疫情過后 房租“補(bǔ)漲”了?

唐瀟在上海解封后收到了房東要求漲租的通知。她和朋友租住在上海浦東的一套兩居室，月租金近5000元。“先是說漲20%，后來說每月漲800塊，再談到每月漲400塊。”唐瀟說，“漲幅很隨意，房東只說要市場價。”

溫欣則直接選擇了長租酒店。她租在長寧定西路附近，周圍的一居室漲到了月租金5000元以上，她轉(zhuǎn)而租下了每月6000元出頭的長租酒店復(fù)式單間，“設(shè)施更便利”。

受疫情等因素影響，北京、上海等一線城市租房市場在5月持續(xù)走低。到6月，疫情趨穩(wěn)、畢業(yè)季來臨，上海一些區(qū)域租房需求上升，交易量及租金都有所反彈。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，2022年6月，全國65城新增掛牌房源平均租金為30.31元/m2/月，環(huán)比上漲0.27%，基本與上月持平，僅上海環(huán)比上漲0.8%。

在一線城市中，上海租房市場整體表現(xiàn)強(qiáng)勢，也引起了對房租上漲原因的討論。“租金市場變化比想象的復(fù)雜。”空·白研究院創(chuàng)始人、貝殼研究院名譽(yù)顧問楊現(xiàn)領(lǐng)告訴記者，“它不僅受供需關(guān)系影響，也有季節(jié)性變化，還受消費(fèi)人群的支付能力、收入預(yù)期等條件影響。”

在疫情與商業(yè)模式多重因素影響下，個別長租公寓出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂，長租公寓經(jīng)營難題再次受到關(guān)注。由于疫情反復(fù)，導(dǎo)致保障性租賃住房開工建設(shè)推遲，長租市場供應(yīng)節(jié)奏也被打亂。

好房源漲幅明顯

多名租住在上海的消費(fèi)者反映6月房租上漲。住在普陀區(qū)的張娜解封后本想換房，但發(fā)現(xiàn)周圍的房源普遍上漲，“我們關(guān)注長寧的一個小區(qū)，到地鐵步行一公里，兩居室前年月租金6200元，去年7500元，今年漲到8500元了。”張娜說，在普陀區(qū)，張娜封控期間看的房源租金每月6000元出頭，解封后跳漲到了7900元，“還一下就搶掉了。”

一名在上海從事租房業(yè)務(wù)三年的個人中介告訴記者，她負(fù)責(zé)東華大學(xué)、華師大附近房源，解封后租房需求井噴，她和丈夫每天都有好幾個新簽約。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析，上海剛解封時，成交量及租金都有較為明顯的上漲。58安居客房產(chǎn)研究院《全國租賃市場6月月報》顯示，一線城市掛牌租金整體走弱，僅上海環(huán)比上漲。在掛牌供應(yīng)上，上海環(huán)比上漲147%，租賃需求熱度環(huán)比上漲95%。

由于租房市場龐大，機(jī)構(gòu)中介、個人中介、二房東等各自占有市場份額，統(tǒng)計數(shù)據(jù)口徑也有所差異。從官方數(shù)據(jù)來看，北京市統(tǒng)計局顯示，北京租賃房房租6月環(huán)比上漲0.1%，同比下降0.2%。上海市統(tǒng)計局目前只公布了5月居民價格消費(fèi)指數(shù)，居住指數(shù)環(huán)比上漲1.2，同比下降0.1。

城市內(nèi)部區(qū)域分化也較為顯著。盧文曦分析，在大學(xué)附近、交通樞紐附近的房源成交量高，月租金在15000元以上的房源漲幅明顯，地段好、物業(yè)管理好、樓齡新的房源漲幅能達(dá)到5%~7%。

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，疫情后，以白領(lǐng)為主力客群的3001~6000元/月/套價格段需求占比上升4.8%，而以藍(lán)領(lǐng)為主力客群的1501~3000元/月/套價格段需求占比下降5.3%。58安居客房產(chǎn)研究院分析稱，這是由于服務(wù)業(yè)受疫情影響相對更嚴(yán)重。

疫情后的“漲價補(bǔ)償”心理

從整體市場看，58安居客房產(chǎn)研究院稱，二季度由于一線城市受到疫情影響，人口跨域流動受限，租賃市場步入淡季，6月租房市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

楊現(xiàn)領(lǐng)也并不認(rèn)為目前租金上漲壓力較大。“部分區(qū)域房租上漲，一來是季節(jié)性的，其次它很快就會回落，而且回落的幅度有可能比往年更嚴(yán)峻。”楊現(xiàn)領(lǐng)說，“目前并不具備房租上漲的條件，房租受就業(yè)市場、個人收入預(yù)期影響大。”

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉對記者說，疫情后，一些租戶存在改善租房的需求，暴露出來的社區(qū)服務(wù)問題、合租問題等會通過換房解決，租房熱度提升從而導(dǎo)致部分區(qū)域房租上漲。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租房市場消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分化顯著，部分消費(fèi)者能實現(xiàn)改善租房的需求，但在失業(yè)率抬升的背景下，年輕人的支付能力下降，房租消費(fèi)也會隨之降級。

從住房的供需關(guān)系來看，一線城市“缺房”情況長期存在。今年高校畢業(yè)生首次突破千萬規(guī)模，其中上海市高校畢業(yè)生共22.7萬人，較去年增加2萬人，增量為5年來最多。上海市也在通過放寬落戶限制等方式“搶人”，作為特大城市，對年輕人的吸引力仍然存在。

盧文曦從租金回報率的角度分析稱：房租上漲與房價有關(guān)。上海房價在前幾年漲幅較大，新購房的房東為了維持租金回報率，會選擇提高租金。

房租上漲也被認(rèn)為與整治群租房有關(guān)。根據(jù)“上海城管”微信公眾號，6月解封后，長寧、普陀等地開展整治群租執(zhí)法行動。“上海城管”公眾號稱，人員聚集度較高的群租房容易成為小區(qū)的防疫“漏洞”，由群租引發(fā)的疫情傳播風(fēng)險和消防安全隱患不容忽視，6月17日，上海長寧天山路街道綜合執(zhí)法隊共查處群租點(diǎn)位8處，清除人員60余人，拆除高低床位31張。

整治群租房后，消費(fèi)者會轉(zhuǎn)向更偏遠(yuǎn)的地段租房，從而推高該區(qū)域房租。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，群租是消費(fèi)者的理性選擇，在收入限制下，只能承擔(dān)群租的價格。整治群租后，會讓這部分租房者住得更偏遠(yuǎn)、更隱蔽。

長租市場供應(yīng)節(jié)奏被打亂

決定房租變化的根本仍然是供需問題。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者，總體來看一線城市的租賃市場依然呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，不同區(qū)域之間的差異較大，尤其是CBD周邊以及外圍軌道站點(diǎn)附近的需求明顯大于供給，部分郊遠(yuǎn)區(qū)域則會呈現(xiàn)相反情況。

胡景暉也認(rèn)為，供應(yīng)不足的情況仍然存在，由于長租公寓利潤微薄，擴(kuò)張緩慢，市面上長租公寓產(chǎn)品相對較少。

2017年開始，長租公寓爆雷事件頻發(fā)，2020年蛋殼公寓爆雷影響廣泛。資本進(jìn)入長租市場后，為快速擴(kuò)張，一些運(yùn)營方采用了“長收短付”“租金貸”等金融杠桿，釀下危機(jī)。此后，長租公寓租金貸納入監(jiān)管，融資途徑受到限制。

長租公寓一直面臨盈利難題。“疫情影響下，原本利潤微薄的長租公寓資金鏈更為緊張。”有業(yè)內(nèi)人士分析，“加上過去幾年資本進(jìn)入租房市場，用高拿房成本搶房，積累的庫存可能到今年才消化完，租金又有天花板，沒有金融工具就會出問題。”

一直以來，長租公寓被部分銀行歸類于房地產(chǎn)行業(yè)，融資渠道有限。今年2月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對保障性租賃住房的支持力度，向持有保障性租賃住房項目認(rèn)定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。“市場化長租公寓仍然需要大型金融機(jī)構(gòu)的資金支持，其他籌資渠道如私募基金等成本相對高昂，如果有銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金投入，將會促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。”胡鼎說。

2021年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)保障性租賃住房的意見》，將加快保障性租賃住房。以上海為例，在“十四五”期間，將建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套，占住房計劃供應(yīng)總量的40%。這意味著由國企主導(dǎo)的保障性租賃住房將對長租公寓市場格局產(chǎn)生重大影響。

王戈宏對記者分析，保障性租賃住房會對長租公寓市場形成差異化供應(yīng)，能豐富租賃住房的品類。在很多城市的市中心、交通樞紐地段，國有保租房相較于市場化的公寓運(yùn)營方在拿地上更有優(yōu)勢。

不過，在目前各地頒布的政策中，多地對保障性租賃住房租金價格進(jìn)行限價。例如，6月22日，昆明要求租金不超市價 85%。胡景暉認(rèn)為，保障性租賃住房獲得了政策上的支持，但房租管制會影響市場主體參與的積極性。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些城市的保障性租賃住房選址偏遠(yuǎn)，交通不便，影響房源質(zhì)量。另一方面，住房等存量資產(chǎn)被納入保障性租賃住房，使得新增供應(yīng)量有限。

這屆年輕人算了一筆賬，發(fā)現(xiàn)“租”酒店比租房更香

“最近經(jīng)常刷到長租酒店的視頻，據(jù)說長租酒店比租房還便宜!”近期，在酒店長租仿佛成了年輕人的新風(fēng)尚。在他們眼里，長租酒店成了方便、省心、高性價比的代名詞。

年輕人：租酒店方便、省心、性價比高

在成都工作的季笑笑有過兩個月長租酒店的經(jīng)歷，2021年8月，她在對比了長租酒店、公寓、租房中介間的性價比后選擇了長租酒店。

據(jù)季笑笑介紹，酒店的長租價格是2000元/月，酒店不遠(yuǎn)處的公寓每月房租是2300元，公寓雖然比酒店的面積要大4平方米左右，但在價格上也貴不少，不僅是商水商電，每個月還要交10%的物業(yè)費(fèi)。而中介提供的普通房源，條件大致相同的情況下，房租為1850元/月，但要押一付三，自理水、電、燃?xì)狻拵У荣M(fèi)用。

在深圳工作五年的90后張遠(yuǎn)，已經(jīng)在酒店租住了兩年。在他看來，酒店不僅更能滿足生活要求，價格上也更有優(yōu)勢。

張遠(yuǎn)稱，自己剛來深圳時和兩位同事合租，月租平均一人3200元，到公司自費(fèi)打車大概15分鐘。后來由于其中一人搬離，他便開始重新找地方住，恰好從同事那里聽說了長租酒店。他說，長租酒店打動自己的因素之一，是房型的便利。“出于隱私的要求，我希望這次能住單間，對居住環(huán)境要求也比較簡單，一張床、一個衛(wèi)生間就基本夠用了，而出租的房子一般都帶廚房和客廳，對我來說沒有什么用處。”

此外，張遠(yuǎn)在搜索酒店時發(fā)現(xiàn)其性價比更高，相同地段的月租金比普通租房低約20%。“目前我租的酒店每月不到3000元，到公司步行20分鐘，而同地段的一居室月租最低也要3500元。相對來說，到公司的距離和價格之間的性價比，是我更關(guān)注的。”

在社交平臺上，眾多網(wǎng)友表示，選擇長租酒店的最大理由是性價比，“花最少的錢，辦最多的事”。有網(wǎng)友稱，自己獨(dú)自來到上海實習(xí)卻因租房被騙，隨后決定長租酒店。“酒店到公司只有8分鐘距離，不用擔(dān)心水電網(wǎng)的費(fèi)用，也可以買點(diǎn)小裝飾和擺設(shè)。缺點(diǎn)就是價格會比公寓貴，但其實不合租的話，短租公寓價格也不便宜。”

此外，高端酒店也在推出長租服務(wù)，據(jù)旅游定制企業(yè)在社交平臺發(fā)布的五星級酒店長租廣告來看，四家酒店長租一個月單日僅需700元、800元、900元、700元，而記者搜索后發(fā)現(xiàn)，在美團(tuán)上，其最便宜的房型單日價分別為889元、878元、996元、991元，據(jù)此計算，長租比正常入住每晚便宜78元至291元。

“我之前做了一點(diǎn)功課，這里周邊同等面積的長租公寓價格普遍都超過9000元/月，但這僅僅是房租。”前來咨詢酒店長租的袁先生和記者算了一筆賬，“按照我日常花費(fèi)，每個月的水電網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用500元，家政費(fèi)用400元，早餐費(fèi)用500元。以我5000元健身年卡計算，每個月的健身費(fèi)用是400元。每周5件正裝的洗衣烘干服務(wù)，每個月要400元。再加上日常采購衛(wèi)生紙、礦泉水等基礎(chǔ)的生活物資每個月花費(fèi)200元……七七八八加起來，雖然不完全持平，但是也沒有想象中的相差太多。”

有行業(yè)人士表示，從目前市場上來看，大多數(shù)酒店的長租房價格基本都在日常掛牌價格的6~8折，有些酒店可能為了招攬客戶還會推出少量5折價格房間。

而地段好、配套好、服務(wù)好的酒店長租，光看價格的話其實并不便宜，但再參照交通、社交、餐飲等綜合成本來看，加一點(diǎn)自己可以承受的預(yù)算，得到更好的生活品質(zhì)，省下更多的精力投入到自己喜歡的事情上，許多年輕人更看中的是性價比，所以也愿意嘗試。另外還有一個因素在于，最近，不少民房的出租價格也有不同程度的上漲，與中介和房東的溝通成本，也成為了一些年輕人的考量因素之一。

從業(yè)者：疫情下長租成為拉高入住率關(guān)鍵

據(jù)了解，疫情之下許多酒店大力推廣長租業(yè)務(wù)，也曾針對長租顧客推出更多優(yōu)惠。然而，從業(yè)者們對長租業(yè)務(wù)褒貶不一，有酒店將長租客視為最穩(wěn)定的客人，也有從業(yè)者表示在疫情下會格外謹(jǐn)慎推出長租服務(wù)。長租服務(wù)能挽回酒店慘淡的入住率么?

雷敬是北京一經(jīng)濟(jì)型酒店的工作人員。他對記者表示，疫情之下，長租服務(wù)成了拉高入住率的關(guān)鍵。

“今年生意最慘淡的時候入住率只有3%，宣傳長租服務(wù)后，7月8日的入住率有49%，雖然也有疫情好轉(zhuǎn)的因素，但就入住率來說，長租服務(wù)拉高了10%左右。長租服務(wù)雖然利潤低，但至少有的賺。”

在新疆擔(dān)任酒店經(jīng)理的牛萍告訴記者，長租房是酒店行業(yè)長期存在的房型。“從我2015年干酒店起就有長租房了，顧客一般都是外地來本市短期務(wù)工的，他們一般以季節(jié)為周期，從春季開始陸續(xù)有長租顧客，夏季時長租顧客數(shù)量最多，集中在秋季退房，冬季幾乎沒有長租顧客。”

牛萍指出，長租客是酒店最穩(wěn)定的客人，也是最穩(wěn)定的收入來源。

據(jù)了解，多家酒店企業(yè)已推出針對長租的項目。不僅酒店打起了長租的算盤，旅游平臺也已擴(kuò)大長租的布局。據(jù)了解，攜程App曾上線月租房服務(wù)，消費(fèi)者可以根據(jù)需求篩選長租酒店服務(wù)以及進(jìn)行酒店長租比較，折扣力度與門市價相比可達(dá)六折以下。

去哪兒數(shù)據(jù)顯示，從地點(diǎn)來看，長租房數(shù)量最多的城市為重慶、蘇州、上海等，主要集中在一線及新一線城市。去哪兒酒店業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人劉文億對記者表示，疫情后長租房的房源數(shù)量確實有所增加。這一方面是由于酒店靈活經(jīng)營、開源增效的選擇，一方面也源于疫情后不斷增加的遠(yuǎn)程辦公需求。但從整體來看，長租房的數(shù)量、訂單量占酒店整體的比例依然較小。目前，去哪兒正在規(guī)劃更多長租房相關(guān)產(chǎn)品的接入。

“無縫隙”與“輕量化”

與很多畢業(yè)生不同，從山西農(nóng)業(yè)大學(xué)畢業(yè)的小賈在跨城居住上實現(xiàn)了真正的“無縫銜接”。

從西安到上海，從學(xué)校附近到單位附近，通過連鎖長租公寓的優(yōu)待政策，小賈既不用焦頭爛額地找房，為合租“試錯”擔(dān)憂，也不必選擇酒店進(jìn)行過渡。

“近年來，我們關(guān)注到年輕人在不同城市之間的流動性增強(qiáng)，隨著工作、生活、學(xué)習(xí)等變動頻率升高，異地?fù)Q房、靈活短租的需求也在不斷增加。”某長租公寓頭部品牌從業(yè)者告訴記者。

如果是傳統(tǒng)居住渠道，“跨城換房”就比較麻煩。小賈發(fā)現(xiàn)由中介推薦的個人房源差異性極大，而長租公寓則是標(biāo)準(zhǔn)化的居住空間，為他節(jié)省了很多的時間和精力。

“另外，在線看房時，還能為我提供許多生活服務(wù)類信息——例如：周邊的餐廳口味、如何去周邊的商超、提示天氣悶熱潮濕度等。”不僅是居住上，在生活上也能“無縫”對接。

目前，小賈住在距離公司3公里左右的公寓里，通勤時間15分鐘。他還把這個計劃介紹給了朋友，“現(xiàn)在的年輕人愿意做更多的嘗試，不同的城市能為我們提供不同的機(jī)會，可能原先那種租住模式就顯得有些笨重了。”

對于如何租到稱心如意的房子，《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，有65%的租客選擇“機(jī)構(gòu)化長租房”，位列首位。

“在我們近幾年的觀察和探索過程中，租戶們多次提到獨(dú)自在異鄉(xiāng)漂泊，缺乏歸屬感。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與酒店的高流動性不同，長租公寓提供了一個相對穩(wěn)定的居住空間，不同的租戶之間有交集，才能拓展自己的社交圈。

品牌化的長租公寓通常采取集中運(yùn)營的方式，在房間標(biāo)準(zhǔn)、生活服務(wù)方面提供較好的保障，但可選擇的居住地點(diǎn)相對有限，收取的服務(wù)費(fèi)也較高。業(yè)內(nèi)人士指出：“酒店長租的火熱、長租公寓的靈活調(diào)整，能成為倒逼傳統(tǒng)租賃行業(yè)升級轉(zhuǎn)型的契機(jī)。”

在很多年輕人看來，人與城市之間是有磨合期的，短期的實習(xí)、工作、學(xué)習(xí)都是對自己的職業(yè)發(fā)展和人生選擇的一次實驗與考察，而看似長期穩(wěn)定的生活也免不了發(fā)生些許變化。

因此，面對不確定性，年輕人一邊期盼著居住變得更加靈活和“輕量化”，一邊渴望著在靈活之下也能讓居住穩(wěn)定有序，讓年輕的心在闊大的城市中有安放之所。

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