4月12日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年第一季度廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望》，解析廣州商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢。2022年一季度，寫字樓市場季度租金小幅下行，但金融業(yè)的擴(kuò)張需求表現(xiàn)亮眼，支撐市場凈吸納量高于過去五年的同期平均值。核心零售物業(yè)積極求變，升級品牌和調(diào)整商場動線，商圈內(nèi)物業(yè)施行差異化招商，協(xié)同式發(fā)展，給市場帶來更為豐富的零售體驗(yàn)。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：金融業(yè)需求再占首位

2022年一季度，廣州共有四個項(xiàng)目交付使用，分別位于珠江新城、琶洲和萬博商務(wù)區(qū)，共計16.4萬平方米，全市供應(yīng)量環(huán)比減少59%。受新增供應(yīng)量減少合并傳統(tǒng)春節(jié)影響，該季凈吸納量環(huán)比有所下降，但仍高于過去五年的第一季度平均值。從區(qū)域來看，琶洲和珠江新城分別貢獻(xiàn)了三分之一的凈吸納，兩個商務(wù)區(qū)的租金表現(xiàn)亦較為平穩(wěn)。

從行業(yè)來看，金融業(yè)、TMT和消費(fèi)品制造業(yè)占據(jù)全市前三大需求。區(qū)域表現(xiàn)分化，珠江新城的金融業(yè)獨(dú)占鰲頭，占比高達(dá)45%，基金、證券和保險代理有擴(kuò)張;琶洲繼續(xù)以TMT為需求首位，成交集中在游戲、電商以及“互聯(lián)網(wǎng)+”政務(wù)服務(wù)領(lǐng)域。預(yù)計廣州寫字樓市場不久后將再次迎來供應(yīng)高峰，全年供應(yīng)量預(yù)計將達(dá)到76萬平方米，其中五成來自琶洲。整體空置率將被推升，租金繼續(xù)承壓。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部負(fù)責(zé)人程志文表示：“近幾年充足的供應(yīng)為第三方辦公空間提供了生長的土壤，市場觀察到多個聯(lián)合辦公品牌啟動擴(kuò)張計劃或進(jìn)駐新交付的樓宇，問詢和成交活動較為活躍。一方面，部分租戶為降低風(fēng)險而減少裝修、配置預(yù)算，靈活辦公空間則能提供標(biāo)準(zhǔn)化的辦公設(shè)備;另一方面，在防疫常態(tài)化的時期，線上辦公和職場辦公的結(jié)合和轉(zhuǎn)換，催生企業(yè)對活動工位、小型會議室的需求，而聯(lián)合辦公空間比傳統(tǒng)空間能更快作出針對性的響應(yīng)。因此，預(yù)計第三方辦公空間未來將繼續(xù)擴(kuò)張。另外，為迎合市場的需求，有部分開發(fā)商在寫字樓租賃的交付標(biāo)準(zhǔn)上提供了更多元化的選擇，推出帶裝修的交付標(biāo)準(zhǔn)，此類型的產(chǎn)品近年也受到不少客戶的青睞，特別是需求面積在500~1000平方米的客戶。”

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：天河路商圈持續(xù)升級

廣州首季度沒有新增的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。北京路和陵園西商場在租戶調(diào)整后引入新品牌，全市空置有所改善，季內(nèi)空置率小幅下調(diào)0.2個百分點(diǎn)至季末的8.3%。而天河路則錄得0.8個百分點(diǎn)的空置率增長，至季末的3.7%，主要是因?yàn)閰^(qū)內(nèi)多個商場開展租戶調(diào)整，包括調(diào)整次主力租戶或大面積租戶，增加扶梯以改善商場的垂直動線，以及拓展經(jīng)營面積等。而目前首批開業(yè)或圍板的租戶，以輕食軟飲和快餐等小面積的餐飲租戶為主。而萬菱匯首層的調(diào)改則圍板了Harmay話梅廣州首店，并引入了運(yùn)動和休閑餐飲。

餐飲業(yè)表現(xiàn)依然突出，在重點(diǎn)監(jiān)測的商場中，47.8%的新增租戶都是餐飲品牌。特別是以咖啡和中式甜點(diǎn)為代表的輕食軟飲占比多達(dá)23.0%，一方面因?yàn)椴糠窒嚓P(guān)品牌獲得融資，得以進(jìn)行門店擴(kuò)張;另一方面，不少業(yè)主把大餐飲或主力租戶鋪位調(diào)改為多個小餐飲鋪位，增加了這些零售商進(jìn)入優(yōu)質(zhì)購物中心的機(jī)會。而在零售業(yè)態(tài)方面，服裝品牌新店開業(yè)占比17.4%，其中潮牌Madness首進(jìn)廣州。而在其他體驗(yàn)類業(yè)態(tài)方面，教育類業(yè)態(tài)出現(xiàn)退租現(xiàn)象，主要是學(xué)科類教育租戶，而素質(zhì)類教育機(jī)構(gòu)，如機(jī)器人、編程和音樂培訓(xùn)等租戶，仍錄有新租。另外，運(yùn)動和娛樂業(yè)態(tài)方面，本季錄得太極和泰拳柔術(shù)等區(qū)別于以往的健身類新門店。租金方面，全市首層租金保持大體平穩(wěn)，季內(nèi)無漲跌，季末租金為每日每平方米28.2元。

未來半年內(nèi)，廣州將有六個項(xiàng)目、約50萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)投入市場，分散在市內(nèi)六個行政區(qū)，其中包括恒基、益田和星河等知名運(yùn)營商的項(xiàng)目。新增供應(yīng)的增長，短期內(nèi)將給空置率帶來上漲壓力。而租金方面，優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍將保持首層租金的穩(wěn)定以吸引優(yōu)質(zhì)租戶，其他樓層則持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，提升租值。

世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示：“天河路的商場近年來積極調(diào)改，通過調(diào)整首層店鋪，引入國內(nèi)外品牌首店和潮牌，運(yùn)用網(wǎng)紅效應(yīng)，為商場引流和煥新，吸引年輕的消費(fèi)客群。但是，廣州開設(shè)首店的速度仍不及上海、北京、深圳和成都。盡管廣州有天河路等知名度位于全國前列的大型商圈，也并不足以滿足所有外地品牌進(jìn)入廣州的需求。即使能如愿以償?shù)卦谠撋倘﹂_設(shè)廣州首店，品牌也將同樣面臨二店的開設(shè)難題。廣州亟需更多商圈去承載外地的新興品牌，而這無疑將是其他商圈商場發(fā)展壯大的機(jī)會。”

關(guān)鍵詞： 廣州寫字樓 寫字樓租金 金融業(yè)需求 零售物業(yè)市場