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行業(yè)核心觀點(diǎn)：

房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)之路雖有波折，但是方向不會(huì)改變，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)修復(fù)過(guò)程中預(yù)計(jì)仍會(huì)受到政策的扶持，看好下半年行業(yè)銷售重新企穩(wěn)，在供求收縮中實(shí)現(xiàn)新的均衡。建議關(guān)注財(cái)務(wù)穩(wěn)健、銷售表現(xiàn)較好、土儲(chǔ)充足的國(guó)央企背景房企以及部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。

投資要點(diǎn)：

2022年房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)相對(duì)較弱：截至2023年6月12日，房地產(chǎn)行業(yè)（申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)）下跌11.1%，滬深300下跌0.7%，跑輸大盤10.4pct。基金重倉(cāng)配置比例回落至低位。2023年一季末房地產(chǎn)行業(yè)基金重倉(cāng)配置比例為1.19%，低于標(biāo)準(zhǔn)配置比例0.7pct，環(huán)比-0.4pct。從兩類不同屬性的房企估值來(lái)看，2023年5月國(guó)央企/非國(guó)央企房企平均估值分別為0.75倍PB和0.52倍PB，國(guó)央企背景房企顯示出了更強(qiáng)的估值優(yōu)勢(shì)，但兩類房企估值均低于1倍PB，關(guān)注“中特估”邏輯下估值修復(fù)機(jī)會(huì)。

2023年以來(lái)政策維持寬松，供求有望在收縮中實(shí)現(xiàn)均衡。政策端，在“房住不炒”的框架下“滿足購(gòu)房者的合理住房需求”、“探索新的發(fā)展模式”、“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，2023年以來(lái)持續(xù)保持較高頻率的因城施策節(jié)奏，核心城市有望以“一區(qū)一策”形成持續(xù)深化。供給端，土地市場(chǎng)供應(yīng)以及房企推盤均明顯下降，市場(chǎng)整體處于去化狀態(tài)。截至6月12日，百城土地供應(yīng)建面為1.38億平，較去年同期下降35.64%。今年以來(lái)的百城住宅土地成交溢價(jià)率均值6.51%，較上年同期提升3.16pct。房企聚焦在核心城市拿地的趨勢(shì)更加顯著。開工端表現(xiàn)仍然較弱，竣工端預(yù)計(jì)在保交樓以及房企加快資金回籠的訴求下將維持較高景氣度。需求端，盡管在疫情管控放松后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體處于修復(fù)狀態(tài)，但是居民收入預(yù)期并未明顯改善，這是制約房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程的核心要素之一。但我們預(yù)計(jì)政策端將圍繞改善居民收入預(yù)期角度發(fā)力，經(jīng)濟(jì)整體向好修復(fù)的方向未變，預(yù)計(jì)整體銷售修復(fù)進(jìn)程將在下半年重新回歸，在供給收縮以及需求信心修復(fù)中逐漸實(shí)現(xiàn)均衡狀態(tài)。

競(jìng)爭(zhēng)格局重塑，關(guān)注“中特估”投資機(jī)會(huì)：銷售，央國(guó)企背景房企在銷售端市場(chǎng)份額明顯提升，其銷售金額和銷售面積在TOP20中所占比重達(dá)到了52.8%和55.0%，2020年占比僅為23.1%和21.1%；拿地，具有穩(wěn)健財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)的部分央國(guó)企背景房企拿地強(qiáng)度維持穩(wěn)健積極，從主要城市拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看，央國(guó)企仍是拿地主力，但民營(yíng)房企拿地占比明顯提升；融資，國(guó)央企類房企居優(yōu)勢(shì)地位，民營(yíng)房企有望受益于融資環(huán)境改善，按照企業(yè)屬性不同統(tǒng)計(jì)發(fā)債占比情況來(lái)看，2023年1-5月境內(nèi)債發(fā)行以國(guó)央企背景房企為主，占比達(dá)到93%，自2020年以來(lái)持續(xù)提升。

風(fēng)險(xiǎn)因素：消費(fèi)者信心修復(fù)不及預(yù)期、政策放松力度不及預(yù)期、房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌、房企盈利能力大幅下降等。

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