策不應缺席，地產支持政策出臺預期仍強。基本面修復雖慢但隨遲必至，近期銷售進一步走弱空間有限，進入政策寬松及后續基本面改善的交易窗口，穩健的路徑關注一線及高能級城市貨值占比高房企。

時間節奏上，申港證券認為 9 月中旬-10 月是基本面修復的驗證期，同時也是新一輪政策寬松的預期區間,即若現有政策下修復不及預期，地產寬松政策進行新一輪加碼；從基本面來看，申港證券認為 9-10 月銷售絕對值在前期或仍疲軟，但也將好于市場預期水平，即邊際改善開始顯現；而另一方面在早期改善緩慢背景下，政策出臺預期也將對市場信心再度形成支撐。

結構上，申港證券認為全國層面的商品房銷售改善或短期仍難快速被觀察到，但結構上的改善產品、高能級城市的復蘇是值得期待的，建議積極關注在一線及高能級城市貨值占比高的房企，如城建發展、天地源等。

數據追蹤（8 月 13 日-8 月 20 日）：

新房市場：30 城成交面積單周及累計同比分別為-27pct、-4pct，一線城市40pct，7pct，二線城市-6pct，-10pct，三線城市-48pct，0pct。

二手房市場：13 城二手房成交面積單周同比-2pct，累計同比 29pct。

土地市場：100 城土地供應建筑面積累計同比-13pct，成交建筑面積累計同比-8pct，成交金額累計同比-17pct，土地成交溢價率為 1.7%。

城市行情環比：北京（44pct），上海（4pct），廣州（35pct），深圳（11pct），南京（-11pct），杭州（-13pct），武漢（72pct）。

投資策略：關注頭部穩健國央企華潤置地、保利發展，關注拿地向銷售轉化，規模及行業占位提升的房企濱江集團、越秀地產、建發國際；關注土儲結構改善房企萬科 A、龍湖集團；關注優質區域深耕中小盤國企機會天地源、城建發展、保利置業；代建行業推薦龍頭綠城管理控股。

風險提示：銷售市場復蘇不及預期，個別房企出現債務違約。

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