文/樂居財經 吳文婷

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開發周期長達22年，房價是當年地價的50多倍，李嘉誠又給同行“上一課”。

近日，李嘉誠旗下長實集團在北京東四環外的豪宅項目“御翠園”獲得預售證，即將開啟預售。

這是其在北京的最后一個新盤項目，2001年拿地時樓面價僅1750元/平方米，在經歷了22年漫長的開發周期后,該項目目前的最低擬售均價為90672.35元/平方米。這就意味著，該項目地塊的價值已經暴漲50倍。

不過，相比之前10萬元起的吹風價，目前“御翠園”公示的價格相當于下調了10%，并且取消了驗資步驟，由此可見公司對市場行情的判斷。據悉，該項目的價格基本與附近板塊二手房持平，甚至有一定程度倒掛。比如，周邊的觀湖國際均價約10萬元/平方米，泛海國際均價約12萬元/平方米。

無獨有偶，前不久的8月3日，長實集團旗下油塘新盤開盤后，以周邊二手房約“七折”的價格引爆香港市場，超3萬人次搶購，超額認購近60倍，同時帶動香港樓市的降價潮。

“相當于7年前的樓價，被新聞形容為‘炸彈’般震憾。”長實集團主席李澤鉅如此描述。

作為地產界的“風向標”，李嘉誠一直被信奉嗅覺敏銳。2023年福布斯香港富豪排行榜，李嘉誠以2800億（390億美元）位居第一，其他富豪身家縮水，而他的身價漲了200億。

對于如今其此番操作，難免會引來不少揣測。有分析人士指出，此次大幅折價拋售的原因或許是，長實想減倉回收資金，可能會有其他投資回報率跑贏房地產。

無疑，在當前的市場環境下，投資者都變得更加謹慎。仲量聯行今年7月11日發布的報告曾顯示，利率上調、龐大住宅新供應及內地買家未重投香港樓市的重重因素下，中小型住宅價格于第一季度上升4%后，第二季度環比回落1.2%。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，香港樓市正經歷自2008年以來最長的調整期，并尚未見底。

香港媒體稱，李嘉誠多年來每次在房地產市場低迷時，都會利用類似的定價策略來吸引市場注意力，并迅速清理庫存。

此外，仲量聯行香港辦事處主席曾俊華指出，當市場不明朗時，長實集團總是第一個降價，作為開發商需要考慮機會成本，當然希望盡快收回資金，同時也能獲得利潤，如果他們選擇持有庫存，開發商將受到兩方面的傷害：一是持有成本，二是現金本可以產生的收入回報。

而轉向北京樓市，整體情況亦不容樂觀。數據顯示，2023年7月，北京商品住宅供求雙雙回落，成交規模降至近5月最低位，新房存量及去化周期回升，市場持續存壓。整個7月，北京商品住宅（不含保障房）成交規模為50.99萬平方米，環比下降12.8%，同比下降8.9%；2023年1-7月，北京商品住宅（不含保障房）累計成交387.89萬平方米，同比下降5.1%。

盡管個別項目走俏，但相對堅挺的千萬級豪宅市場同樣有所降溫。麗茲行豪宅研究院數據顯示，7月整體新房豪宅網簽量為290套，環比下降7.64%，同比下降58.98%，連續4個月成交量下滑。

據麗茲行指出，預計8月份因為有“御翠園”新盤的入市，能為新房豪宅帶動一批流量，但最終是轉化到新房，還是二手房，要由房源價格的優質度來決定。

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