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今年房產(chǎn)市場或呈“前低后高”走勢 流動性風(fēng)險(xiǎn)將得到緩解

2021年,堪稱中國樓市跌宕起伏之年,上半年還是萬人搶房,下半年房企“爆雷”、成交銳減不絕于耳。那么,2022年樓市走勢如何?在堅(jiān)持房住不炒的總基調(diào)下,穩(wěn)字當(dāng)頭、良循環(huán)成為2022年樓市的關(guān)鍵詞。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),2022年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“前低后高”的走勢,隨著政策的調(diào)整、糾偏,以及新一年信貸額度的“重置”,市場有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài),進(jìn)而走向良循環(huán)。

依次全鏈降溫

“2021年,二手房、新房和土地市場依次從歷史高位快速下降到歷史低位,形成了全鏈降溫,節(jié)奏失衡成為2021年房地產(chǎn)市場最明顯的特點(diǎn)。”針對2021年的市場表現(xiàn),貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者如此總結(jié)。

他進(jìn)一步解釋稱,2021年房地產(chǎn)市場的降溫首先出現(xiàn)在二手房市場。從3月到9月,二手房市場呈跌宕起伏態(tài)勢,成交量在半年之內(nèi)從峰值跌到谷底,成交量萎縮超過六成。3月,50城的二手房成交套數(shù)創(chuàng)2019年以來歷史新高,4月起成交量持續(xù)下降,9月創(chuàng)2019年以來的歷史單月最低值(除疫情、春節(jié)等特殊時(shí)點(diǎn)外)。

隨后,新房市場開始降溫。從6月到10月,新房成交量從2016年以來的同期最高跌至同期最低。上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長,6月單月創(chuàng)2016年以來歷史同期最高水。7月銷售面積單月同比增長轉(zhuǎn)負(fù),至11月單月銷售規(guī)模為2016年以來同期最低。

接著,土地市場經(jīng)歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。在2021年第一批集中供地時(shí),房企拿地積極,均成交率高達(dá)95%,溢價(jià)率15.0%。到了2021年三季度第二批集中供地時(shí),房企拿地積極全面降低,出現(xiàn)大面積流拍,均成交率降為69%,綜合溢價(jià)率降至4.0%,全年土地成交規(guī)模自2019年以來首次同比大幅下降。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,與以往市場下行不同,2021年的市場迅速降溫與房企信用緊密關(guān)聯(lián),肇始于房企,也進(jìn)一步影響房企。隨著“三線四檔”對房企有息負(fù)債規(guī)模增速進(jìn)行管控,加之房地產(chǎn)貸款集中度管理進(jìn)一步收緊開發(fā)貸款,導(dǎo)致房企融資規(guī)模明顯下降,債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)凸顯。而信貸收緊也導(dǎo)致購房者貸款難度加大,房企資金鏈壓力驟增,于是房企信用違約頻發(fā),爆雷的房企從位列行業(yè)TOP50到千億房企,再到龍頭房企。

釋放積極信號

房地產(chǎn)業(yè)作為國內(nèi)最大的消費(fèi)市場,是穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場的重要領(lǐng)域。同時(shí),由于規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣,房地產(chǎn)業(yè)又對經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)影響。

當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題得到了相關(guān)部門的關(guān)注。9月下旬,央行政策委員會例會明確提出,“要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”,釋放了個(gè)人按揭貸款邊際放松的積極信號。

12月6日,中共中央政治局召開會議,明確要推進(jìn)保障住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良循環(huán)。同日,中國人民銀行宣布,將于12月15日降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn),釋放長期資金約1.2萬億元。

12月8日-10日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,對于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)除了對“房住不炒”定位的堅(jiān)持,還提出加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),堅(jiān)持租購并舉,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良循環(huán)和健康發(fā)展等。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,針對房地產(chǎn)行業(yè)“良循環(huán)”的表述是年來首次提及,釋放出很強(qiáng)的信號意義,對重建行業(yè)信心,解決當(dāng)前行業(yè)遇到的問題,都有至關(guān)重要的作用。最,包括央行及住建部在內(nèi)的眾多部門,關(guān)于房地產(chǎn)提及最多的就是“穩(wěn)”與“良循環(huán)”,“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良循環(huán)”被市場普遍認(rèn)為是2022年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。

轉(zhuǎn)變發(fā)展模式

“2021年的市場波動打破了‘房價(jià)不會下跌、房企大而不倒’的迷信,房地產(chǎn)市場將逐步告別過去高增長、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式。”中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者直言。

他預(yù)計(jì),2022年將會出現(xiàn)以“提質(zhì)”取代“增量”的行業(yè)現(xiàn)象,在以往高杠桿、高耗能的房企中,部分房企在被兼并后將逐步退出市場,另一部分房企將會深耕存量改造業(yè)務(wù)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,如今,房地產(chǎn)業(yè)站在了歷史拐點(diǎn),需要探索新的發(fā)展模式。在他看來,關(guān)于房地產(chǎn)新發(fā)展模式的討論不應(yīng)該僅限于房企,應(yīng)該包括多元供應(yīng)渠道和供應(yīng)主體、多元房屋類型。在供地類型和土地出讓方式等方面也能有所創(chuàng)新。

那么,2022年將如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良循環(huán)和健康發(fā)展?不久前,住建部部長王蒙徽在接受新華社采訪時(shí)表示:一要保持調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定,繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制,落實(shí)城市主體責(zé)任,保障剛住房需求,滿足合理的改善住房需求,努力做到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

二要增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)、精準(zhǔn),加強(qiáng)金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同,加強(qiáng)對城市調(diào)控工作“一對一”的指導(dǎo)監(jiān)督。

三要堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn),以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo),以法治化、市場化為原則,確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失。

四要持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,完善市場監(jiān)管機(jī)制,切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

尹中立則認(rèn)為,房地產(chǎn)市場的當(dāng)務(wù)之急是消除循環(huán)梗阻,“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,這是中央對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良循環(huán)提出的對策。按照該政策思路,2022年按揭貸款(包括首次購房、改善型購房)會得到支持,按揭貸款的速度會適度加快,有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)會得到展期,房地產(chǎn)行業(yè)的流動風(fēng)險(xiǎn)將得到緩解”。

關(guān)鍵詞: 房產(chǎn)市場 前低后高 流動性風(fēng)險(xiǎn) 良性循環(huán)

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