在2023年的8月21號，央行授權全國銀行業拆借中心公布的最新貸款利率，其中一年期的貸款利率向下浮動10個基點，0.1%，備受社會期待的5年期的房貸利率卻紋絲不動，仍然是4.2%大，大出乎了市場的預料。

為什么5年期的房貸利率這次沒有調整？如果站在銀行業的角度容易理解，因為銀行業到底息差的空間還有多大？從穩健經營的角度，恐怕銀行業再次降低房貸利率還沒有做好準備。

站在房地產整個行業債務來看，有比5年期的房貸利率下降更重要的一些政策工具還沒有落地、仍在路上，它們的影響比房貸利率的下降恐怕要更大的多。

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比方說第一個我們進入到2023年的8月份看到，房地產這個行業里的龍頭房企不斷出現了繼續信貸違約的現象，像碧桂園、遠洋地產、 Soho中國，這都是在房地產行業里面可圈可點的龍頭企業。

如果說從國家層面沒有一種能夠止住這樣的風險繼續爆發的系統性的方案，恐怕在下個月保不齊就是紅桂圓黃桂圓了。

如果說房地產龍頭房企不斷爆雷，就意味著爛尾樓會越來越多，因為即使那些有購房計劃的家庭恐怕來購買期房，心里邊也會有顧慮。

要扭轉整個房地產行業的悲觀預期，在我看來恐怕沒有比止住當前不斷風險暴雷的現象更重要的了。

第二個就是限購，雖然從2022年5月份以來，為了穩住房地產出臺了一系列的政策舉措，但是我們發現在全國包括一線城市北上廣深和部分的二線核心城市在內的大約有20個城市在內，今天仍然實行了嚴格的限購政策，當然還包括海南這些限購的政策直接剝奪了有一部分購房人群的購房資格。

一方面我們出臺其他刺激性的政策，另外直接剝奪了一部分人進入到市場來購房，在我看來政策的左右手互搏至少對一線城市和二線的核心城市來說是迫切需要改變的，比5年期房貸利率更重要的一些政策的空間。

第三個就是首付款的比例，雖然說今天像三四線城市，也包括大部分的二線城市，首套房的首付款比例已經降到了20%，但不要忘了今天在一線城市和部分熱點的二線城市里面，像二套房貸的利率仍然還動輒百分之四五十甚至百分之六七十、百分之七八十。

如果這么高的首付款比例，就意味著對那些改善性需求的家庭來說這個門檻就太高了，如果離開了改善性需求這些家庭來參與的話，只靠剛需的群體想扭轉當前房地產整個行業里邊對未來的悲觀預期，恐怕難以實現，這是第三個。

第四個就是認房不認貸，雖然從7月24號住建部的座談會以來政策備受期待，但一個月時間過去了，仍然遲遲沒有落地。

認房不認貸如果這個政策要如果真是落地的話，至少在15個核心城市里面都會產生實質性的影響，意味著那些改善性需求有一部分家庭不論是首付款的比例還是房貸利率都會比之前有明顯的下降，但是這個政策遲遲沒有落地。

最后一個就是存量房貸利率的調整，從7月24號住建部的會議也談到了，說要優化這一些存量房貸的利率，根據新的情況不排除會繼續有所調整，但是遲遲一個月時間過去了，我們看到什么還沒有發生。

存量房貸利率既涉及到整個社會的購買力，又影響到從2017年到2022年這一部分存量購房家庭的比方說二套房改善性需求的空間，不論是二套房的購買還是他們對整個社會的消費能力，降低存量房貸利率其實都是很有意義的。

因為在2017年到2022年期間，不論是首套房還是二套房，這一些房貸利率都比當時的房貸基準利率要上浮了少則50個基點多則甚至120個基點，如果能夠合理下浮，降低他們的每個月的支出，不論對消費還是對整個房地產，在我看來都是要影響比5年期的房貸利率調整更大的一件事情。

當然了您可能會問說以上這些政策似乎和四五線城市關系不大，主要是涉及到一二線城市，的的確確在我看來，新一輪扭轉整個社會對房地產的悲觀預期的主要抓手也是在一二線城市里邊，如果一二線城市的悲觀預期還不能扭轉的話，恐怕四五線城市出臺什么樣的政策作用都更是有限的。

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