8月18日晚間，SOHO中國(guó)(00410.HK)發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，上半年該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約8.96億元，上年同期8.05億元，同比增長(zhǎng)約11%;母公司股東應(yīng)占凈利潤(rùn)1.91億元，上年同期虧損8021.6萬(wàn)元。

據(jù)公告稱，上半年SOHO中國(guó)的營(yíng)收全部來(lái)自租金收入，而租金收入增長(zhǎng)主要源于兩個(gè)最新竣工的項(xiàng)目：麗澤SOHO與古北SOHO。期內(nèi)，這兩個(gè)項(xiàng)目分別貢獻(xiàn)了8675萬(wàn)元、1.32億元的租金收入。

相較于營(yíng)業(yè)收入增幅，SOHO中國(guó)各類費(fèi)用的變化，對(duì)中期業(yè)績(jī)產(chǎn)生了更大影響。公告顯示，期內(nèi)該公司銷售費(fèi)用約0.13億元，上年同期約0.21 億元;行政費(fèi)用約0.74億元，較上年同期大致持平;其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用則由2021年同期的5.57億元，降至2022年的2.24億元。

實(shí)際上，去年SOHO中國(guó)發(fā)生業(yè)績(jī)虧損，公司權(quán)益股東應(yīng)占凈虧損約1.31億元，原因系產(chǎn)生了一次性稅費(fèi)開(kāi)支4.39億元。在最新發(fā)布的公告中，SOHO對(duì)2021年中期的其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用進(jìn)行了調(diào)整，該項(xiàng)數(shù)據(jù)較2021年發(fā)布時(shí)多了四億。

若拋開(kāi)因稅費(fèi)開(kāi)支造成的數(shù)據(jù)變動(dòng)，上半年SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)未較往年發(fā)生明顯變動(dòng)，所謂“扭虧為盈”也并非因業(yè)務(wù)有顯著提升。

從實(shí)際表現(xiàn)看，上半年SOHO中國(guó)的寫字樓租賃業(yè)務(wù)不乏壓力。據(jù)公告稱，受新冠疫情影響，北京及上海辦公樓租賃市場(chǎng)承壓，截至2022年6月30日，集團(tuán)投資物業(yè)平均出租率下降至約80%。

據(jù)戴德梁行的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2022年上半年，北京和上海甲級(jí)辦公樓凈吸納量分別為44.4萬(wàn)平方米和30.1萬(wàn)平方米，較2021年同期均有顯著下降。同時(shí)，市場(chǎng)租金也在連續(xù)三個(gè)季度上漲后再度回落。

在相對(duì)低迷的宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境下，SOHO中國(guó)的寫字樓租賃業(yè)務(wù)也不可避免受到影響。上半年，在提供收入的主要京滬項(xiàng)目中，該集團(tuán)7個(gè)自持項(xiàng)目的出租率，均較2021年末出現(xiàn)不同程度的下滑，僅有2個(gè)實(shí)現(xiàn)微升。

比如，前門大街項(xiàng)目的出租率從2021年末的77%，下降至2022年中期的69%;同期，望京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO復(fù)興廣場(chǎng)的出租率由98%降至92%、外灘SOHO的出租率由91%降至84%。

展望未來(lái)，SOHO中國(guó)認(rèn)為，未來(lái)6個(gè)月，隨著大批上半年推遲交付新項(xiàng)目的大量入市，租賃市場(chǎng)將持續(xù)承壓。另一方面，該集團(tuán)也表示，京滬兩地寫字樓市場(chǎng)的穩(wěn)健性和資產(chǎn)稀缺性，對(duì)投資者的吸引力不減。

以麗澤SOHO為例，該項(xiàng)目位于北京西二、三環(huán)路之間，是北京市重點(diǎn)發(fā)展的新興金融區(qū)，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻鹑诮值臄U(kuò)展，開(kāi)發(fā)建設(shè)高檔寫字樓、公寓、會(huì)展以及商業(yè)休閑等，為金融街區(qū)域外圍金融類企業(yè)的擴(kuò)張?zhí)峁┲С帧?/p>

“隨著新冠疫情影響逐步消退，政府各項(xiàng)紓困激勵(lì)政策和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施方案陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)活躍度必將逐步回升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亦會(huì)逐步回歸正常，并為2022年下半年寫字樓市場(chǎng)重振奠定信心和基礎(chǔ)。”SOHO中國(guó)認(rèn)為。

從財(cái)務(wù)方面看，相較于其他房企，SOHO中國(guó)沒(méi)有顯著的流動(dòng)性壓力。截至2022年中期，SOHO中國(guó)總借貸約167.3億元，其中一年內(nèi)到期部分約16.13億元，集團(tuán)凈資產(chǎn)負(fù)債率約44%，上年同期為43%，平均借貸成本約4.7%。

上半年，SOHO中國(guó)的財(cái)務(wù)費(fèi)用約4.21億元，較2021年同期約4.49 億元減少0.28億元，主要由于期間平均借款余額下降。

今年年初，SOHO中國(guó)曾祭出一份降負(fù)債計(jì)劃，該集團(tuán)宣布以7折價(jià)格銷售3.2萬(wàn)平米京滬物業(yè)，覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)等項(xiàng)目，涵蓋辦公、商業(yè)及公寓等業(yè)態(tài)，銷售所得將全部用于降負(fù)債、不分紅。

SOHO中國(guó)表示，此次資產(chǎn)出售，是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力，通過(guò)“減負(fù)”前行，以更加靈活的姿態(tài)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，尋求長(zhǎng)期健康發(fā)展。不過(guò)目前來(lái)看，SOHO中國(guó)的資金來(lái)源仍是租金，銷售并未提供明顯助力。

關(guān)鍵詞： SOHO中國(guó)中期業(yè)績(jī) 辦公樓租賃市場(chǎng) 租金收入 寫字樓租賃業(yè)務(wù)