樂居財經(jīng) 李禮 8月29日，申港證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報。

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投資摘要：

每周一談：心懷期待 預期將逐步轉(zhuǎn)向

基本面成交仍弱，但仍需理性的看待下跌、企穩(wěn)與回溫間的關(guān)系，當下商品房銷售雖仍未修復但已漸入探底階段。

30 城成交面積環(huán)比保持回升，同比跌幅收窄：截止至 8 月 26 日（周六），本周 30 城商品房成交面積單周同比跌幅收窄 4pct 至-22%，環(huán)比增速回落 7pct至 8%，分城市來看一二三線單周成交面積同比增速分別為-28%、-21%、-17%，分別較上周跌幅收窄 12pct，擴大 15pct，收窄 31pct。

從價格端來看，本輪價格下跌后，購房者基于需求而非預期的置業(yè)意愿在提升：盡管商品房存在“買漲不買跌”的受預期影響的現(xiàn)象，在房價承壓的過程中，購房者會更多采取觀望姿態(tài)，然而對于近期有剛性置業(yè)需求的購房者，其觀望的時間并非無限長，在近期政策松綁，同時“金九銀十”的傳統(tǒng)置業(yè)小高峰到來，房企促銷力度會有所加大背景下，購房者的成交意愿也會達到年內(nèi)高位，從而對銷售基本面起到提振。

房企端債務風險已靠近政策的紅線，政策干預的預期在加強：隨著碧桂園債務重組，未出險的規(guī)模民企名單更加緊湊，若出險主體持續(xù)擴散，將再次影響行業(yè)信心及資金鏈的穩(wěn)定，申港證券認為在供給端政策進一步干預的預期也將隨之增強，行業(yè)風險會被控制。

理性看待基本面的表現(xiàn)，修復雖慢，但近期下滑空間已不大，銷售市場已漸入探底階段：盡管申港證券預計全國范圍的銷售仍將承壓，但在房價回落、政策持續(xù)寬松以及年內(nèi)置業(yè)窗口來臨三重背景下，部分需求有望迎來釋放，申港證券預計部分高能級城市的改善性需求會率先轉(zhuǎn)暖，并逐漸向市場傳遞信心，帶動市場修復；盡管這一過程將長于以往周期，但在這一邊際變化下，銷售市場短期進一步下探的空間已不大。

政策面市場化的傾向與底線思維并存，向下有底，向上修復雖慢但質(zhì)量更高。

本輪政策特點是更市場化：由此前的各地開展的“因城施策”；到近日住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，將首套房貸款“認房不用認貸”政策措施納入“一城一策”工具箱，將政策使用權(quán)交由城市自主使用；以及房貸利率調(diào)節(jié)機制下放至城市，均體現(xiàn)

缺點是修復慢，優(yōu)點是調(diào)節(jié)精準且修復具持續(xù)性：由于缺少全國統(tǒng)一貫徹的調(diào)控政策，導致各地政策難以快速形成合力，對預期的引導也因而偏弱，同時各地政策出臺節(jié)奏受多方因素影響也會更慢；本輪政策的優(yōu)勢是，政策來源于各地市場的反饋，出臺更符合各城市的商品房市場真實情況，政策出臺溫和而精準，在這一導向下所實現(xiàn)的基本面復蘇相較以往修復會更多來源于市場端的供需調(diào)節(jié)，而非政策層面的強力推動，其持續(xù)性也更強。

防風險導向為核心下，政策底堅實：向上的修復端更注重市場化精細調(diào)節(jié)，而“防風險”則是被多次反復提及的另一導向，在這一核心下，申港證券認為商品房成交量級價格的下跌是有明顯紅線的，即不對金融體系產(chǎn)生系統(tǒng)性風險，結(jié)合近期地方化債的推進，申港證券認為這一底線態(tài)度的邊界將越發(fā)明顯。

近期政策出臺力度及出臺預期走強，將實現(xiàn)合力：本周多條地產(chǎn)利好政策出臺，包括“認房不認貸”政策加入“一城一策”各城市工具箱，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制等政策都展現(xiàn)了近期對供給與需求端對行業(yè)加大支持力度的意愿；此外本周日包括降低印花稅等多條利好集中出臺背景下，市場樂觀情緒加強，地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟的重要組成因子，在信心不足的當下，其利多政策不應缺席，地產(chǎn)支持政策出臺預期仍強。基本面修復雖慢但隨遲必至，近期銷售進一步走弱空間有限，進入政策寬松及后續(xù)基本面改善的交易窗口，穩(wěn)健的路徑關(guān)注一線及高能級城市貨值占比高房企。

時間節(jié)奏上，申港證券認為 9 月中旬-10 月是基本面修復的驗證期，同時也是新一輪政策寬松的預期區(qū)間,即若現(xiàn)有政策下修復不及預期，地產(chǎn)寬松政策進行新一輪加碼；從基本面來看，申港證券認為 9-10 月銷售絕對值在前期或仍疲軟，但也將好于市場預期水平，即邊際改善開始顯現(xiàn)；而另一方面在早期改善緩慢背景下，政策出臺預期也將對市場信心再度形成支撐。

結(jié)構(gòu)上，申港證券認為全國層面的商品房銷售改善或短期仍難快速被觀察到，但結(jié)構(gòu)上的改善產(chǎn)品、高能級城市的復蘇是值得期待的，建議積極關(guān)注在一線及高能級城市貨值占比高的房企，如城建發(fā)展、天地源等。

數(shù)據(jù)追蹤（8 月 13 日-8 月 20 日）：

新房市場：30 城成交面積單周及累計同比分別為-27pct、-4pct，一線城市40pct，7pct，二線城市-6pct，-10pct，三線城市-48pct，0pct。

二手房市場：13 城二手房成交面積單周同比-2pct，累計同比 29pct。

土地市場：100 城土地供應建筑面積累計同比-13pct，成交建筑面積累計同比-8pct，成交金額累計同比-17pct，土地成交溢價率為 1.7%。

城市行情環(huán)比：北京（44pct），上海（4pct），廣州（35pct），深圳（11pct），南京（-11pct），杭州（-13pct），武漢（72pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注土儲結(jié)構(gòu)改善房企萬科 A、龍湖集團；關(guān)注優(yōu)質(zhì)區(qū)域深耕中小盤國企機會天地源、城建發(fā)展、保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風險提示：銷售市場復蘇不及預期，個別房企出現(xiàn)債務違約。

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