作者：余飛

01

(相關資料圖)

廈門降首付了

幾天前，央視新聞披露，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限。

果不其然，8月16日晚間，克而瑞福建發(fā)布消息稱：

經(jīng)向銀行確認，自8月16日起，為了支持改善性客戶購房，廈門二套房貸首付比例由50%降至40%，針對第二套住房貸款利率：商貸利率最低由LPR+80基點調(diào)整至LPR+60基點。

二套房首付減少了10%，利率下降了20個基點。

以一套總價300萬元的房子為例，原政策首付需要150萬元，現(xiàn)在只需要120萬元，差額約30萬元。

利率下降20個基點，之前利率是5%，現(xiàn)在是4.8%。以商業(yè)貸款200萬，等額本息30年計算。

利率調(diào)整之前，總利息186.5萬元，每月按揭還款10736.43元。

利率調(diào)整之后，總利息177.8萬元，每月按揭還款10493.31元。

前后相比，總利息少了8.7萬元，每月按揭還款少了243元。

這樣的優(yōu)惠，你覺得有用嗎？當然沒用。

廈門去年以來一直在調(diào)整的路上，之前放開了島外的限購，沒有任何作用。去年廈門也有針對二套首付調(diào)整的政策，但業(yè)內(nèi)和市場反應都不大。

邏輯很簡單，降首付其實是加杠桿，增加購房者的貸款額度與負擔。在這種背景下，不降低成本，反而增加購房者的負擔，誰愿意買賬？

至于降息，也是不痛不癢，一個月少還243元，這點甜頭，就想著達到四兩撥千斤的效果？

以目前廈門的樓市現(xiàn)狀和經(jīng)濟現(xiàn)狀來看，廈門急需實質(zhì)性的大招。

02

量價齊跌的廈門樓市

廈門樓市，怎一個“冷”字了得。

去年以來，廈門樓市一路下降。

中原地產(chǎn)廈門研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年廈門市一手住宅成交17255套，面積183.23萬㎡，同比下跌48%。

下轄的六個區(qū)，只有島內(nèi)的思明區(qū)在增加，其余都在下降，其中島內(nèi)的湖里區(qū)下跌了36%，島外的翔安、集美、海滄跌幅都在50%以上。

價格方面，去年廈門島內(nèi)上演降價狂歡。降價力度小的幾十萬，大的則有幾百萬。比如島內(nèi)的海峽國際社區(qū)一期一套3室2廳，于去年2月份上架，報價1650萬，此后經(jīng)過7次調(diào)價，降價351萬，如今掛牌總價1299萬，折合單價約7.8萬/㎡。

是廈門降級力度最大的房源。

國貿(mào)新天地一套130.92㎡3室2廳精裝房源，房東降價170萬求成交。去年2月份掛牌時是1150萬，經(jīng)過4次調(diào)價，目前房源掛牌單價74855元/㎡，總價980萬。

島外二手房降價就更加普遍了。

進入2023年，廈門樓市走位依舊沒有改變。

我們都知道，像成都、西安、杭州、南京、廣州、蘇州、武漢等城市，都在一季度上演了小陽春，雖然短暫，到4月份都集體轉(zhuǎn)跌了，但至少有過那么一段小高潮。

但廈門的小高潮只有一個月，3月份賣了3025套，4月份立刻跌破3000套，到7月份僅成交了1012套，創(chuàng)去年以來新低。

二手房同理，3月份賣了3190套，之后一路下滑，7月份僅成交了1485套。

房價方面，看兩組數(shù)據(jù)，一個是官方的，一個是機構的。

國家統(tǒng)計局披露的7月份數(shù)據(jù)顯示，廈門新房價格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌2.5%。二手房環(huán)比下跌0.6%，同比下跌6.1%。同比跌幅位居全國第10。

可以看到，新房與二手房，無論環(huán)比還是同比都在下跌，這意味著廈門的房價至少低于一年前了。

機構方面，從勾股大數(shù)據(jù)梳理的數(shù)據(jù)來看，廈門房價在去年7月份見頂之后一路向下，今年年中相比于頂點時期，下跌了3.7%。

此外，根據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)顯示，目前廈門掛牌的二手房絕大多數(shù)都在降價出讓。

廈門樓市為何上演了如此走位？

根本因素是廈門房價上一輪漲幅太過，上一輪牛市期間，廈門房價開啟了不計后果式的上漲。

廈門雖然頭頂副省級城市、計劃單列市頭銜，但論經(jīng)濟實力、財政實力和人口規(guī)模，都非常普通。

但這里的房價，卻比肩一線城市，比廣州還高出不少。所以，有人揶揄廈門，一線房價，二線城市，三線收入。

盡管經(jīng)歷了一年左右的下跌，廈門目前的均價仍高達5萬元，仍位居內(nèi)地城市第四位。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：中國房價行情網(wǎng)

以廈門目前7802.66億元的GDP和530.8萬的常住人口，根本托不起這么荒謬的房價。

看看廈門的房價收入比，位居全國第二。一個拿著平均收入的人一年不吃不喝只能買得起2.25平方米，想要買一套90平米大小的房子需要不吃不喝40年。如果算上吃喝，這輩子就甭想了。

坊間的一句戲謔之語“一線房價，二線消費，三線收入”，雖然有夸張之嫌，但總體還是能反映廈門城市的整體狀況。

廈門之前之所以猛漲，主要是其優(yōu)美的自然環(huán)境與高級別的城市頭銜，讓全國炒房客瘋狂涌入，此外還有位居東南亞的閩南富豪們熱錢加注。

僅靠廈門自身的購買力和實力，根本撐不起來。但是，當潮水褪去之后，熱錢開始抽離，廈門樓市何以為繼？

所以，廈門房價后續(xù)沒有第二條路可選，只有降價一條出路。

無論是從廈門房價遠超其市民購買力角度看，還有從廈門自身的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)走勢來看，都是如此。

03

產(chǎn)業(yè)空心化的廈門

2023上半年，廈門市GDP規(guī)模3726.43億元，增長1.2%。

1.2%在目前公布數(shù)據(jù)的主要城市中處于墊底，且是唯一一個增速在2%以下的主要城市。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局；南昌、拉薩尚未披露數(shù)據(jù)

廈門GDP增速失速，直接因素是工業(yè)與出口拖累。

廈門統(tǒng)計局披露，上半年第二產(chǎn)業(yè)（廣義制造業(yè)）增加值1413.93億元，下降6.2%。

細化來看，全市35個工業(yè)大類行業(yè)中12個行業(yè)實現(xiàn)增長，增長面34.3%。也就是說，還有23個工業(yè)大類行業(yè)是負增長的。

出口方面，上半年廈門市外貿(mào)進出口4800億元人民幣，同比增長8.4%；其中進口2567.1億元，增長18.2%，出口2232.9億元，下降1.1%。

出口下降了1.1%。

根本因素則是產(chǎn)業(yè)空心化的結果。

根據(jù)廈門統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看，2000年廈門三產(chǎn)占比分別是4.2%、52.7%、43.1%。當年廈門經(jīng)濟的一半以上都是工業(yè)提供的。

到2010年，廈門的三產(chǎn)占比分別是1.150%、48.9%，這時候，第二產(chǎn)業(yè)依舊提供了廈門一半的GDP。

再看還沒有出現(xiàn)疫情影響的2019年，三產(chǎn)占比分別是0.4%、41.6%、58%。第二產(chǎn)業(yè)占比較2010年下降了8.4個百分點，同時第三產(chǎn)業(yè)（廣義服務業(yè)）占比則提升了9.1個百分點。

這還沒完，今年上半年廈門的第二產(chǎn)業(yè)占比下降至37.9%，而第三產(chǎn)業(yè)占比提升至61.8。

適當提升第三產(chǎn)業(yè)，減弱第二產(chǎn)業(yè)，的確有必要，畢竟發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)就是為了更好地發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。但務必切記，第二產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的基石，沒有第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)便是空中樓閣。

第二產(chǎn)業(yè)不斷下降的背景下，廈門的工業(yè)產(chǎn)業(yè)中，僅有計算機、通信和其他電子設備制造業(yè)產(chǎn)值突破千億，2021年為3042.7億元。

同時，這些年廈門受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響，幾個主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量都在大跳水。

液晶顯示屏產(chǎn)量已經(jīng)從高峰時期的年產(chǎn)1.46億片下降至去年的4460萬片，膝蓋斬了。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計局

手機產(chǎn)量和數(shù)碼相機產(chǎn)量，更是腳踝斬。

手機產(chǎn)量方面，高點時期的廈門一年手機產(chǎn)量3592.45萬臺，這一規(guī)模與東莞、重慶這些生產(chǎn)大戶自然不能比。但就這一規(guī)模也沒能守住，去年的手機產(chǎn)量只有165.94萬臺，跌至高點時期的零頭。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計局

數(shù)碼相機方面，巔峰時期年產(chǎn)量533.07萬臺，去年只有69.16萬臺。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計局

一方面是經(jīng)濟失速，產(chǎn)業(yè)受困，另一方面是價格高企，銷量下降。

廈門房價，還有其他選擇嗎？

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