房企合生創(chuàng)展這兩年一直在逆勢擴(kuò)張，但其業(yè)績卻沒像擴(kuò)張勢頭那樣。據(jù)合生創(chuàng)展發(fā)布的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2021年營收、凈利潤雙降，今年一季度銷售額也同比下滑。對此，業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場都在降杠桿，合生創(chuàng)展逆勢擴(kuò)張存在很大風(fēng)險，其要發(fā)力的城市更新也存在一定的難度，股權(quán)投資則存在很大不確定性，未來發(fā)展前景堪憂。

一季度銷售額下滑 去年營收凈利雙降

4月6日，合生創(chuàng)展披露截至2022年一季度未經(jīng)審核的營運(yùn)數(shù)據(jù)。期內(nèi)，合生創(chuàng)展總合約銷售金額為約80.21億元，同比下降約21.78%。其中，物業(yè)合約銷售約75.32億元，同比下降約23.26%;裝修合約銷售約4.89億元，同比上升約11.39%。

合生創(chuàng)展的業(yè)績頹勢在年報中也有所顯現(xiàn)。其近日發(fā)布的2021年年報顯示，2021年合生創(chuàng)展實現(xiàn)營收251.28億元，同比下滑13.1%，實現(xiàn)毛利潤107.47億元，同比下滑41.5%，實現(xiàn)凈利潤84.58億元，同比下滑26.6%，實現(xiàn)歸母凈利潤79.79億元，同比下滑30.5%。更重要的是，2021年合生創(chuàng)展實現(xiàn)毛利率42.8%，同比減少20.7個百分點(diǎn)，對比百強(qiáng)房企，其下滑幅度最大。

合生創(chuàng)展緣何會出現(xiàn)營收、凈利的雙降?對此，其解釋為“相關(guān)下降主要是由于投資板塊錄得虧損所致”，2021年合生創(chuàng)展物業(yè)發(fā)展收益、商業(yè)地產(chǎn)投資收益、物業(yè)管理收入、基建收入都較2020年同期增長，但投資虧損29.65億港元。而毛利率下降同樣是投資板塊錄得虧損所致。

據(jù)了解，此處提到的投資板塊是合生創(chuàng)展2020年新開拓的業(yè)務(wù)，彼時合生創(chuàng)展二代朱桔榕走到臺前，開辟了股權(quán)投資這一新賽道。2020年股權(quán)投資為合生創(chuàng)展帶來了80.3億港元的收入，在公司營收中的占比達(dá)到23%，2021年上半年，其股權(quán)投資收入達(dá)50.07億港元，在公司營收中的占比進(jìn)一步上升至31%。然而，2021年年報中這一業(yè)務(wù)卻出現(xiàn)了虧損。

負(fù)債大幅增長 審計機(jī)構(gòu)辭任

2020年以來，合生創(chuàng)展的變化不只是增加了股權(quán)投資，在外界看來，其一改之前慢節(jié)奏的風(fēng)格，開始逆勢擴(kuò)張，加速拿地，積極舊改。

從拿地動作看，2020年合生創(chuàng)展最為引人注目的便是豪擲180億元拿下北京分鐘寺三大地塊，前兩塊刷新了2017年以來北京南城樓面價單價新紀(jì)錄，第三塊則創(chuàng)下了北京年內(nèi)溢價率和樓面價的新高。

合生創(chuàng)展還大舉進(jìn)軍廣東地區(qū)舊改，激活了很多舊改項目。2021年7月份，合生創(chuàng)展華南城市更新展廳正式開啟，包括廣東佛山、廣東東莞、廣州在內(nèi)的20多個舊村舊城改造項目都被集團(tuán)提上日程。

合生創(chuàng)展還挖來多員大將。例如，市場消息顯示，2021年6月，原華潤置地執(zhí)行董事王宏琨低調(diào)加盟合生珠江系擔(dān)任副董事長;7月，曾在凱德服務(wù)20年的原凱德中國首席執(zhí)行官羅臻毓，也宣布加盟合生創(chuàng)展。2022年3月，曾在中海、龍湖等多家房企任職的地產(chǎn)老將毛文斌也加入合生創(chuàng)展，擔(dān)任合生創(chuàng)展廣州區(qū)域董事長，這被外界解讀為合生創(chuàng)展加碼廣州舊改市場。

一系列動作使得合生創(chuàng)展銷售額大幅上漲，負(fù)債總額也隨之飆升。數(shù)據(jù)顯示，2020年合生創(chuàng)展實現(xiàn)銷售額358.34億元，同比增長68.57%，2021年實現(xiàn)合約銷售額約423億元，同比增長18%。截至2021年末，合生創(chuàng)展的負(fù)債總額為1906.68億元，同比增長11.6%，而在2019年末，其負(fù)債總額只有1156.35億元，兩年累計增長了65%左右。

2022年1月，合生創(chuàng)展還被曝出合作了18年的審計機(jī)構(gòu)普華永道辭任事件。彼時公告披露，雙方在2021財年的審計項目上存在分歧，包括其股權(quán)投資、物業(yè)項目的會計處理和投資物業(yè)的估值等方面。

對此，協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對中國商報記者表示，普華永道在合生創(chuàng)展馬上發(fā)財報時辭任可以理解為雙方的“翻臉”，原因不大可能如合生創(chuàng)展所言，是審計費(fèi)用未達(dá)成共識，因為一般審計費(fèi)用在公司盤子中占比很低，真正的原因大概率是雙方在公司業(yè)績或什么問題上談不成。

逆勢擴(kuò)張風(fēng)險加大 發(fā)展前景堪憂

實際上，合生創(chuàng)展這兩年的逆勢擴(kuò)張并不匹配當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境，被業(yè)界認(rèn)為存在很大風(fēng)險，而其要依仗的城市更新也并不被看好。

一位此前在合生創(chuàng)展投資部門工作過的內(nèi)部人士對中國商報記者透露，“以我對合生創(chuàng)展的了解，其財務(wù)狀況遠(yuǎn)沒有報表中那樣好看，以合生創(chuàng)展的真實財務(wù)實力恐怕不足以支撐其近幾年的逆勢擴(kuò)張。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對中國商報記者分析，近兩年來合生創(chuàng)展擴(kuò)張表現(xiàn)較為“激進(jìn)”，但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已不適合這種模式，快速擴(kuò)張為其帶來一些風(fēng)險隱患，如負(fù)債規(guī)模高企，一旦企業(yè)營收不及預(yù)期，就會出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張局面，公司短期內(nèi)將會面臨較大的流動性壓力，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約等情況。

黃立沖對中國商報記者坦言，合生創(chuàng)展這兩年的很多動作都太過激進(jìn)了，例如其之前甚至想收購恒大物業(yè)，恒大物業(yè)140億元現(xiàn)金總額中134億元被強(qiáng)制執(zhí)行，合生創(chuàng)展若當(dāng)時收購則會極大影響自身業(yè)績。當(dāng)前社會資金面偏緊，房地產(chǎn)大形勢更是收縮和去杠桿，合生創(chuàng)展在此時擴(kuò)張存在很大風(fēng)險。

另一位合生創(chuàng)展的前員工也對中國商報記者透露，高周轉(zhuǎn)快速擴(kuò)張的模式對房企的資金實力和操盤能力都要求很高，合生創(chuàng)展此前一直堅持慢節(jié)奏很大程度上或是其沒有快周轉(zhuǎn)的能力，在當(dāng)前背景下其進(jìn)行逆勢擴(kuò)張則壓力更大。

未來，合生創(chuàng)展在城市更新和股權(quán)投資上有何規(guī)劃?對此，合生創(chuàng)展相關(guān)負(fù)責(zé)人對中國商報記者表示，公司秉承理性投資原則，不盲目追高，把握行業(yè)周期性，控制新拿地項目成本，重點(diǎn)通過城市更新和鄉(xiāng)村振興獲取土地，對招拍掛拿地相對謹(jǐn)慎。在股權(quán)投資方面，公司的投資策略主要從資產(chǎn)配置和業(yè)務(wù)協(xié)同兩個角度出發(fā)，目前所投資的主要方向是與公司有戰(zhàn)略協(xié)同關(guān)系和業(yè)務(wù)賦能的科技型企業(yè)，其他股票資產(chǎn)配置均為大型藍(lán)籌股，流動性良好。

而黃立沖認(rèn)為，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，合生創(chuàng)展布局城市更新也存在諸多不確定性，因為城市更新需要政府、民眾等多個層面的共同協(xié)助，這在當(dāng)前疫情等影響下很難實現(xiàn)。而對于股權(quán)投資，這是一項看似比實業(yè)簡單實則比實業(yè)難很多的事情，考驗著管理者的國際視野和投資經(jīng)驗。

梁楠也認(rèn)為，城市更新項目中往往存在著一些歷史遺留問題需要解決，開發(fā)周期也比較長，對于房企資金方面的要求較高，而股權(quán)投資更是存在很大的不確定性。

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