資本盯上了城中村
文/十一弟
深圳城中村統租,隱身背后的資本,慢慢露出了它的嘴臉。
(資料圖片僅供參考)
有租客發現,住進了城中村統租項目——微棠社區,想要提前退租的話,拿不回來押金。
如果提前7~15天退租,微棠社區會扣掉全部押金;
哪怕提前15天以上退租,也會被扣掉七成押金。
多年以來,在深圳的城中村,租客一直從房東、二手東手上租農民房。
提前退租的話,押金的事,還有得商量。
現在,微棠社區規定得明明白白——扣押金,最少七成。
這個霸王條款,讓很多租客撓頭,恨得牙癢癢。
今年六月份,深圳轟轟烈烈的城中村統租,引發了不小的爭議。
深圳的成功,秘訣藏在那句親切的口號里——
“來了就是深圳人。”
但城中村統租,把農民房集中收儲改造,重新出租的房子,面積變小了,租金變貴了。
成千上萬在深圳打工的低收入群體,慢慢租不起房子,只能被迫離開。
很多人覺得寒心,深圳也開始趕人了。
在深圳,“統租潮”波及最大的城中村——白芒村,這里住著兩萬外地打工人。
最近,有媒體拍了一組視頻,記錄那些搬離白芒村的租客——
“統租改造的房源,油漆刷得很漂亮,家具家電也很齊全,拎包入住,但那不是我們的家。”
“接下來生意沒得做又怎么辦,只能自己認命了。”
“在深圳打拼這么多年,沒有賺到錢,小孩也照顧不到,我們這是為了什么?”
“我能怪深圳嗎?這是一個年輕的城市,它要發展,就像一輛疾馳的列車,我們在后面就像泄了氣的皮球,根本追不上這趟列車。”
深圳的城中村統租,其實有一個模板——微棠元芬村項目。
元芬村,也是一個很大的城中村——
戶籍人口五六百人,但常年居住著一兩萬人,九成以上都是外來人口。
五年前,一家來自北京的企業——愿景明德(北京)控股集團有限公司,被引入了元芬村。
愿景明德旗下有一個長租社區品牌——微棠,它把城中村的農民房統租下來,改造以后再出租。
元芬村有兩三百棟農民房,愿景明德統租了三分之一,改造成了微棠社區,對外出租。
微棠社區的租金,有三個部分——房租、15%的管理費、每個月99塊錢的寬帶。
愿景明德的股東背景,與長租公寓——自如,屬于“一奶同胞”,幾乎照搬了收費模式。
在元芬村,原來一居室的農民房,從房東手上直租的價格,每個月大概在1500塊錢。
若是從二房東手上轉租過來,價格漲到了2100塊錢。
愿景明德介入以后,改造成了微棠社區,相同戶型的租金,變成了2500塊錢。
而元芬村的房東,把房子統租給愿景明德之后,每個月的租金收入,也減少了——
有個業主,在村里建了一棟五層的樓梯房,留了一層自住。
其他每層120平米,隔出了4個房間,對外出租。
統租之前,每間房的月租為1500塊錢,整棟樓的租金收入是2.4萬塊錢。
愿景明德統租過來以后,每個月給到的最高租金,只有2.16萬塊錢。
與從前直租相比,業主每個月的租金收入,少了2400塊錢。
另外,愿景明德還會對農民房進行改造,增加房間數量,縮小房屋面積。
結果,城中村的農民房,改造成了微棠社區——
房間面積小了,房間數量多了,租金漲了。
而業主的租金收入,反倒減少了。
這中間的差價、利潤,都讓愿景明德吃掉了。
通過統租農民房改造后再出租,愿景明德賺到了租金差。
不過,畢竟是在城中村,租金低廉。
統租規模不大,相比巨大的改造成本,又沒有政府補貼,其實很難盈利。
盡管盈利困難、投入巨大,但城中村統租業務,愿景明德在深圳做了五年。
這是因為它背后有資本支撐——鏈家系。
愿景明德的大股東,就是鏈家系創始人左暉的夫人——朱艷,持股比例為37%。
它在深圳運營“微棠社區”的主體——深圳愿景微棠商業管理有限公司。
作為大股東,愿景明德間接持有愿景微棠49%的股權。
愿景微棠的另一個股東,是在美股、港股兩地上市的貝殼,持股比例超過29%。
貝殼,脫胎于鏈家,隸屬于鏈家系。
在資本市場上,貝殼已經擁有了千億市值。
為了愿景微棠的這部分股權,貝殼向愿景明德投資了7個億。
在愿景明德南下深圳,介入元芬村統租的這一年,貝殼還向愿景明德提供了19億資金。
有了鏈家系、貝殼的資本支持,愿景明德撐到了現在。
這兩年,各大城市都在全力推進保障性租賃住房。
深圳的外來人口龐大,建設籌集保障性租賃住房的任務,壓力山大。
于是,他們把目光轉向了城中村——
農民房統租改造以后,變成了保障性租賃住房。
建設籌集保障性租賃住房的任務,深圳在城中村找到了一條捷徑。
而愿景明德,等來了政策風口,看到了做大、賺錢的機會——
城中村統租,有了政府的加持、補貼,它終于跑通了商業模式。
目前在深圳,愿景明德介入的五個城中村“微棠社區”,都被政府認定為保障性租賃住房項目。
今年三月份,愿景明德與深圳市人才安居集團,組建了一家合資企業——
深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司。
其中,深圳市人才安居集團持股51%,愿景明德持股49%。
盡管深圳市人才安居集團是大股東,但商業模式卻來自愿景明德。
以微棠元芬村項目為模板,深圳打算復制、推廣到更多的城中村。
這才掀起了白芒村轟轟烈烈的“統租潮”。
接下來,深圳許多城中村統租項目,都會以安居微棠作為運營主體。
這家合資企業剛一成立,深圳市人才安居集團就從五家大銀行獲得了5000億授信。
其中一部分資金,將用于城中村的統租改造。
有了深圳市屬國企背書,在城中村蟄伏了五年,愿景明德找到了兌現途徑——
“城中村統租+微棠社區+政策加持+國企背景+銀行資金+財政補貼”。
一個閉環的商業模式,愿景明德在深圳打通了。
這幾年,樓市下行,新房、二手房買賣,都不太景氣。
貝殼以中介業務為生,作為一家千億市值的上市企業,感受到壓力了。
于是,它把更多的資源,投向了新業務——租賃、裝修。
城中村統租,老舊小區更新改造,也變成了一塊蛋糕。
而資本的手,在五年前就已經伸進來了。
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